醞釀多時的物業(yè)稅風(fēng)聲再起,有消息稱物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后,將推廣至全國。物業(yè)稅會否在年內(nèi)開征成為業(yè)內(nèi)焦點,有專家認(rèn)為,開征物業(yè)稅,還需要解決一些難題,年內(nèi)開征的可能性不大。
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”或?qū)⑼茝V至全國
昨日有業(yè)內(nèi)人士透露,今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后,將推廣至全國。
資料表明,從2003年5月開始,財政部和國家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。
去年5月28日,在討論了近10年后,國務(wù)院批復(fù)了國家發(fā)展改革委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》。這一系列動作預(yù)示著,物業(yè)稅開征的腳步正在加快。
所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”,是指雖然沒有實際征稅,但一切步驟與真實收稅流程相同,由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量,并進行評估和稅收統(tǒng)計。
據(jù)了解,國家稅務(wù)總局在日前召開的一個工作會議上,布置了今年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作,并對這一工作的十余項要點進行討論。此外,會議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅,以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作的有關(guān)問題進行了說明。
這是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點工作進行6年多之后,稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁出的一大步。除了“空轉(zhuǎn)”在全國推廣之外,專家認(rèn)為,今年部分城市試點開征物業(yè)稅的可能性很大。
焦點:物業(yè)稅今年能否開征?
財政部稅政司副司長王曉華上個月曾表示,經(jīng)過6年多的模擬評稅試點實踐,按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。據(jù)介紹,經(jīng)過6年多的試點,財稅部門目前已初步建立了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,開發(fā)了若干套評稅軟件,形成了專家支持隊伍,儲備了大量的專業(yè)人才,形成了“總體設(shè)計、分步實施”的物業(yè)稅改革思路,取消了城市房地產(chǎn)稅,統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度。
國稅總局一位負責(zé)人曾在去年初表示,物業(yè)稅方案還面臨眾多跨不過去的門檻,短期內(nèi)難有實質(zhì)進展,開征時間大概在2010~2015年間。例如稅基、稅率如何確定,稅收優(yōu)惠以及累進稅制該如何設(shè)定,委托什么樣的房產(chǎn)機構(gòu)來作評估等,這些關(guān)節(jié)點目前決策層內(nèi)部均尚未明確。
據(jù)了解,目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅,以房屋用途來區(qū)分,征收有兩種計算模式:一種房屋是自住,以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn),征收稅基的1.2%為物業(yè)稅;另一種是用于出租投資,就以投資回報為基準(zhǔn),征收12%的物業(yè)稅,但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點。
盡管技術(shù)上已經(jīng)可以實現(xiàn),但中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓認(rèn)為,開征物業(yè)稅,還需要解決一些難題,包括房產(chǎn)登記信息不完整、房產(chǎn)價值如何評估,以及與現(xiàn)有的稅費制度如何銜接等問題,具體到對住宅的征稅上,起征點如何設(shè)計也是一個有待解決的問題。
疑問:物業(yè)稅能否平抑房價?
“物業(yè)稅”對普通市民來說可能還是一個很陌生的稅種,所謂物業(yè)稅從理論上說是一種財產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
業(yè)內(nèi)人士指出,物業(yè)稅開征的關(guān)鍵在于,將之前土地和房產(chǎn)交易過程中繁多的稅費全部“組合成”一種稅,并每年對戶主征收。這樣一來,由于開發(fā)商成本的大幅下調(diào),房價可能會隨之走低。
美聯(lián)物業(yè)東區(qū)總監(jiān)陸中偉表示,如果開征物業(yè)稅以 “相應(yīng)取消有關(guān)收費”作為前提,如果未來征收物業(yè)稅包含了土地出讓金,也就是說以物業(yè)稅的形式分期支付地租和稅費。那么,這樣就大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)成本,目前的新房價格就可以大幅下降,同時也會遏制一般房地產(chǎn)投資。對老百姓應(yīng)該是利好消息。
然而,財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員,在多個場合不約而同地明確表示:正在推進的物業(yè)稅改革,不會將土地出讓金并入其中;房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地,仍需一次性繳納土地出讓金,在轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)同時征收物業(yè)稅。
這意味著,醞釀中的物業(yè)稅沒有擔(dān)負降低房價任務(wù),而是著眼于調(diào)節(jié)住房中的貧富差距,抑制住房中的高消費,促進已有住房資源充分優(yōu)化利用。