我國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，局部上漲過(guò)快，不但抑制百姓購(gòu)房需求，而且成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛在危險(xiǎn)，不得不重視。最近國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策，打擊囤地、投機(jī)甚至投資行為，加大廉租房、經(jīng)適用房、普通商品房建設(shè)力度，著力解決低收入人群、棚戶(hù)區(qū)、墾區(qū)、工礦區(qū)百姓的住房困難問(wèn)題。但是，在國(guó)家著力加強(qiáng)供應(yīng)的同時(shí)，也應(yīng)該采取切實(shí)措施，想方設(shè)法降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，降低購(gòu)房門(mén)檻，是促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的重要途徑。最近，胡錦濤同志在全國(guó)財(cái)稅工作會(huì)議上，提出寬稅基、嚴(yán)征管、低稅負(fù)等原則，為我們清理房地產(chǎn)稅費(fèi)提出了明確要求。我認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)從如下幾個(gè)方面切實(shí)降低房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

       第一，清理不合理的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，環(huán)節(jié)眾多，每過(guò)一個(gè)環(huán)節(jié)就要繳納買(mǎi)路錢(qián)。雖然現(xiàn)在收費(fèi)規(guī)范了，行政審批事項(xiàng)大幅度減少，但是，仍然有不少收費(fèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為事業(yè)收費(fèi)，被強(qiáng)行征收。雖然以市場(chǎng)的方式表現(xiàn)，但是，又必須繳納，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者無(wú)從選擇。例如，審圖費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地震評(píng)估費(fèi)，等等。若非政府工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有必要提供可行性研究報(bào)告嗎？有必要提供環(huán)評(píng)報(bào)告嗎？實(shí)際上，我們看到，房地產(chǎn)大發(fā)展的同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)也跟著發(fā)橫財(cái)，就是明證。

       其中，我們認(rèn)為“人防工程建設(shè)費(fèi)”大可不必，是可以取消的收費(fèi)項(xiàng)目。就大城市而言，“人防費(fèi)”分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e可增加成本200-300元。由于防控標(biāo)準(zhǔn)提高，上層覆土加厚，人防建筑面積成本高達(dá)4000多元/平方米，設(shè)計(jì)費(fèi)就需要40多元/平方米。不了解內(nèi)情者，是看不到這一點(diǎn)的?！度嗣穹揽辗ā冯m然規(guī)定要繳納人防費(fèi)，但在新形勢(shì)下，國(guó)家應(yīng)采取商業(yè)化操作模式降低附著在商品房上的人防成本。例如，地下人防設(shè)施的商業(yè)化利用，各地城市政府將地處中心的地下商業(yè)空間交給防空辦公室集中建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合。就不要再加重商品房負(fù)擔(dān)了。

       建議國(guó)家逐項(xiàng)清理這些不合時(shí)代發(fā)展的附著性收費(fèi)，讓房地產(chǎn)減負(fù)。

       第二，房?jī)r(jià)與時(shí)俱進(jìn)，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，同步降低，將標(biāo)準(zhǔn)降低到合理水平。這一點(diǎn)在房屋造價(jià)和房?jī)r(jià)大幅度攀升的情況下，尤為必要。當(dāng)前執(zhí)行的房地產(chǎn)收費(fèi)和繳交標(biāo)準(zhǔn)，不少仍然是10多年前制定的，如果不加清理，就犯了刻舟求劍的錯(cuò)誤。例如，土地轉(zhuǎn)讓契稅，征收標(biāo)準(zhǔn)是1997年《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例國(guó)務(wù)院令[1997]第224號(hào)》，稅率是3-6%。其中，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契稅稅率由6%，下降一半還多，普通住宅契稅降到1.5%，非普通住宅降至3%，大大刺激了消費(fèi)。國(guó)家還將此稅目作為宏觀調(diào)控的手段，多次運(yùn)用。但是，土地轉(zhuǎn)讓契稅稅率仍然高居不下，在地王頻出的現(xiàn)在，土地出讓價(jià)格大幅度攀升，仍然執(zhí)行13年前的政策，就不合時(shí)宜了。例如，濟(jì)南房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，帶動(dòng)地價(jià)上漲，山大路與解放路交叉路口樓面地價(jià)4000元/平方米，按3%的契稅率計(jì)算，僅契稅一項(xiàng)，成本增加120元，然后，再計(jì)算各個(gè)環(huán)節(jié)重復(fù)計(jì)算，到達(dá)消費(fèi)者手中，契稅成本達(dá)到130元/平方米。如果按照10年前的地價(jià)水平比較，契稅負(fù)擔(dān)增加100多元。那么，國(guó)家稅務(wù)局辦個(gè)證，就要消費(fèi)者繳納這么多錢(qián)嗎？此其一。

       現(xiàn)在，買(mǎi)房的老百姓在辦理房產(chǎn)證時(shí)，都要繳納所謂的“房屋維修基金”，其繳納標(biāo)準(zhǔn)是1998年的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，繳納標(biāo)準(zhǔn)是售價(jià)的2-3%。后來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，建設(shè)部于2008年，做了重新規(guī)定，改為按建筑面積成本的4-3%繳納。但是，仍有不少地方，仍然按照房?jī)r(jià)征收，這就大大增加老百姓負(fù)擔(dān)。例如，售價(jià)6000元/平方米的房屋，公共部位維修基金就要180元/平方米。如果房屋20年內(nèi)，公共部位維修概率較小的話(huà)，這些錢(qián)如果合理理財(cái)，6%的年息計(jì)算，將是600元/平方米，相當(dāng)于建安工程費(fèi)的一半了。從這個(gè)角度看，屬于“惡法”，強(qiáng)行百姓積累，提高購(gòu)房門(mén)檻，加重百姓負(fù)購(gòu)房負(fù)擔(dān)。屬于好心辦壞事的情況。

       第三，防止新的行政成本繼續(xù)出臺(tái)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只要政府參與房地產(chǎn)管理，就必然增加一層管理費(fèi)用。例如，政府為了防止開(kāi)發(fā)商收錢(qián)后逃跑，留下后遺癥，就采取“預(yù)售款監(jiān)管”的辦法。監(jiān)管就監(jiān)管吧，又搞什么擔(dān)保制度，強(qiáng)行讓開(kāi)發(fā)商簽訂擔(dān)保合同，0.2%的擔(dān)保費(fèi)，表面看不多，可是銷(xiāo)售額1個(gè)億的話(huà)，就要拿出20萬(wàn)元。實(shí)際上，政府應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期監(jiān)管防止此類(lèi)現(xiàn)象發(fā)生。不能因?yàn)檎蛔鳛榫桶沿?zé)任推給社會(huì)，委過(guò)于人，而且采取“一人得病，全家吃藥”的治理措施。表面上看，政府是為老百姓負(fù)責(zé)的，實(shí)際上，它用萬(wàn)分之一的概率事件，采取讓9999個(gè)項(xiàng)目吃藥，增加負(fù)擔(dān)的措施，實(shí)際上，這是不負(fù)責(zé)任的行政行為。本人經(jīng)過(guò)分析，認(rèn)為，在房地產(chǎn)治理過(guò)程中，政府采取了簡(jiǎn)單、甚至粗暴的辦法，不考慮措施給絕大多數(shù)人造成的后果。因此，以后國(guó)家在出臺(tái)新的行政管理行為時(shí)，一定要避免新收費(fèi)項(xiàng)目出臺(tái)，不管以什么方式。

       第四，將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)從購(gòu)買(mǎi)前支付，改為持有階段支付，盤(pán)活房屋存量。目前，國(guó)家正在制定物業(yè)稅實(shí)施辦法，估計(jì)不久的將來(lái)就可以試行。這中稅務(wù)安排應(yīng)該叫“寬進(jìn)嚴(yán)處”_降低購(gòu)房門(mén)檻，提高持有門(mén)檻，讓高收入階層少占有和空置房屋，多做貢獻(xiàn)。讓低收入人群容易買(mǎi)到房屋，持有成本也不因持有一套房屋而增加。