每經(jīng)記者 張瑋 黃惠敏 胡俊華 馬駿骎 發(fā)自北京、深圳、上海

房貸收緊來得如此突然。自本報上周五(1月22日)報道成都一家銀行取消首套房貸利率7折優(yōu)惠，最低8.5折的消息后，南京等地也紛紛傳出銀行收緊房貸甚至是暫停房貸放款的消息。記者近日在北京、上海、深圳的調(diào)查結(jié)果顯示，首套房貸收緊已是大多數(shù)銀行的做法，也有部分銀行延遲發(fā)放貸款，甚至是停止房貸發(fā)放。不過，從上海和深圳銀行人士透露的情況來看，不排除春節(jié)后房貸重新開閘的可能。

北京貸款延遲發(fā)放首套房貸現(xiàn)收緊

每經(jīng)記者 張瑋 發(fā)自北京

近日，許多城市的多家銀行叫停房貸放款的消息流傳于坊間，銀行個人房貸利率優(yōu)惠及發(fā)放情況再度引發(fā)市場聚焦。

記者就此事走訪咨詢北京多家銀行后發(fā)現(xiàn)，大部分銀行仍接受客戶的房貸申請，審批過程與發(fā)放貸款的時間卻被延長，正在審批的貸款要等到次月、甚至三月份才能將貸款發(fā)放到客戶手中。

申請仍受理貸款延遲發(fā)放

當(dāng)記者以貸款購房者身份向多家銀行進(jìn)行咨詢時，各房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均表示，該行并未停止受理個人房貸業(yè)務(wù)，但“由于一些復(fù)雜的因素，審批程序會有所收緊，本月的貸款發(fā)放可能將遞延至今后兩三個月”。

工行某支行個貸中心負(fù)責(zé)人向記者表示，準(zhǔn)備發(fā)放的款貸將仍按制定好的計劃陸續(xù)貸給客戶，同時，他指出，如果有新的客戶申請房貸，銀行在選擇受理的前提下，對審批過程和貸款發(fā)放都進(jìn)行了減速。

建行豐臺區(qū)某支行個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理則明確告訴記者，現(xiàn)在申請房貸，月內(nèi)并不能保證能否獲批，“就算審批通過了，也要等到下個月甚至二月之后才能發(fā)放貸款，在月內(nèi)拿到貸款資金是不可能的。”

中行北京分行個貸部門相關(guān)人士出表示，因客戶資信程度相異，以及審核標(biāo)準(zhǔn)不同，該行并不能保證明確的放貸日期，“現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，如果達(dá)不到各方面的審核要求，半年拿不到貸款都很正常。”

某股份制商業(yè)銀行多年從事個貸業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，銀行在辦理客戶房貸業(yè)務(wù)時，出于控制風(fēng)險資產(chǎn)規(guī)模的目的，從受理到審批再到發(fā)放都明顯謹(jǐn)慎，“這一系列過程目前至少需要20天。”

該負(fù)責(zé)人指出，去年年底，由于各家銀行為爭取今年房貸業(yè)務(wù)的“開門紅”而大力儲備客戶，致使元旦過后銀行大舉開閘放貸。“現(xiàn)在的情況很特殊，政策上一直在調(diào)控，加上貸款額度方面的限制，審核程序上也就更加嚴(yán)格。”

部分銀行收緊首套房貸

在記者調(diào)查的多家銀行中，盡管一些銀行堅持稱該行首套房貸利率7折優(yōu)惠仍在執(zhí)行，但部分銀行首套房利率調(diào)高的規(guī)定更能觸動內(nèi)業(yè)人士那根繃緊的心弦。

“首套房很久都沒有做過利率7折優(yōu)惠了。”建行個貸業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者表示，該行現(xiàn)在規(guī)定，購買首套住房，原先的利率7折利率優(yōu)惠已經(jīng)調(diào)至8.5折。“除非購買首套房時首付比例達(dá)到4成，這樣能考慮享受到利率7折的優(yōu)惠。”

同時，該業(yè)務(wù)經(jīng)理指出，該行二套房貸在嚴(yán)格執(zhí)行首付四成的前提下，利率優(yōu)惠在8折～8.5折之間，同時審核方面也將會更加嚴(yán)格。

工行某支行個貸中心負(fù)責(zé)人則告訴記者，前兩天總行剛下發(fā)通知，要求針對客戶不同的風(fēng)險情況，對房貸執(zhí)行差別化對待，但具體規(guī)定還沒有完全定論，要等待相關(guān)細(xì)則進(jìn)一臺出臺。

中信銀行(7.36,-0.23,-3.03%)總行個貸部門相關(guān)人士向記者表示，該行首套房和二套房的利率都可以低至7折優(yōu)惠，只是成數(shù)有所不同。“我們就是按照這個標(biāo)準(zhǔn)往上報的，但能不能批下來還不一定，所以不便做任何承諾。”

國家開發(fā)銀行金融研發(fā)中心高級經(jīng)濟(jì)師吳志峰表示，部分銀行房貸政策的調(diào)整與銀行調(diào)控信貸總量不無關(guān)系，銀行的這些調(diào)整主要還是為了調(diào)控年初信貸增速過快的現(xiàn)象。揭貸款作為銀行較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，在資產(chǎn)風(fēng)險累積時銀行也該有所控制，進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖湛s調(diào)整，但是信貸不可能大幅收緊。

深圳大行收緊貸款已有銀行停貸

每經(jīng)記者 黃惠敏 發(fā)自深圳

“現(xiàn)在購買第二套房，首付可以給兩成，享受基準(zhǔn)利率下浮的優(yōu)惠嗎？”深圳的陳女士滿是疑惑。在信貸收緊信號頻頻閃現(xiàn)時，在深圳不少希望購房者跟陳女士一樣，也希望在政策真正明朗前坐上“末班車”。不過這幾天，已經(jīng)有多家銀行在房貸優(yōu)惠問題上對陳女士說“不”了。

大行收緊力度大

繼北京、南京、成都等地銀行收緊房貸后，深圳地區(qū)的銀行也有動作，二套房貸沒有優(yōu)惠了，而一套房的貸款申請也難以批下來；更有一國有大行信貸員表示，目前該行基本上停了房貸發(fā)放。

“不要說二套房了，現(xiàn)在連一套房也很難拿到貸款了。”1月25日，一國有大行深圳某支行的信貸員林先生告訴記者。他坦言，現(xiàn)在銀行不愿意放出貸款。雖然“國11條”的出臺，讓深圳當(dāng)?shù)劂y行有收緊房貸發(fā)放的趨勢。

事實上，僅在10多天前，深圳多數(shù)銀行在二套房貸上也會鉆空子讓客戶享受“首付兩成，貸款利率打7折”的優(yōu)惠。但上述信貸員告訴記者，目前如果是二套房貸，4成首付是必然的，利率則不敢輕易承諾客戶，可能會按標(biāo)準(zhǔn)利率下浮15%～20%，7折利率優(yōu)惠目前幾乎銷聲匿跡了。他告訴記者，在該行申請個人按揭貸款，目前基本上是不會批下來的。

另一國有大行的信貸部人士黃先生則對記者表示，該行目前還可發(fā)放房貸，但是具體的首付和利率還要看客戶的具體資信情況。他還透露，現(xiàn)在在發(fā)放個人房屋貸款上，銀行面臨著政策壓力。

根據(jù)記者調(diào)查，國有大行在房貸上面承受著不少壓力，而股份制銀行也不例外。深圳當(dāng)?shù)匾还煞葜沏y行的信貸員朱先生告訴記者，現(xiàn)在該行仍可對客戶發(fā)放房貸，但是他坦言，現(xiàn)在銀行的信貸很緊張，由于利率等已經(jīng)取消優(yōu)惠，現(xiàn)在買房對客戶而言是不劃算的。他告訴記者，在該行申請一套房貸款，首付必須付4成，利率不能打7折，只能下浮10%左右。

據(jù)記者了解，目前四大行在深圳的分支機構(gòu)對房貸的收緊力度要大于股份制銀行，而一些城商行則成了現(xiàn)在需要申請貸款的購房者的“最后選擇”。

或春節(jié)后再度開閘

信貸緊張已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)共識。

上述信貸員林先生對記者表示，現(xiàn)在在該行申請一套房貸款，首付最低兩成也很難實現(xiàn)。他表示，該行總行在1月21號下發(fā)了相關(guān)文件，政策逐漸明朗化，“空子”已經(jīng)很難鉆了。他告訴記者，現(xiàn)在是“銀行不愿意放款”。

然而，房貸一直以來都是銀行看好的業(yè)務(wù)之一，這塊業(yè)務(wù)資本金消耗少，收益高且風(fēng)險小，銀行怎么會輕易放棄？信貸員的回答似乎折射出銀行對房貸難以割舍的心態(tài)。信貸員建議客戶春節(jié)過后再來咨詢，也許到時銀行政策會有所松動。如此看來，在今后一個月內(nèi)，銀行或許都會“擰緊”信貸出口。

對于收緊或暫停個人房貸發(fā)放的原因，很多人認(rèn)為是由于本月上半月放貸過快，貸款額度提早用完。有銀行業(yè)分析師告訴記者，由于此前有消息指有3家銀行因房貸過猛而被罰，現(xiàn)在銀行都在觀望階段。

上海首套房“首付兩成利率7折”基本無望

每經(jīng)記者 胡俊華 發(fā)自上海

盡管當(dāng)前成交量已經(jīng)明顯下降，但滬上銀行對個人按揭貸款的門檻卻在提高。記者1月25日對滬上多家銀行個人按揭貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，滬上銀行正紛紛收緊個人按揭貸款，即便購房者是首次置業(yè)，要享受“首付兩成、利率七折”這一優(yōu)惠措施已基本無望。

滬上銀行抬高首付比例

“目前，在我們銀行申請首套房貸款，首付必須在3成以上。”滬上一股份制銀行個貸部資深經(jīng)理25日對記者表示，“在首付3成的基礎(chǔ)上，購房者仍可享受7折貸款利率；但首套房首付兩成目前暫停實行。”

該個貸部經(jīng)理同時表示：“我們行二套房按揭利率相對寬松，首付四成，貸款利率可以7折；同時，我們行針對按揭購房者推出優(yōu)惠措施，比如，購房者在我行貸款100萬，如果此后該購房者在我行存入50萬，該筆存款可以享受貸款利率。”

“另外，我們行目前對貸款發(fā)放卡得非常緊。”該人士表示，“預(yù)計春節(jié)后情況會好一些。”

另一家在滬個貸業(yè)務(wù)占比較大的股份制銀行個貸部人士對記者表示，“首次置業(yè)的購房者在我行申請按揭貸款，如果購買的是普通住房且資質(zhì)較好，可以享受首付兩成、利率7折；但如果購買的是非普通住房，必須首付3成，但利率仍可7折。”

“對于二套房貸，我行首付是4成以上，利率7.5折。”該個貸部人士表示，“由于目前成交量比較小，我們行對個人按揭貸款的發(fā)放還是很及時的。”

而滬上一家國有大行個貸部經(jīng)理表示：“我行首套房可以首付兩成，但如果要享受7折利率，首付比例必須在4成以上。”

“如果是二套房，首付在4成以上，貸款利率則參考購房者第一套房的利率標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳细　?rdquo;該國有大行個貸部經(jīng)理指出，“目前我行個人按揭貸款仍可以正常發(fā)出。”

該國有大行個貸部經(jīng)理還指出：“可能確實有銀行目前暫停發(fā)放個人按揭貸款，但這也主要是基于當(dāng)月的考核，到下個月仍可發(fā)放個人按揭貸款。”

或醞釀更激烈競爭

“目前不管一套房還是二套房，滬上銀行普遍嚴(yán)格控制首付比例，同時對貸款利率進(jìn)行浮動，主要是考慮到對風(fēng)險控制。”滬上最大的房貸中介機構(gòu)華燕置業(yè)總裁胡炯25日對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

胡炯指出，目前銀行收緊個人房貸政策，一方面是監(jiān)管層對銀行新增信貸限制較緊，另一方面是市場成交量比較慘淡，加上銀行加大對個貸按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范，政策收緊難以避免。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多家滬上銀行今年的貸款指標(biāo)即將出臺。

“總行對我們的今年指標(biāo)以及具體的房貸政策細(xì)則，預(yù)計這幾天就會出來。”一股份制銀行個貸部人士指出，“在總行通知下達(dá)后，我們才會進(jìn)一步開展房貸業(yè)務(wù)。”

“目前我們尚未出臺全年指標(biāo)，但1月份的指標(biāo)已經(jīng)下達(dá)。”一國有大行信貸部經(jīng)理指出，“由于去年12月份積聚的信貸在1月份釋放出來，因此，1月份的指標(biāo)完成情況還可以，但1月份新增個貸業(yè)務(wù)很少。”

“今年的市場格局已經(jīng)很明顯。”胡炯指出，“今年樓市成交量的下降是必然的，因此，各大銀行必須在縮小了的市場上搶奪蛋糕。”

“銀行不會將市場拱手讓出。”胡炯認(rèn)為，“因此，每家銀行都會針對自身的優(yōu)勢推出有競爭力的按揭產(chǎn)品，預(yù)計今年的競爭遠(yuǎn)比去年激烈。”

“預(yù)計春節(jié)后，各大銀行都會推出各具優(yōu)勢的個貸產(chǎn)品，以搶占市場份額。”但胡炯同時指出，由于滬上銀行同業(yè)公會此前出臺自律公約，對銀行個貸業(yè)務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，因此，雖然競爭會更激烈，但競爭也會更有序，“銀行會在控制風(fēng)險以及合規(guī)經(jīng)營的前提下，采取各種手段提升自己產(chǎn)品的附加值。”

惠譽：短期內(nèi)開發(fā)貸款違約風(fēng)險不大

每經(jīng)記者 馬駿骎 發(fā)自上海

通脹來襲政策收緊，樓市前景多了一絲撲朔迷離的氣氛。惠譽國際評級董事胡偉恩日前在上海接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時指出，在全國市場范圍內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場，尤其是高端房產(chǎn)市場未來很有可能在4～6個月時間段內(nèi)出現(xiàn)較為劇烈的價格波動，房價或有10%～15%的下跌空間。但在未來6～9個月內(nèi)，開發(fā)商貸款違約風(fēng)險不大，不會出現(xiàn)2008年初時的危險。

長期看仍看好樓市

NBD：頻繁調(diào)控下，請問您對于樓市未來價格趨勢做何判斷？

胡偉恩：從住宅平均價格看，各個地區(qū)的價格區(qū)別很大。但從全國范圍內(nèi)看，中端市場還是有很多老百姓、包括很多工作5年10年以后的大學(xué)生可以承擔(dān)起這部分市場的價格，因此整體而言2010年前6個月除非美國突然加息，不然價格走勢仍將保持平穩(wěn)，北京、廣州這些城市價格波幅預(yù)計在5個百分點左右，但是上海會面臨更大壓力，尤其是高端市場很可能在4～6個月時間內(nèi)，價格下跌10%～15%。目前成交量在上海已經(jīng)有緩慢下降的趨勢，全國范圍內(nèi)平均成交量還保持平穩(wěn)。

往后看的話，預(yù)計今年最后一個季度以及明年上半年，樓市氣氛就會比較冷。但是如果看3～5年，我們依然看好樓市，原因很簡單，中國的剛性需求真的很強，從政府角度看，也需要保護(hù)住宅市場的平穩(wěn)增長。

開發(fā)商沒有降價迫切性

NBD：根據(jù)你們的調(diào)查研究，房地產(chǎn)商目前的流動性現(xiàn)狀如何？是否會出現(xiàn)降價的迫切性？

胡偉恩：去年出現(xiàn)很多地王，但民營開發(fā)商參與的并不多，民營開發(fā)商現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)和流動性還是比較穩(wěn)定的。從2008年下半年到2009年上半年，民營開發(fā)商購買新地、增加土地儲備還是非常保守。雖然買地的政策會收緊，但是開發(fā)商無需一次性付清，完全有能力管理好現(xiàn)金流，每年七八十億的土地款對于全國性的開發(fā)商來說還貸并沒有太大壓力，因此開發(fā)商并沒有大幅降價的迫切性。

NBD：您怎樣評價去年和房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款的償付能力？

胡偉恩：我不覺得銀行的開發(fā)貸款會出現(xiàn)太大問題。尤其在國內(nèi)排位前20%的開發(fā)商，貸款不會有風(fēng)險，那些排名后幾位的開發(fā)商會有不確定性，零星的公司倒閉事件可能也會發(fā)生。但整體而言去年賣方市場是非常好的，排名靠前的公司都成了各大銀行爭搶的客戶。此外，我們從開發(fā)商處了解到，他們今年獲得的授信額度可能只用了一部分，如此它們手上既有現(xiàn)金、又有沒用完的額度，彈性就比較好。

因此，在未來6～9個月內(nèi)，開發(fā)商貸款違約風(fēng)險不大，不會出現(xiàn)2008年初時的危險。最讓人擔(dān)心的情況是貸款放出去以后樓市立即出現(xiàn)下調(diào)，但2009年是一個量價齊升的市場，因此這部分違約風(fēng)險不大。

上海高端市場存在泡沫風(fēng)險

NBD：根據(jù)香港的經(jīng)驗，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？

胡偉恩：一線城市、高端市場泡沫的危險性是存在的?？墒嵌€城市老百姓自住的中高端市場危險不大，因為這部分市場的供應(yīng)在中國是有空間的。不像香港、日本可能供應(yīng)本身就有偏緊張的問題。而且發(fā)生泡沫破裂的城市一般以服務(wù)性行業(yè)、金融行業(yè)為主導(dǎo)、投資者聚集，在內(nèi)地唯一可能發(fā)生這一情況的就是上海的高端市場。

一般而言判斷市場是否出現(xiàn)很大的泡沫，你只需要問問身邊的同事和朋友，如果每個人手里都在同一時間擁有兩套以上的房屋，那么就要警惕是否有泡沫了，當(dāng)年香港在1996、1997年就是如此。