全球金融危機(jī)后，中國只有黃金和房地產(chǎn)兩種資產(chǎn)價(jià)格逆市上升。

      整體來看，2009年中國房價(jià)最初比較低迷，后來居住型需求有所回暖。五六月份開始，投資需求介入，最終形成了快速上漲的局勢(shì)。隨著貨幣監(jiān)管當(dāng)局對(duì)信貸資金規(guī)模的控制，下半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)大大減緩。

      中國房價(jià)能持續(xù)漲到2020年

      戰(zhàn)后1945-1990年，日本房價(jià)漲了45年，其間還經(jīng)歷了兩次劇烈上升。而中國有記錄的房價(jià)上漲不過15年，很難就此打住。上世紀(jì)80年代后期，日本房價(jià)快速上漲，一個(gè)重要因素是有大量機(jī)構(gòu)購買者——日本的銀行和企業(yè)，而中國目前仍無這種現(xiàn)象。

      中國房價(jià)上漲至少會(huì)持續(xù)到2020年，對(duì)于這一點(diǎn)，開發(fā)商們給出了很多理由，城市化、人多地少、耕地紅線等。再加上中國房子質(zhì)量不高，改善性需求長期存在。另外，拆遷造成的被動(dòng)需求在很多城市占比達(dá)30%。所以，中國人未來還是喜歡買房。

      房價(jià)最大的殺手锏是利率，幾乎所有的地產(chǎn)泡沫都是被利率上升所刺破的。中國企業(yè)和政府高負(fù)債運(yùn)營，需要高額融資，這決定了未來較長時(shí)間內(nèi)，中國仍將實(shí)行低利率，這將是房價(jià)上漲的最大推手。盡管輿論都在批判央企“ 地王”，但在經(jīng)濟(jì)上其選擇是理性的。目前一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%，下浮10%為4.779%，14年之后利息與本金等同。但14年之后，很少有人懷疑北京等中心城市的房價(jià)不會(huì)漲一倍。事實(shí)上，北京的地價(jià)2000年以來已上漲了4倍。而一些大型企業(yè)利用利率更低的中期票據(jù)籌資來投資土地，那就更合算了。

      大幅提高利率幾乎不會(huì)發(fā)生

      作為宏觀調(diào)控工具，利率一旦使用力度就必須大，否則無效。2008年底央行一次大幅降息108個(gè)基點(diǎn)就很有效，房價(jià)利率打七折作用更大，相當(dāng)于五次降息。美國也類似，2001-2003年，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)下調(diào)十余次利率，2005-2007年連續(xù)上調(diào)十余次，2008年再連續(xù)下調(diào)至0.25%。2010年后的中國房價(jià)若要下行，必須要將利率提到足夠高的程度，而這幾乎不會(huì)發(fā)生。2010年的新增貸款會(huì)比2009年少 27%，房地產(chǎn)貸款也會(huì)收縮。但全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁，個(gè)人收入增長率有望達(dá)14% 左右，加上通脹預(yù)期，銀行和個(gè)人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍會(huì)偏向房地產(chǎn)，其資金面收縮將遠(yuǎn)小于27%這個(gè)幅度。

      換個(gè)角度看，房價(jià)上漲符合決策者的一致利益，因此政府不會(huì)出臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策。各省土地收入占地方財(cái)政收入20%-80% 不等，日趨龐大的行政費(fèi)用和政府貸款本息都需要房地產(chǎn)支持。因此，人為的價(jià)格管制只能奏效一時(shí)，隨后的報(bào)復(fù)性上漲總會(huì)超過正常幅度。

      2010年價(jià)格滯緩仍有投資機(jī)會(huì)

      對(duì)于房地產(chǎn)投資者，這里提供5點(diǎn)提示性建議：首先，自住性購房任何時(shí)候都是對(duì)的，不要關(guān)心價(jià)格是否處在高位；其次，中國住宅地產(chǎn)的投資價(jià)值一般高于商業(yè)地產(chǎn)；再次，中國低品質(zhì)住房的價(jià)格上行空間不敵高品質(zhì)住房；另外，房價(jià)上漲時(shí)所獲得的收益會(huì)打折扣，下跌時(shí)所遭受的損失會(huì)放大；最后，借用房貸要留有余地，要做到利率提高50%后仍能承受月供。

      此外，購買房產(chǎn)與購買地產(chǎn)股票不同，前者一般會(huì)持有較長周期，而股票的價(jià)格波動(dòng)太大，很難持有較長周期，也很難在最高點(diǎn)賣掉。而且，買房地產(chǎn)股票現(xiàn)在還不能從銀行借錢，沒有杠桿，會(huì)因漲跌致使內(nèi)心煎熬，很難長期持有，但買房可以貸款，有杠桿效應(yīng)，能長期持有，等待價(jià)格升高。

      2010年房地產(chǎn)漲勢(shì)趨緩，個(gè)人投資者應(yīng)謹(jǐn)慎購買。是否應(yīng)該買房，需要投資者根據(jù)自己的狀況來定?？傊?，2010年房地產(chǎn)價(jià)格滯緩，仍不乏投資機(jī)會(huì)。