作為擠壓房地產(chǎn)泡沫的重要一環(huán)，收緊二套房貸風(fēng)聲水起。

    各地銀行陸續(xù)出臺政策。從今年8月份開始，南京各銀行大多都收緊了二套房政策，尤其是在銀監(jiān)會主席劉明康多次強(qiáng)調(diào)要商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策之后，各商業(yè)銀行基本上都將二套房利率上浮了10%。啟動(dòng)地方政府救樓市機(jī)關(guān)的杭州市，開始悄無聲息地收緊房貸。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報(bào)關(guān)于二套房貸的收緊口徑，從原來的首付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，調(diào)高到首付四成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。廣州二套房貸優(yōu)惠利率可能在近期取消，大部分中資行對于二套房貸，不論是否改善型，均不再給予利率7折優(yōu)惠，而首套房方面，中資行仍給予利率7折優(yōu)惠，但首付成數(shù)從之前要求的兩成上浮到了2.9成或3成。

    收緊二套房貸是政府試圖從房地產(chǎn)市場剔除投資客的明確信號，看來房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)引起有關(guān)部門的警惕，他們試圖將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，達(dá)到不增加銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，不激怒太多尚未購房的中產(chǎn)夾心層的目標(biāo)。

    二套房貸松動(dòng)歷時(shí)一年多，說明房地產(chǎn)的寬松政策持續(xù)了一年多。7月17日，銀監(jiān)會披露了銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上的講話，其中明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。以此為標(biāo)志，2008年10月開始以“改善房”為幌子的二套房貸放松時(shí)期過去，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一波高峰期已經(jīng)過去。

    收緊二套房貸可以起到一定的效果，但是用處不大，對投資者的心理影響將大于實(shí)際影響。

    房地產(chǎn)投資者基本上看的是投資風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收入，只要房價(jià)繼續(xù)高漲，能夠抵銷購房成本，為了抵御通脹預(yù)期，投資性購房仍然會源源不斷。關(guān)鍵是房價(jià)上升的預(yù)期能夠輕而易舉地抵銷利率上升1.1倍的成本，在金融危機(jī)發(fā)生之前，政府一直在加息抑制房價(jià)，結(jié)果是烈火烹油，越燒越旺，原因就是投資者看到房地產(chǎn)上漲預(yù)期沒有發(fā)生改變，政府真想釜底抽薪的話，只有兩種選擇，通過人民幣升值撲滅通脹預(yù)期，或者通過加征房產(chǎn)交易的資產(chǎn)利得稅，使投資客收益大減。

    目前購房成本處于歷史低位。如果到12月末，恢復(fù)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，將增加購房者負(fù)擔(dān)。“房貸優(yōu)惠”取消后，即使按央行對普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計(jì)算，房貸利率也將上升1%，這相當(dāng)于房價(jià)上漲6%。房價(jià)上升所獲收益預(yù)期如果超出6%甚至達(dá)到10%以上，投資者毫無疑問會繼續(xù)買房，如果數(shù)次加息、提高稅費(fèi)，使投資收益直線下降，購房者自然會偃旗息鼓。

    此次收緊二套房貸對投資房地產(chǎn)市場將有明顯的心理影響，但不會發(fā)生實(shí)際影響。所謂心理影響，即投資者會趕在稅費(fèi)轉(zhuǎn)變、利率轉(zhuǎn)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前加緊過戶交易，以趕上政策紅利的末班車，這也就是10月底商品房交易量異常增長的重要原因。

    但是，貨幣貶值的預(yù)期并沒有變。目前這輪經(jīng)濟(jì)周期雖然與2007年不同，當(dāng)時(shí)是通脹預(yù)期無法抑制，CPI到6%的高位，而現(xiàn)在并非傳統(tǒng)型的通脹周期，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊縮與資產(chǎn)泡沫發(fā)作同時(shí)存在：我國的CPI與PPI同比還是負(fù)數(shù)，全球經(jīng)濟(jì)被產(chǎn)能過剩困擾，還處于通縮狀態(tài)；而某些基礎(chǔ)大宗商品價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)歷史高位，房地產(chǎn)價(jià)格在一線城市回到歷史高位。投資者在金融危機(jī)發(fā)生之初猶如驚弓之鳥，左眼盯著利率與大宗商品價(jià)格，右眼看著房地產(chǎn)市場，在貨幣貶值預(yù)期與實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力之下，加上政府下調(diào)二套房的交易稅費(fèi)，大范圍地下調(diào)二套房貸利率，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場如火烹油。目前人們對于房地產(chǎn)市場的興趣還未徹底消退，原因很簡單，這是一輪由政策與資金推動(dòng)的市場，也是資產(chǎn)泡沫預(yù)期推動(dòng)的市場。這兩個(gè)主要預(yù)期現(xiàn)在還沒有變。

    關(guān)鍵的關(guān)鍵是，政府與央行是否愿意打壓房地產(chǎn)市場?現(xiàn)在還不清楚。目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)乍暖還寒，如果房地產(chǎn)市場受到打壓下行，財(cái)政的非稅收入將大大減少，這是地方財(cái)政不可承受之重，如果房地產(chǎn)成交量與投資量下降，GDP增長會受動(dòng)搖。誰都不知道下一步政策是什么，一切根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行適時(shí)微調(diào)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的治理殺手锏也該出臺了。   作為擠壓房地產(chǎn)泡沫的重要一環(huán)，收緊二套房貸風(fēng)聲水起。

    各地銀行陸續(xù)出臺政策。從今年8月份開始，南京各銀行大多都收緊了二套房政策，尤其是在銀監(jiān)會主席劉明康多次強(qiáng)調(diào)要商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策之后，各商業(yè)銀行基本上都將二套房利率上浮了10%。啟動(dòng)地方政府救樓市機(jī)關(guān)的杭州市，開始悄無聲息地收緊房貸。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報(bào)關(guān)于二套房貸的收緊口徑，從原來的首付兩成、享受七折優(yōu)惠利率，調(diào)高到首付四成、利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。廣州二套房貸優(yōu)惠利率可能在近期取消，大部分中資行對于二套房貸，不論是否改善型，均不再給予利率7折優(yōu)惠，而首套房方面，中資行仍給予利率7折優(yōu)惠，但首付成數(shù)從之前要求的兩成上浮到了2.9成或3成。

    收緊二套房貸是政府試圖從房地產(chǎn)市場剔除投資客的明確信號，看來房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫已經(jīng)引起有關(guān)部門的警惕，他們試圖將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，達(dá)到不增加銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，不激怒太多尚未購房的中產(chǎn)夾心層的目標(biāo)。

    二套房貸松動(dòng)歷時(shí)一年多，說明房地產(chǎn)的寬松政策持續(xù)了一年多。7月17日，銀監(jiān)會披露了銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上的講話，其中明確表示要控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。以此為標(biāo)志，2008年10月開始以“改善房”為幌子的二套房貸放松時(shí)期過去，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一波高峰期已經(jīng)過去。

    收緊二套房貸可以起到一定的效果，但是用處不大，對投資者的心理影響將大于實(shí)際影響。

    房地產(chǎn)投資者基本上看的是投資風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收入，只要房價(jià)繼續(xù)高漲，能夠抵銷購房成本，為了抵御通脹預(yù)期，投資性購房仍然會源源不斷。關(guān)鍵是房價(jià)上升的預(yù)期能夠輕而易舉地抵銷利率上升1.1倍的成本，在金融危機(jī)發(fā)生之前，政府一直在加息抑制房價(jià)，結(jié)果是烈火烹油，越燒越旺，原因就是投資者看到房地產(chǎn)上漲預(yù)期沒有發(fā)生改變，政府真想釜底抽薪的話，只有兩種選擇，通過人民幣升值撲滅通脹預(yù)期，或者通過加征房產(chǎn)交易的資產(chǎn)利得稅，使投資客收益大減。

    目前購房成本處于歷史低位。如果到12月末，恢復(fù)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，將增加購房者負(fù)擔(dān)。“房貸優(yōu)惠”取消后，即使按央行對普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計(jì)算，房貸利率也將上升1%，這相當(dāng)于房價(jià)上漲6%。房價(jià)上升所獲收益預(yù)期如果超出6%甚至達(dá)到10%以上，投資者毫無疑問會繼續(xù)買房，如果數(shù)次加息、提高稅費(fèi)，使投資收益直線下降，購房者自然會偃旗息鼓。

    此次收緊二套房貸對投資房地產(chǎn)市場將有明顯的心理影響，但不會發(fā)生實(shí)際影響。所謂心理影響，即投資者會趕在稅費(fèi)轉(zhuǎn)變、利率轉(zhuǎn)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前加緊過戶交易，以趕上政策紅利的末班車，這也就是10月底商品房交易量異常增長的重要原因。

    但是，貨幣貶值的預(yù)期并沒有變。目前這輪經(jīng)濟(jì)周期雖然與2007年不同，當(dāng)時(shí)是通脹預(yù)期無法抑制，CPI到6%的高位，而現(xiàn)在并非傳統(tǒng)型的通脹周期，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊縮與資產(chǎn)泡沫發(fā)作同時(shí)存在：我國的CPI與PPI同比還是負(fù)數(shù)，全球經(jīng)濟(jì)被產(chǎn)能過剩困擾，還處于通縮狀態(tài)；而某些基礎(chǔ)大宗商品價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)歷史高位，房地產(chǎn)價(jià)格在一線城市回到歷史高位。投資者在金融危機(jī)發(fā)生之初猶如驚弓之鳥，左眼盯著利率與大宗商品價(jià)格，右眼看著房地產(chǎn)市場，在貨幣貶值預(yù)期與實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力之下，加上政府下調(diào)二套房的交易稅費(fèi)，大范圍地下調(diào)二套房貸利率，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場如火烹油。目前人們對于房地產(chǎn)市場的興趣還未徹底消退，原因很簡單，這是一輪由政策與資金推動(dòng)的市場，也是資產(chǎn)泡沫預(yù)期推動(dòng)的市場。這兩個(gè)主要預(yù)期現(xiàn)在還沒有變。

    關(guān)鍵的關(guān)鍵是，政府與央行是否愿意打壓房地產(chǎn)市場?現(xiàn)在還不清楚。目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)乍暖還寒，如果房地產(chǎn)市場受到打壓下行，財(cái)政的非稅收入將大大減少，這是地方財(cái)政不可承受之重，如果房地產(chǎn)成交量與投資量下降，GDP增長會受動(dòng)搖。誰都不知道下一步政策是什么，一切根據(jù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行適時(shí)微調(diào)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的治理殺手锏也該出臺了。