二套房與改善性住房之間解讀空間的大小，是衡量房地產(chǎn)政策松緊的重要風(fēng)向標(biāo)。

       1月10日，國務(wù)院下發(fā)“國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，再次規(guī)范房地產(chǎn)市場，重提鼓勵自住性購房與抑制投機性購房的政策傾向。作為有保有壓、區(qū)別對待的重要一環(huán)，文件對二套房貸首付比例實行了一刀切的政策：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。”

        二套房貸是個松緊帶，視市場變化情況可松可緊。此處有兩個活眼，一是首付比例，是30%還是40%？二是利率，是享受7折還是8折的優(yōu)惠利率？

        對于這兩個活眼一直有各自解讀空間?；旧鲜欠績r下降時寬松解讀，房價大幅上漲時嚴格解讀。

        2009年7月23日，房地產(chǎn)調(diào)控初現(xiàn)端倪，銀監(jiān)會聲明，對二套房貸政策沒有調(diào)整，始終要求商業(yè)銀行堅持執(zhí)行40%及以上的首付比例。銀監(jiān)會禁令中明確指出，只有改善型住房的二套房貸方可享受比照一套房貸的優(yōu)惠，銀行不得對此有延伸。

        何謂“改善型”住房？標(biāo)準迥異、空間極大。在2009年年初促進房地產(chǎn)市場拉動GDP以來，各家銀行對“改善型”住房進行了含義最寬泛的解讀，結(jié)果就是，最終市場上幾乎所有的二套住房都與首套住房一樣，享受到了優(yōu)惠的利率政策，即個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。而自7月以后，隨著房貸收緊，各家銀行再次作出從緊的解讀。

        2009年12月14日，國四條等房地產(chǎn)調(diào)控措施相繼出臺后，各地出臺配套措施，大多延用2008年“131號文”中的優(yōu)惠政策，即“改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大優(yōu)惠”。但最新出臺的通知卻有根本調(diào)整，退回到131號文之前的緊縮政策。這意味著各地新規(guī)必須再次隨之調(diào)整，進行清理。

       二套房貸首付比例活眼已經(jīng)扣上，第二個活眼利率還半遮半蓋。在二套房貸首付比例方面一刀切，在利率方面卻要求按市場原則行事。按照“貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價”的規(guī)定，銀行可以根據(jù)客戶評級自主決定利率優(yōu)惠，是對銀行信用定價原則的尊重。今后客戶的議價能力、銀行的信用風(fēng)險能力將十分重要。

      國四條新規(guī)甫出，更為嚴格的國十一條接踵而至，政府?dāng)D壓房地產(chǎn)泡沫的決心不容置疑。雖然房價短期內(nèi)還不可能出現(xiàn)環(huán)比大幅下降，但市場交易量的停滯等已經(jīng)顯示出市場觀望氣氛濃厚，上漲乏力。

        更要害的是，信貸政策抽緊了房地產(chǎn)開發(fā)商的銀根，如房地產(chǎn)開發(fā)商繳納土地出讓金首付不得低于50%，1月7日《上海證券報》報道，國土資源部正配合證監(jiān)會，對部分申請IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個涉嫌違規(guī)用地項目進行清查，以后房地產(chǎn)上市公司再融資需要得到國土部的認可。所有這些將使2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場融資變得比較困難，在2009年高價拿地后，資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)商將在今后兩年遭到嚴峻挑戰(zhàn)。

       可以肯定的是，不管房地產(chǎn)價格降不降，房地產(chǎn)開發(fā)商的新一輪洗牌業(yè)已展開。證券市場上房地產(chǎn)上市公司的低迷，是為房地產(chǎn)開發(fā)商敲響的重新排隊的鐘聲。