房地產(chǎn)業(yè)是資本密集性產(chǎn)業(yè)，信貸是房企的命門。
    早在2009年底銀行對公貸款利率就呈上升趨勢。
    由于對公貸款利率一路走高，很多銀行都將個人貸款的額度用來發(fā)放對公貸款。目前商業(yè)銀行的個人貸款中，住房按揭貸款幾乎占據(jù)了70%以上的比例，因此銀行對于發(fā)放個人住房按揭貸款的動力不足，尤其是針對在基準利率基礎(chǔ)上下浮30%的首套住房按揭貸款。

    出于對收益最大化的考慮，銀行上浮個人住房按揭貸款的利率是必然的。
    在信貸收緊、房地產(chǎn)業(yè)被調(diào)控打壓的大背景下，商業(yè)銀行叫停“首套房貸利率7折優(yōu)惠”的規(guī)則終于被打破。除中國銀行外，還有數(shù)家銀行也已下發(fā)了“取消七折優(yōu)惠”的意見。有的銀行雖未明確取消，但依據(jù)“風險定價”原則，可能部分首套房貸必須提高首付成數(shù)，才能獲得7折利率。

    未來信貸利率還將走高。
    近期市場利率一直呈走高的趨勢，包括貼現(xiàn)利率、銀行貸款利率以及民間借貸利率。中國銀行降低購房貸款利率優(yōu)惠是消費信貸收縮的明顯信號，其他銀行也將逐步效仿。在市場利率走高的趨勢下，首套住房貸款利率必然隨著市場利率的提升而提升。
    對銀行的信貸規(guī)?？刂剖沟勉y行信貸頭寸緊張，企業(yè)預(yù)期未來信貸頭寸緊張而產(chǎn)生擔憂，這種擔憂進一步刺激了短期內(nèi)的信貸需求，使得信貸需求呈現(xiàn)爆發(fā)趨勢。與旺盛的信貸需求相比，銀行信貸額度不足，這直接導(dǎo)致銀行的定價能力增強。銀行總的目標很明確：一是銀行要保持快速發(fā)展，利潤、規(guī)模、市場占比都要有所提升；另一方面，必須控制風險，加強管理，符合國家的宏觀政策要求。

    去年因幾個大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二三線城市的房價急劇泡沫化，為全國房價樹立了一個不良標桿，房價畸高既極大地觸發(fā)民怨，也對經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展帶來不可持續(xù)。因此，今年年初以對大城市房價泡沫調(diào)控為目標的一系列調(diào)控政策密集出臺，使對房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展預(yù)期急劇逆轉(zhuǎn)，大多數(shù)上市房企無論業(yè)績?nèi)绾蝺?yōu)秀，股價一瀉千里。

    房地產(chǎn)業(yè)是房價預(yù)期嚴重關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因預(yù)期導(dǎo)致的需求也是房企的命門。
    隨著預(yù)期逆轉(zhuǎn)，信貸收縮對購房需求的制約將逐步顯現(xiàn)并嚴重化。中國房地產(chǎn)業(yè)是否又會重復(fù)一放就亂、一管就死的中國經(jīng)濟調(diào)控怪圈？

    筆者在為一些主營房地產(chǎn)業(yè)的集團客戶做戰(zhàn)略顧問的時候，聊得最多的還是房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟會否中途出現(xiàn)變數(shù)？三四線城市房地產(chǎn)是否值得追加投資？
    作為地產(chǎn)觀察者，筆者基于多年從事房地產(chǎn)的經(jīng)驗，以及對中國房地產(chǎn)不間斷的宏觀觀察，我仍然堅持我對2010年中國房地產(chǎn)業(yè)判斷的首發(fā)觀點：城鎮(zhèn)化將吹旺樓市吹暗房價。

    但是，因為信貸政策的調(diào)控是普調(diào)的，三四線城市尤其是四線城市，銀行基于風險規(guī)避的原因，本來就有不成文的內(nèi)部規(guī)則：對房企的公貸本來就惜貸或限貸。如今，個人住房按揭貸款，在風聲鶴唳之中，三四線城市無論從消費信貸額度或利率負擔相對一二線城市更受到擠壓，因此，三四線城市房地產(chǎn)或?qū)⒈诲e殺！

    但加快推進城鎮(zhèn)化的政策將不會改變，因此，地產(chǎn)觀察者許子枋預(yù)測：中央對以一線城市房價為標志的高房價泡沫的調(diào)控政策不會逆轉(zhuǎn)，為防止宏觀經(jīng)濟的二次探底，同時也隨著地方政府的財稅收入更加入不敷出，中國經(jīng)濟增長以及地方財政平衡對房地產(chǎn)的密切依賴性將再次發(fā)揮重大影響，預(yù)計今年下半年，中央對三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將有可能采取差別化的銀行信貸政策和財政支持政策。