今年9月，北京地鐵周邊房屋租賃價(jià)格上漲。圖/CFP

    往年的10月份通常是租賃淡季的開始，但是今年的租賃市場卻延續(xù)了9月份的熱度，甚至還有所升溫，租賃成交量和租金都表現(xiàn)出上漲之勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受買賣市場房價(jià)高企等因素影響，今年的租賃淡季明顯推遲。

    租金已連漲兩個(gè)月

    北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，從該公司成交的租賃業(yè)務(wù)來看，9月租賃成交量首次出現(xiàn)了2.8%的上漲，均價(jià)更是出現(xiàn)了8.5%的上漲，達(dá)1820元/套。10月租賃成交量繼續(xù)上漲，漲幅達(dá)到了8.6%，為9.2萬套左右，而租賃成交均價(jià)則首次突破1900元，上漲幅度達(dá)4.4%。

    在鏈家地產(chǎn)成交的租賃情況則是，租賃成交量與9月相比基本平穩(wěn)，但普通住宅平均租金環(huán)比上漲1.5%左右。

    與9、10月份租賃市場形成鮮明對照的是買賣市場成交量的觸頂回落。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月樓市總成交量（包括一手房及二手房）為47706套，雖然比8月的46870套有所上漲，但比7月的49464套依然有所下降。而10月則出現(xiàn)了明顯的大幅度下滑，僅成交了39977套。

    部分購房需求轉(zhuǎn)向租賃市場

    “買賣市場的明顯降溫，是租賃市場在9、10月升溫明顯的最重要原因”，美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，目前買賣市場上以投資性需求為主，而剛性需求已經(jīng)因?yàn)榉績r(jià)太高，而出現(xiàn)了明顯的觀望，這使得很多買賣需求轉(zhuǎn)移到租賃市場。僅10月買賣市場的成交量就比9月下滑了近7000套，部分本來的購房者在租賃市場成交，使得10月的租賃市場繼續(xù)延續(xù)9月的回暖。

    而租金的持續(xù)上漲，還受到需求層次提升的影響。作為原來買賣市場對應(yīng)的需求因?yàn)橛^望轉(zhuǎn)移到租賃市場，這部分人群收入比較高，所以需求的房源以中高檔為主，這在一定程度上提升了租賃市場的平均價(jià)格。

    鏈家地產(chǎn)分析認(rèn)為，一居室和兩居室成交占比上漲6%左右，達(dá)到近85%，這也是推動(dòng)10月租金走高的主要原因。

    地鐵4號(hào)線兩端成租賃成交熱點(diǎn)

    據(jù)多家中介公司反映，10月租賃市場最火的莫過于剛開通的地鐵4號(hào)線沿線。租賃市場不同于買賣市場，交通利好對于買賣市場的刺激可能要提前1-2年，而租賃市場明顯要等交通開通以后才緩慢釋放。

    9月份開始，4號(hào)線沿線的租賃市場明顯升溫，到10月則迎來大爆發(fā)，國慶的長假也使得很多租賃客戶有了看房的時(shí)間，南城馬家堡、北城西苑等4號(hào)線兩端原來價(jià)格比較低的板塊，成交供不應(yīng)求，部分房源供需比甚至達(dá)到了1：3。菜市口、魏公村等原來就是租賃熱點(diǎn)的區(qū)域，成交價(jià)格在9月已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲的情況下，10月份繼續(xù)上漲了5%左右，現(xiàn)在的兩居基本要在2600元-2800元/月左右。

    除了地鐵4號(hào)線周邊以外，北部區(qū)域的中關(guān)村、亞運(yùn)村、安貞等地，南部的洋橋、木樨園、方莊等地，西部的公主墳、航天橋等地，東部的望京、左家莊等地，也都是近兩個(gè)月租賃成交的熱點(diǎn)區(qū)域。

    ■ 市場預(yù)測

    11-12月租賃市場可能出現(xiàn)淡季

    美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，因?yàn)橘I賣市場一系列優(yōu)惠政策的到期可能促使市場成交大漲，這將影響很多租賃需求轉(zhuǎn)移到買賣市場。同時(shí)，因?yàn)楣┡诘牡絹?，部分空置的前期投資房產(chǎn)業(yè)主可能為了減少損失而選擇將房源出租，這將使北京租賃市場房源有一定程度上的增加，使得11-12月北京租賃市場可能進(jìn)入相對的淡季。但到明年1月份，租賃市場則將可能因?yàn)橘I賣市場的驟冷而繼續(xù)升溫?？傊本┙衲曜赓U市場的冷暖，更明顯地受到買賣市場的影響，往年的成交旺季因?yàn)橘I賣市場的大熱而出現(xiàn)冷淡，而往年的成交低谷，則因?yàn)橘I賣需求轉(zhuǎn)移則明顯升溫。

    鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，從需求走勢來看，由購轉(zhuǎn)租的需求并不能從根本上扭轉(zhuǎn)租賃淡季的勢頭。今年租賃交易市場真正表現(xiàn)出淡季特征將從11月份開始，這也與租賃市場有著明顯季節(jié)性變化、一般春節(jié)前的三個(gè)月為租賃淡季的特點(diǎn)相符合。（楊娟娟）