近日，本報獨家獲知，迪士尼地塊將于2010年7月份交地，其中需要拆遷的企業(yè)為91家，動遷居民為2176戶。

與此同時，上海迪士尼被稱為全球最mini迪士尼的說法也將落空，據(jù)本報獨家獲得的一份官方文件稱，1.16平方公里只是第一期中的主題樂園，而配套區(qū)則占2.74平方公里，兩者同步建設(shè)，第一期共占4平方公里。

由于迪士尼對上海和浦東經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型頗為重要，因此為了加快迪士尼的建設(shè)，接近官方的知情人士告訴本報記者，上海方面將會建立市區(qū)合力推進(jìn)的行政管理機構(gòu)，共同力推迪士尼建設(shè)。

目前，中美有關(guān)迪士尼的正式合同尚未簽署，但目前雙方已經(jīng)在總體規(guī)劃、合作開發(fā)模式、資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)比例等方面達(dá)成一致。

4平方公里是一期

本報獲得的一份浦東方面官方文件首次肯定了4平方公里（相當(dāng)于6000畝）只是第一期。

這份文件明確表示，“一期同步建設(shè)的除1.16平方公里的主題樂園外，還有配套區(qū)的2.74平方公里，包括人工湖、公共交通樞紐、酒店餐飲零售娛樂設(shè)施、管理服務(wù)設(shè)施等。”

此前，2009年11月23日，國家發(fā)改委官方網(wǎng)站公告指出，“該項目由中方公司和美方公司共同投資建設(shè)”，“占地116公頃。項目建設(shè)內(nèi)容包括游樂區(qū)、后勤配套區(qū)、公共事業(yè)區(qū)和一個停車場。”

一時間，上海迪士尼被稱為全球最小迪士尼，不過，當(dāng)時接受本報記者采訪的兩位參與迪士尼項目評估的專家都否認(rèn)了“最小”這個雅號。

浦東方面的這份文件則首次明確了1.16平方公里（相當(dāng)于116公頃或1740畝）只是主題樂園本身，配套則為2.74平方公里（相當(dāng)于274公頃或4260畝），加起來為6000畝。

這個面積和動遷面積基本一致，根據(jù)本報獲得的《A1土地儲備地塊及杜坊A、B地塊配套商品房土地儲備項目房屋拆遷補償操作口徑》方案顯示，等待拆遷的面積剛好為6000畝。

一旦二期、三期獲批，上海迪士尼面積將仍可能是全球最大迪士尼樂園。

據(jù)本報了解，對于這4平方公里土地，雙方確定在2010年7月份交地，目前正處于拆遷階段。

在拆遷之后，這塊土地將由上海市浦東新區(qū)土地資源儲備中心進(jìn)行平整，然后將各種性質(zhì)的土地變?yōu)閲型恋?，然后進(jìn)行儲備，再經(jīng)過招拍掛程序變更為迪士尼的土地。

而為了實現(xiàn)7月份交地，目前浦東方面正在加快推進(jìn)動遷、外圍配套工程等前期工作（外圍配套工程總投資上百億，涉及10多個項目)，前期需要動遷居民2176戶、動遷企業(yè)91家。

據(jù)本報獨家了解，動遷準(zhǔn)備工作2009年8月份就已經(jīng)開始，當(dāng)年11月9日正式實施配套商品房北塊動遷，一個多月時間已經(jīng)完成96%。

合作基本達(dá)成一致

對于中美雙方公司而言，2010年將“加快具體細(xì)節(jié)磋商，盡快完成談判，簽署正式合作協(xié)議。”

不過，據(jù)本報了解，目前雙方已經(jīng)在總體規(guī)劃、合作開發(fā)模式、資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)比例等方面達(dá)成一致。

這里所說的“總體規(guī)劃”主要是指迪士尼樂園及其配套區(qū)域的規(guī)劃，包括迪士尼樂園一到三期。

在合作開發(fā)模式上，上海采取的方式基本和香港類似，但上海方面還會參與迪士尼的管理運營，而這樣做的目的旨在培養(yǎng)當(dāng)?shù)氐臉穲@管理人才。

資本結(jié)構(gòu)上，債權(quán)占比為60%，股權(quán)占比40%，而在這60%債權(quán)之中，80%比例為當(dāng)?shù)卣小６诠蓹?quán)結(jié)構(gòu)上，中方股權(quán)占57%，迪士尼方面占43%，總投資規(guī)模約250億元人民幣，而在中方股權(quán)中，陸家嘴集團獨占60%。

盡管大的方面進(jìn)展順利，但目前在迪士尼頻道和影視問題上，據(jù)本報了解，目前尚未有具體的進(jìn)展。

而在雙方談判的同時，上海方面推動的步伐已然加快，為了更快地推動迪士尼進(jìn)展，上海方面將建立市區(qū)合力推進(jìn)的行政管理機構(gòu)，加大協(xié)調(diào)推進(jìn)力度。

目前，該協(xié)調(diào)機構(gòu)尚未建立。

泛迪士尼板塊規(guī)劃已啟動

“迪士尼、大飛機兩大項目落地，世博會籌辦等重大機遇，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了超出預(yù)期的可喜成績。”2009年12月31日，浦東新區(qū)區(qū)長姜樑發(fā)表元旦獻(xiàn)詞時如是說。

事實上，不論是上海市層面還是浦東新區(qū)都對迪士尼效應(yīng)抱有很大期望，但這個期望不僅僅局限于4平方公里的迪士尼板塊。

據(jù)本報了解，上海方面上報國家的方案報批的迪士尼區(qū)域整體規(guī)劃方案是107平方公里，包括所有配套設(shè)施在內(nèi)。

前述接近官方的知情人士就透露說，上海和浦東方面已經(jīng)提前研究對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域的帶動作用，促進(jìn)旅游、賓館、餐飲、文化等服務(wù)業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮項目的輻射帶動作用。

這也意味著在這107平方公里區(qū)域內(nèi)將建成一個完善的配套區(qū)域，這對上海和浦東方面經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型意義重大，也因此吸引了大量商戶希望進(jìn)入該區(qū)域。

“現(xiàn)在迪士尼落戶浦東了，有機會我們也希望在浦東建一個購物中心，讓那些來上海旅游的人，玩一天，買一天。”均瑤集團有限公司董事長王均金在2009年12月22日在上海市經(jīng)濟工作會議分組討論會上說。

不過由于上海地鐵2號線即將通車至迪士尼所在的川沙新鎮(zhèn)，加上迪士尼的落戶，泛迪士尼板塊房價暴漲，因此，如何防止迪士尼板塊成為房地產(chǎn)泡沫高發(fā)區(qū)成為當(dāng)?shù)卣媾R的一個難題。