最近有個(gè)很有意思的事情,就是我周邊的無(wú)論是親戚,還是同學(xué)、朋友對(duì)房?jī)r(jià)都有了一個(gè)共同的認(rèn)識(shí),這些人中有已買(mǎi)過(guò)房的,也有未買(mǎi)房的,這個(gè)共識(shí)就是都認(rèn)為2010年的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲,不會(huì)下跌。
買(mǎi)過(guò)房的,自然是希望今后自己的房產(chǎn)越來(lái)越升值,而沒(méi)買(mǎi)房的怎么也會(huì)認(rèn)為2010年的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌呢?有個(gè)很有意思的例子,我2009年初在一次朋友聚會(huì)中曾經(jīng)和幾個(gè)朋友聊起房?jī)r(jià)的事情,其中一位對(duì)我這個(gè)從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人士總是不屑一顧,言語(yǔ)之中總是說(shuō)你們房地產(chǎn)怎么怎么黑,怎么怎么沒(méi)有道德,自己雖然到了該結(jié)婚買(mǎi)房的剛性階段,而且經(jīng)濟(jì)能力也尚可,但還是想等等看房?jī)r(jià)的走勢(shì)再說(shuō),他認(rèn)為北京西四環(huán)的房?jī)r(jià)足以下降到6000元每平米的水平,這在當(dāng)時(shí)社會(huì)普遍輿論都在看跌房?jī)r(jià)的氛圍下還是很有市場(chǎng)的。我告訴他:不管你對(duì)房地產(chǎn)有啥偏見(jiàn),但是像你這樣的剛性需求,只要經(jīng)濟(jì)條件允許,啥時(shí)買(mǎi)房都行,況且2009年初隨著信貸政策和稅收政策的優(yōu)惠,以及當(dāng)時(shí)北京部分地區(qū)的房?jī)r(jià)確實(shí)也做了一定調(diào)整,當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平對(duì)于我這位朋友的小兩口的收入水平來(lái)說(shuō),已經(jīng)具有達(dá)到相當(dāng)合適的購(gòu)買(mǎi)力水平,如果沒(méi)有夸張的說(shuō),大概當(dāng)時(shí)他們所面對(duì)的房?jī)r(jià)收入比基本在8左右,雖然這相對(duì)于理論上的國(guó)家水平3-5的水平還很高,但這相對(duì)于08年以前的動(dòng)輒13以上的房?jī)r(jià)收入比,我認(rèn)為已經(jīng)具有相當(dāng)大的調(diào)整,他們完全具備購(gòu)房時(shí)機(jī),很可惜,當(dāng)時(shí)這位朋友沒(méi)有認(rèn)真理性的對(duì)待當(dāng)時(shí)的購(gòu)房時(shí)機(jī),對(duì)房?jī)r(jià)的超跌預(yù)期沖昏了理性的購(gòu)房預(yù)期,使本就有著一定購(gòu)房機(jī)會(huì)的可能性變的愈加遙遙無(wú)期。
前兩天,元旦時(shí)這位朋友和我又說(shuō)到了房?jī)r(jià),我特意問(wèn)了問(wèn)他后來(lái)的買(mǎi)房情況,他直言后來(lái)一等再等,但房?jī)r(jià)總是超過(guò)他的心理預(yù)期而上漲,直到現(xiàn)在他已經(jīng)有了幾許無(wú)奈和無(wú)語(yǔ)了。我又問(wèn)了問(wèn)他對(duì)2010年的房?jī)r(jià)看法,他沒(méi)加猶豫,就說(shuō)肯定漲。為啥漲,因?yàn)閷?duì)中央調(diào)控已經(jīng)失去信心了,自己所經(jīng)歷的09年慘痛教訓(xùn)已經(jīng)不容他有任何房?jī)r(jià)會(huì)下降的念想了。這位朋友僅僅1年后就對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度產(chǎn)生了180度的大轉(zhuǎn)彎,是什么改變了這一切呢?事實(shí)勝于雄辯,同樣的,理智勝于頭腦發(fā)熱。普通購(gòu)房者必須看到真實(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí),而不是停留在自我幻想當(dāng)中,需要理性調(diào)整自己的價(jià)格預(yù)期。
俗話(huà)說(shuō):買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,這個(gè)描述經(jīng)濟(jì)規(guī)律現(xiàn)象的在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)誕生幾百年后仍然在不斷上演著,為什么呢?從購(gòu)房這來(lái)說(shuō),我們是不是要端正一個(gè)合理的購(gòu)房觀念和預(yù)期。購(gòu)房行為是一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為,購(gòu)房者作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)人總是會(huì)追求利益最大化,可是對(duì)任何一件商品我們都要有一個(gè)合理的價(jià)格預(yù)期,就如同上述朋友認(rèn)為北京西四環(huán)的房?jī)r(jià)會(huì)在08年降到6000元一平米一樣,這顯然是不理性的價(jià)格預(yù)期,他就沒(méi)想想,真降到6000元一平米,那些投資炒房的人是不是早都把房子搶完了,還輪到這些剛需們?nèi)ベI(mǎi)嗎,基本現(xiàn)實(shí)擺在這,投資炒房的人沒(méi)有任何后顧之憂(yōu),國(guó)家到現(xiàn)在為止沒(méi)有任何針對(duì)空置房的措施出臺(tái),比如物業(yè)稅。對(duì)待價(jià)格,投資性的需求永遠(yuǎn)要比消費(fèi)需求反映更為迅速。巴非特說(shuō)過(guò):當(dāng)多數(shù)人對(duì)市場(chǎng)都表現(xiàn)出癲狂時(shí),你一定要理性,找對(duì)自己需要的。所以,買(mǎi)房時(shí)一定理性預(yù)期,切不可盲目從眾。
從政府來(lái)說(shuō),政府應(yīng)該給購(gòu)房者一個(gè)明確的政策預(yù)期信號(hào)。想想08年,上半年我們還在不斷進(jìn)行防止通漲等一系列緊貨幣和財(cái)政的政策,而下半年卻來(lái)了一個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎,我們就變成了要防止通縮等一系列極度寬松的貨幣和財(cái)政政策,不管老百姓懂不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)不說(shuō),至少讓老百姓看到了你的經(jīng)濟(jì)政策變壞太快。和金融聯(lián)系密切的房地產(chǎn)業(yè),在寬松的貨幣政策下怎能不會(huì)形勢(shì)突變。有人說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì),房?jī)r(jià)高了,老百姓不答應(yīng),房?jī)r(jià)低了,GDP不答應(yīng),政府左右為難。世界上從來(lái)就很少有兩全其美的好事,魚(yú)和熊掌不可兼得,想要調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),而又不犧牲GDP增長(zhǎng)率這樣的好事很難找。如果政府確實(shí)要調(diào)控房?jī)r(jià),就要使出重典,寧可犧牲一點(diǎn)GDP也要轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)為支柱的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),否則只能陷入屢調(diào)屢漲的尷尬境地,讓購(gòu)房者徹底迷茫在無(wú)法琢磨的房?jī)r(jià)預(yù)期中。
無(wú)論房?jī)r(jià)是看漲還是看跌,作為購(gòu)房者都要有一個(gè)合理和理智的價(jià)格預(yù)期,而政府也需要給購(gòu)房者一個(gè)堅(jiān)定和可行的政策實(shí)施信號(hào)以及最后的落實(shí),否則,2009年這個(gè)詭異的房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將在2010年繼續(xù)上演,而那時(shí)也許更加沒(méi)有人會(huì)相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌了。