頻頻出臺樓市調(diào)控政策，主要目的就是給過熱的樓市降降溫。然而，北京、深圳等多個城市一、二手商品房成交量，雖然在宏觀調(diào)控背景下應(yīng)聲而跌，但高位運行的房價卻仍按兵不動。房價在這場量與價的博弈中繼續(xù)上行還能走多遠？
價升量跌
一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，地產(chǎn)股紛紛下跌，消費者觀望情緒重現(xiàn)，成交量迅速下滑。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬平米，扣除保障性住房，實際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬平米，環(huán)比分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬平米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。
對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，1月北京商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應(yīng)的影響。“雖然這一系列政策都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調(diào)的預期，從而加重了觀望情緒，影響了成交量。”
和北京情況相似，深圳成交也出現(xiàn)了較大幅度下滑。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測， 1月4日到10日的一周內(nèi)，深圳一手房共成交819套，環(huán)比下降20.9%。
來自中原監(jiān)測系統(tǒng)也顯示，2010年第一周（1月4日至1月10日），各地新房市場成交狀況繼續(xù)延續(xù)頹勢，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，成都跌幅最大，達到97%之多。
二手房市場形勢也不容樂觀。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測，今年1月份前3周北京期房簽約量和簽約面積都只有上月同期的1/4；其中期房住宅3147套，環(huán)降74.6%，期房簽約面積321670平方米，下滑73.8%。二手房方面，今年1月份前3周北京市二手房成交量為9006套，相比去年12月銳減了2萬多套。其中住宅成交8114套，銳減七成。
雖然成交量大幅下跌，但并沒有影響到一些城市房價的繼續(xù)上漲。
“政策除了影響購房者預期外，也迫使開發(fā)企業(yè)推盤趨于謹慎，單次推盤體量明顯收縮，以北京為例，1月北京開盤項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應(yīng)量降幅近六成，深化了供需矛盾，局限了潛在需求向?qū)嶋H簽約的轉(zhuǎn)化，迫使成交量下滑，并進一步導致房價升勢。”任啟鑫透露，北京2月計劃入市項目僅10個，但五環(huán)內(nèi)開盤均價已達29875元每平方米。
亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月前20天，北京市商品住宅成交均價19847元每平方米，比去年12月同期的17351元每平方米上漲了2496元每平方米，漲幅高達14.4%；而1月28個項目的整體開盤均價為19964元每平方米，比12月同期的18663元每平方米上調(diào)了1301元每平方米，漲幅達7.0%。
記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，目前北京五環(huán)沿線新盤已開始突破2萬元每平方米，四環(huán)內(nèi)新盤價格不少都在35000元每平方米以上，
開發(fā)商還是唱漲
目前在量與價的博弈中，價格目前仍占到了上風。但這與宏觀調(diào)控的初衷是相悖的。
“中國房地產(chǎn)市場是一個政策市，如果房價還不能企穩(wěn)，政府還會出臺政策加以抑制。”陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖近日在接受本報記者采訪時坦言，目前房地產(chǎn)已經(jīng)存在泡沫，特別是一線城市的房價上漲過快。“2010年，房地產(chǎn)這個經(jīng)濟的火車頭還會繼續(xù)拉，但政府一定會讓它在可控和健康的范圍內(nèi)拉，2010年不會出現(xiàn)2008年的暴跌，更不會出現(xiàn)2009年暴漲。”
萬科副總裁毛大慶在北京“兩會”期間也發(fā)表了自己對未來房價的看法。他指出，今年房價會比去年平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落的情況，特別是今年上半年還承載著去年房地產(chǎn)價格的慣性，態(tài)勢會維持一段時間，但到了下半年，隨著很多保障房入市，情況會得到緩解。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強也告訴記者，中央控制房價上漲過快的目的非常明確，部分城市房價上漲過快的問題已經(jīng)成為當前管理層調(diào)控的首要問題。他預計，2010年總體上看，房價漲幅將明顯趨緩，另外，不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào)、下跌的可能。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在近日舉行的“2009品牌中國房地產(chǎn)高峰論壇”上指出，交易量會出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下調(diào)現(xiàn)象，但價格難以迅即向下，因為“現(xiàn)在房地產(chǎn)商手中資金充裕，庫存量也不大，沒有任何降價的動力，他們會觀望一段時間市場反應(yīng)后再做決定”，聶梅生認為，2010年房價出現(xiàn)大幅度下降“并不現(xiàn)實”。
來自國泰君安研究數(shù)據(jù)顯示，目前一二線重點城市平均需要消化可售庫存時間從前期10個月持續(xù)下降至5.9個月，其中北京可售庫存僅能消化5.7個月，杭州與上海更是低至3個月，處于近年來新低。
海爾地產(chǎn)董事長盧鏗也認為，如果不能解決土地供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)性供地以及數(shù)倍增加保障房三大問題，房價還會繼續(xù)漲。
一向犀利的華遠地產(chǎn)董事長任志強也仍然堅持房價會上漲的觀點。
“今年房價同比漲幅至少達5%，凡是預測房價會跌的都是瞎說”，任志強認為，針對房地產(chǎn)市場的政策都已經(jīng)出盡，預計2010年出臺新政的可能性不大。“如果不加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)，商品房價格還將繼續(xù)上漲。”
成交量和房價的拉鋸，反映的是剛性需求和投資性需求之間的博弈，這是樓市自我調(diào)節(jié)的一種方式，只有一個科學合理的成交量和房價的組合才能反映樓市的健康情況，然而，問題在于，這種合理的組合何時到來？
