上一波退房潮記憶猶新

2008年至2009年上半年，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等因素影響，房價下降，無理由退房、差價補償象一股潮流，在全國蔓延，甚至出現(xiàn)了萬科南京售樓部被攻擊等事件。那些場景，至今記憶猶新。直到2009年5月，在房地產(chǎn)回暖、房價上漲之際，在杭州房地產(chǎn)市場，也曾出現(xiàn)過一起引起不小反響的退房事件。該筆退房大單涉及高達上億元的成交金額，后來被媒體調(diào)查、披露稱，那些退房的人就是開發(fā)商自己，此前正是開發(fā)商自己買自己開發(fā)的房屋。

以上海、杭州、南京為主力城市的華東地區(qū)，近年來一直是中國房地產(chǎn)市場的先鋒陣地。房價領(lǐng)先瘋漲、天價房、新樓倒塌、投資投機盛行、官員揚言要處罰降價銷售開發(fā)商、退房、圍攻開發(fā)商售樓部、地王層出不窮、退地等等故事，都在華東上演過，有的上演的甚至是典型劇場。

在華東地區(qū)，除上海這個一線城市外，杭州、南京這兩個主要二線城市，也是不缺乏房地產(chǎn)故事的地方。2008年-2009年，這兩個城市的房地產(chǎn)市場，與其他許多城市一樣，經(jīng)歷了從寒冷冬季到炎熱夏季的逆轉(zhuǎn)。

尤其是杭州，2009年，房地產(chǎn)再度呈現(xiàn)出瘋狂狀態(tài)：房價節(jié)節(jié)攀升，新“地王”層出不窮，炒“房號”現(xiàn)象重出江湖，房價漲幅平均在50%以上。直到2009年底，迪拜危機爆發(fā)，迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅，不少以溫州房地產(chǎn)投資者為主的浙江投資者的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值大幅度縮水，給浙江炒房者及浙江本地房地產(chǎn)市場予以了警示，一些投資者開始拋售房產(chǎn)或開始觀望。

進一步地，自2009年12月9日決定恢復個人交易房地產(chǎn)營業(yè)稅政策后，中央政府展開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，密集出臺了系列調(diào)控政策。

受中央政府出臺的系列宏觀調(diào)控政策的影響，和全國絕大多數(shù)城市一樣，杭州房地產(chǎn)市場進入了新的觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)成交量開始明顯下滑，再次出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。

在2009年12月，杭州房地產(chǎn)市場，退房潮已經(jīng)再起，包括新房和二手房在內(nèi)，網(wǎng)上解除了1000多套房的銷售合同，占到當月成交套數(shù)的兩成多。進入新年后，隨著中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的不斷升溫，在杭州房地產(chǎn)市場上，退房現(xiàn)象還在蔓延。

一些地方存在再次托市嫌疑

2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）明確指出：金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房這個內(nèi)容，本文作者陳真誠分析認為，這是在強化打擊投資投機購房的目的。此外還首次提出了增加普通住宅用地供應，增加保障房和低價商品房的市場供應，并強調(diào)落實地方政府的執(zhí)行責任。

而就在同一天，杭州市也推出了房地產(chǎn)新政，購房補貼、購房入戶、改善性購房公積金貸款優(yōu)惠以及針對開發(fā)企業(yè)的征稅、抵押登記、銀行貸款等扶持政策一如既往。杭州的新政策規(guī)定，“一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房，享受首套住房貸款的相關(guān)優(yōu)惠政策”，這就存在與“國十一條”有關(guān)“二套房以家庭為單位認定”政策對抗的嫌疑。同時，杭州的新政策還規(guī)定，“不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼”。

就在中央政府營業(yè)稅“二轉(zhuǎn)五”的政策出臺之后，長沙市也悄然表示2010年二手房營業(yè)稅補貼優(yōu)惠仍然延續(xù)。

在海南，不但國際旅游島概念被暴炒，而且，一度被質(zhì)疑廉價甩賣土地的政府突然宣布暫停土地供應，致房價在政府調(diào)控大局下一天一價地暴漲，難脫政府趁機以收緊土地供應助長房價托市的嫌疑。

這就是說，杭州等一些地方政府，客觀上存在著再次托市的嫌疑。只是，盡管杭州等地存在著再次托市的嫌疑，但中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控，事實上已經(jīng)對杭州等地的房地產(chǎn)成交造成了不小的影響。進入新年后，和其他城市市場一樣，杭州的房地產(chǎn)市場，相當冷清，退房潮在蔓延。

華東地區(qū)退房潮在蔓延

有數(shù)據(jù)顯示，在今年元旦假期過后，至杭州地方新政公開的近一周時間里，杭州的新房和二手房成交套數(shù)環(huán)比分別下降了65%和52%，成交均價也小幅下滑。甚至，繼去年12月網(wǎng)上解除1000多套房（包括新房和二手房）銷售合同后，“退房”現(xiàn)象還在蔓延、升級。

據(jù)《今日早報》報道，自去年年底國家出臺一系列調(diào)控政策之后，杭州房地產(chǎn)市場的成交量就一跌再跌。隨著成交量的下降，退房現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。

杭州透明售房網(wǎng)顯示，去年12月份退房數(shù)量達65套。12月29日—31日的三天時間內(nèi)，杭州主城區(qū)共退房26套。12月29日，當天退房10套；12月30日，杭州主城區(qū)退房8套；12月31日，又退了8套，其中錢江新城一樓盤就退了6套。進入新年，退房也是不斷，到1月13日為止，退房數(shù)量達到35套。曾在前年被媒體曝光過的錢江新城某樓盤，最近又出現(xiàn)了同一個業(yè)主退好幾套房的情況，而這幾個業(yè)主都是該公司的員工。

余杭透明售房網(wǎng)顯示，就在元旦假期后的第一天，1月4日當天退房高達43套。這43套房源分屬18家房地產(chǎn)開發(fā)公司，從地理范圍看，余杭閑林的退房比例最高，占了20套。一天就出現(xiàn)如此大面積的退房現(xiàn)象，在以前幾乎沒有出現(xiàn)過。這43套的退房套數(shù)，就要高于余杭區(qū)去年12月份全月退房的總和。

杭州二手房解除合同的現(xiàn)象，近期也大量增加。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在2009年12月，杭州市區(qū)二手房交易，累計合同解除套數(shù)為1089套，而同月的交易累計簽約套數(shù)為4902套，退房數(shù)據(jù)占到成交套數(shù)的22%。

除杭州外，在華東地區(qū)的其他一些城市，也相繼出現(xiàn)了“退房”現(xiàn)象。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》1月15日報道，記者對杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的房地產(chǎn)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述區(qū)域近期的新房撤銷量遠高于去年同期。在杭州、麗水等城市，甚至出現(xiàn)了合同撤銷量和當天銷售量相當?shù)那闆r。因2009年地產(chǎn)大牛市而一度銷聲匿跡的“退房潮”重現(xiàn)抬頭。

杭州透明售房網(wǎng)顯示，杭州新房撤銷預（銷）售合同的現(xiàn)象比較嚴重。1月4日，杭州有43套購房合同解除。1月12日，杭州被撤銷的房源就有11套。

溫州透明售房網(wǎng)顯示，目前溫州因被退購（訂）房而委托各區(qū)縣房管局銷售的房源多達86套。

即使是在三四線城市浙江麗水，也出現(xiàn)了大量退房。自去年12月28日以來，也有5套房源被退。

此外，南京近來也出現(xiàn)了大量被退房源。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的“90天退換房換手套次排行榜”顯示，排名第一的明發(fā)商業(yè)廣場在90天內(nèi)已被退房87套，達到了日均退房一套的水平。

據(jù)中國之聲《央廣新聞》1月16日報道，根據(jù)南京一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上當天公布的數(shù)據(jù)，南京主城區(qū)1月份以來的退房數(shù)量是16套，15套是住宅，1套是商鋪。目前，樓市的觀望情緒嚴重，不排除在不遠的將來會有集中退房現(xiàn)象的出現(xiàn)。南京的新盤雖然價格沒有什么松動，但已經(jīng)賣不動了。根據(jù)網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)，南京1月15日的新房可售房源24364套，成交的套數(shù)是只有1696。13號那一天的可售房源是24232套，成交套數(shù)只有1428套。這與09年12月份的火爆情況相比，可謂一落千丈。

據(jù)《新華日報》1月19日報道，“江浙出現(xiàn)集中退房”、“江浙退房潮隱現(xiàn)蔓延之勢”、“上海最貴豪宅疑被退房”……連日來，“退房”的消息在樓市“插上翅膀”到處飛傳。……記者昨日查閱南京官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)現(xiàn)，南京明發(fā)商業(yè)廣場這家樓盤在近90天的時間里，換手率達88套次。而去年下半年，這家樓盤曾有投資客一次性豪擲8585萬元買下整棟樓。

在上海，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》1月15日報道，截至1月14日，1月共有6.31萬平方米的新建商品房被撤銷預訂（售）合同登記。與去年11月的25萬平方米和去年12月的23.5萬平方米相比，上述數(shù)據(jù)要少得多。但由于同期的商品房成交量只有68.7萬平方米，上述退房面積依然接近全市銷售面積的10%。

東方網(wǎng)1月17日消息：據(jù)青年報報道，去年底，上海一位匿名的買家，以9100萬的天價，買下了古北臻園23號這一幢700多平方米的獨棟別墅，按其471.29萬平方米的地上面積來計算，成交單價高達19.3萬元。這套曾以19萬元的單價被稱為中國最貴豪宅的別墅，去年11月12日在網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示為“成交”，近日則重新顯示為“可售”，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的今天也難逃退房命運。而且，有消息稱，去年底古北臻園23號成交單價高達19.3萬元的當日，該樓盤僅成交一套房源，成交均價為11.4萬元/平方米。今年1月6日，在23號別墅被撤銷預售合同登記當日，數(shù)據(jù)顯示古北臻園僅有一套房子被撤銷合同，合同撤銷價為67116元/平方米。由此可見，古北臻園23號還存在價格不實的嫌疑。

至此可見，“退房潮”已經(jīng)在華東地區(qū)蔓延，根據(jù)以往經(jīng)驗，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步深化，房地產(chǎn)預期異變，在高房價下消費者可能將進一步觀望，尤其是房價出現(xiàn)明顯下降或房價預期進一步下降，“退房潮”可能還將繼續(xù)升級，并可能蔓延至全國更多地區(qū)。事實上，《廣州日報》1月15日報道，1月7日-12日，網(wǎng)簽量共1640套，出現(xiàn)了14例退房……

接下來，應該說，不排除“退房潮”在華東升級、在全國蔓延的可能。本文作者陳真誠分析認為，一旦“退房潮”在全國蔓延，將可能導致中國房地產(chǎn)再次尷尬地面對退房這個不合法但又難以處理的難解之題。

各地成交量急劇下降

與華東地區(qū)“退房潮”蔓延的同時，全國絕大多數(shù)地區(qū)普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)成交量急劇下降的局面。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年 1月4日-10日，主要城市的房地產(chǎn)成交面積普遍出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的31個城市中，成交面積環(huán)比下跌的有23個城市，占74%。其中，9個城市環(huán)比跌幅超過40%。在9個重點監(jiān)測的城市中，僅武漢、天津成交面積環(huán)比分別上漲21.91%和18.52%；成交面積環(huán)比下降的7個重點城市中，成都跌幅最大，為93.5%，南京和杭州緊隨其后，環(huán)比下跌分別是77.94%和61.22%，重慶、深圳和北京環(huán)比跌幅超過10%。另據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示， 1月4日至1月10日，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達到97%之多。

據(jù)《東方早報》報道，在上海，受到新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)成交量明顯下滑。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月4日-10日，上海商品住宅新房成交量連續(xù)第四周環(huán)比下降，只有17萬平方米，只相當于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均價也下跌至17000元/平方米，降幅達16%。1月份的上半月，上海市成交新房住宅2690套，與12月上半月相比下降了53%。各價位段、各區(qū)域的新房成交量，全部下跌。除500—800萬元價段的住宅成交量降幅為11%以外，其余各價格段成交量降幅均高達37%至70%。盧灣區(qū)，甚至出現(xiàn)了半個月時間里新房零成交。成交均價為19993元/平方米，環(huán)比下降5%。此外，二手房市場成交也下降明顯。

在北京，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月上半月，北京市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，相比12月上半月下跌幅度分別達到了72.2%及73.6%。

在深圳，深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù)顯示，2010年1月8日至14日，全市新房總成交面積為9.31萬平方米，環(huán)比前一周上漲17.1%；成交套數(shù)為992套，環(huán)比上漲23.5%。新房成交均價為19721元／平方米，環(huán)比下降15.4%，與前一周23301元／平方米的高價相比，一周內(nèi)成交均價明顯回落，跌去3000元/平方米，且跌破兩萬元大關(guān)。

在廣州，《廣州日報》1月15日報道，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年前6天網(wǎng)簽僅為1007套。1月16日的周六，廣州一手住宅網(wǎng)簽量為176套，比1月9日的周六減少近七成。

除一線城市外，諸多二、三線城市也普遍性市氣低迷，成交量下降。據(jù)中原監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2010年第一周(1月4日至1月10日)，各地新房市場成交狀況繼續(xù)延續(xù)前一周的頹勢，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個重點城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達到97%之多。

據(jù)《瀟湘晨報》1月19日報道，來自長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月10日-1月16日這一周內(nèi)，長沙的房地產(chǎn)成交量環(huán)比減少了14.56萬平方米。1月1-6日，6天總共成交二手房138套（元月1日-3日交易中心放假，成交數(shù)據(jù)延后），日均成交23套，環(huán)比下降了近八成。

導致目前各地成交下降的因素，一如前述分析的那樣，主要是政府的調(diào)控政策、此前市場需求被過度透支、房價過高、投資投機者撤離、消費者觀望和市場正處于淡季等因素。隨著調(diào)控的進一步深化，市場預期可能繼續(xù)異變，觀望可能繼續(xù)加重，市氣則可能變得更加冷清，成交可能進一步下降。本文作者陳真誠分析認為，其結(jié)果是，市場將可能面臨嚴重的滯銷問題。而一旦市場持續(xù)滯銷，輿論所質(zhì)疑的空置、積壓等問題，也將日益凸顯出來，其結(jié)果，不但影響新房的價格走勢，還將影響到二手房的價格和房屋租金的走勢，導致新房價格、二手房價格、房租齊降。

一些城市存在供大于求問題

一個現(xiàn)實問題是，隨著調(diào)控的進一步深化，在市場預期異變、消費者重回觀望、成交量下降的同時，還將面對新增供應增加、存貨積壓和空置或閑置或開發(fā)商所囤積的房源上市等造成的供應增加。

實際上，由于2005年-2007年的房地產(chǎn)高熱，不但導致了2008年的存貨積壓嚴重等問題，也導致了2009年和2010年及其后一定時期內(nèi)新增供應大增的問題?？陀^而言，由于2008年的存貨積壓嚴重，2009年新增供應大增，在2009年，即便出現(xiàn)了火暴行情，但兩相沖抵后，一些城市依然存在著供大于求的問題，2008年末所產(chǎn)生的不少存貨，依然積壓待售面。更為嚴重的問題是，2010年，由于2007年前后大量土地出讓、其后一些新項目相繼立項、開工。一些城市還將迎來新的、更高的供應高潮，或?qū)⒋嬖诒容^嚴重供應過剩的問題，遭遇嚴重供大于求的難題。

高房價或迫使政府深化調(diào)控

更要看到的是，新房價格、二手房價格、房租齊降，目前來說還只是未來的可能走勢，而當前的現(xiàn)實情況是，至2009年12月，已經(jīng)連續(xù)第七個月較上年同期上漲，現(xiàn)實房價再次攀高。

2010年1月14日，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示，2009年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比前一個月擴大2.1個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比前一個月擴大0.3個百分點。而2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，創(chuàng)下2009年前11個月新高。比較歷史數(shù)據(jù)可知，2009年12月份，全國房價同比和環(huán)比增幅均超過了11月，是2009年房價漲幅最大的一個月份，也是約一年半以來的時間里房地產(chǎn)價格漲幅最大的一個月份。

此外，2010年1月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2009年房地產(chǎn)市場運行報告顯示， 2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。之前房地產(chǎn)銷售最火的2007年，全年銷售面積為7.6億平方米，與之對比，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米比2007年高出23%以上。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，2009年商品房銷售額43995億元，比2008年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。以此數(shù)據(jù)計算，2009年新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，這是歷史以來第一次超過了20%。其中，商品住宅價格上漲25%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)及其分析可知，2009年，無論是商品房成交量、銷售額、房價漲幅，都創(chuàng)下了歷史紀錄。比較歷史數(shù)據(jù)可知，2009年的房價漲幅，是近15年來最大的。此前的全國新建商品房成交均價漲幅情況是，2004年為近18%，2007年為15%左右，2005年為14%左右，其余年份都不超過10%。

這就是說，目前的房價依然還在高位。即便將來房價出現(xiàn)一定幅度的下降，其結(jié)果是，房價的絕對水平可能依然過高。

基于種種跡象和目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況來看，接下來，中央政府將著力于抓地方政府對中央政策的落實執(zhí)行，并可能還將繼續(xù)出臺調(diào)控政策，深化房地產(chǎn)調(diào)控。

2010年1月13日，國務(wù)院新聞辦公室舉行有六部委相關(guān)領(lǐng)導參加的新聞發(fā)布會，向各界表達中央政府解決“執(zhí)行”房地產(chǎn)調(diào)控政策問題的決心，落實各級地方政府的責任。

2010年1月19日上午，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院第四次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大三次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》。溫總理指出：抓緊落實已經(jīng)出臺的各項政策，加強對市場需求的分類調(diào)控，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機投資性購房。

2010年1月20日，財政部發(fā)布關(guān)于印發(fā)《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》的通知，意味著此前國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中的調(diào)控政策的執(zhí)行細則出臺。

基于目前的市場現(xiàn)實、調(diào)控效應及種種跡象來看，本文作者陳真誠分析認為，接下來，房地產(chǎn)調(diào)控還將深化，可能在金融、土地等領(lǐng)域繼續(xù)出臺政策或繼續(xù)強化調(diào)控，督促地方政府清理所出臺的刺激或優(yōu)惠政策，加大反腐肅貪力度。

應當禁止無理由退房

無疑，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步深化，中央政府強化地方政府對中央政府政策的執(zhí)行力度，房地產(chǎn)市場將重回調(diào)整通道。隨著房地產(chǎn)預期再次異變，消費者持續(xù)觀望，投資投機性購房者退市并拋售所持物業(yè)，房地產(chǎn)市場很可能將普遍性遭遇市場滯銷、供應過剩、“退房潮”蔓延等難題問題。這是市場各方需要給予高度警惕的，并盡可能做好工作化解一些問題出現(xiàn)，尤其要盡可能防止“退房潮”蔓延現(xiàn)象出現(xiàn)。

一般而言，退房率在5%以內(nèi)屬于正常現(xiàn)象，而且各個樓盤都存在退房現(xiàn)象。但如果退房比例過高，退房現(xiàn)象普遍，絕對不是好事情。至于退房的原因，也是多種多樣，但主要原因是房價或預期下降后導致買方棄購、首付資金出現(xiàn)問題或房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)、按揭審批不下來、開發(fā)商自買自賣、變相囤房捂盤、假按揭、變更登記等等。但從2008年及2009年上半年的情況來看，由于房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場自身調(diào)節(jié)等導致房價下降，很可能再次發(fā)生“無理由退房”事件。

事實上，最高人民法院于2009年7月20日發(fā)布的《做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見》明確，對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除。

對于“無理由退房”，不符合法律，有悖于誠信原則和契約精神，政府不應默許、慫恿，而應該依法處理“無理由退房”事件，遏止解決“退房潮”蔓延等問題：堅決依法反對甚至禁止“無理由退房”！對于為達到退房目的而鬧事觸犯刑法者，應當堅決依法制裁。