無論從房價收入比還是租金收益率來看，當(dāng)前的中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些明顯的泡沫特征，然而短期內(nèi)，這個泡沫不僅不會破滅，而且還有可能進(jìn)一步發(fā)展。主要原因是：第一、為追求更高的收益、并躲避美元貶值的風(fēng)險，全球資本將加速流入新興市場國家，推高當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)價格，中國房地產(chǎn)也將深受影響;第二、在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)固的背景下，當(dāng)前中國政府也很難出臺嚴(yán)厲的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場;第三、房地產(chǎn)市場的供應(yīng)缺口和出于保值目的的投資性需求將進(jìn)一步推高房價。　

新興市場泡沫是大概率事件

        在我們看來，金融危機(jī)過后，各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性以及美元本位的舊體系面臨重大的調(diào)整，將觸發(fā)國際資本產(chǎn)生大規(guī)模地向新興市場國家流動的局面，從而使后者的實體經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫化。毫無疑問，中國也將成為國際資本的下一個目的港。除了更高的經(jīng)濟(jì)增長率以外，人民幣升值預(yù)期及已經(jīng)存在的中美利差，也為國際套利提供了基礎(chǔ)。

房價泡沫還將繼續(xù)發(fā)展

　　2009年，全國房價的平均漲幅接近三成，造成了對支付能力的透支。與其形成背離的是，租金并沒有太大的改善，因此住宅的毛租金收益率經(jīng)歷了顯著的下滑。根據(jù)我們的計算，上海住宅的租金收益率已經(jīng)降至2%以下，北京和深圳的租金收益率也只有3%左右，都已經(jīng)低于國債利率。

但是，短期內(nèi)房價的泡沫不會馬上破滅而且還將進(jìn)一步發(fā)展。供應(yīng)短缺仍存在

　　從靜態(tài)的角度看，庫銷比從年初開始快速下降，現(xiàn)在仍在低位徘徊;其次，從商品房新開工面積的增速來看，截止到10月份的累計同比增速只有3%;今年前10個月，土地購置面積和開發(fā)面積分別累計下降18.7%和4.7%。可見，過去兩年，開發(fā)商在開工和土地上的投資是不足的?！?/p>

投資策略及選股思路

　　展望明年地產(chǎn)股的走勢，我們預(yù)測，可能出現(xiàn)“先上后下”的大幅波動的走勢。如果看全年，累計超額收益未必很高，但是期間的階段性交易機(jī)會仍然值得把握。