做房地產(chǎn)研究工作，決定了我對于樓市分析和研究，必須采取理性的態(tài)度。雖然中國樓市還很不成熟，頻頻偏離理性軌道的突冷突熱，從而造成用理性分析法時有判斷失誤，但并不能因此放棄理性的態(tài)度。針對2009年樓市的過度火爆，從去年二季度開始，我曾一再質(zhì)疑其合理性，可房價總不由人的意志為轉(zhuǎn)移的從去年3月一直漲到現(xiàn)在（70個城市房價指數(shù)環(huán)比）。
現(xiàn)在又走向了另一端。在宏觀調(diào)控之下，樓市出現(xiàn)降溫態(tài)勢，于房價大跌論又成為一個響亮的聲音。對此，我同樣不認(rèn)同，2010年中國房價調(diào)整是必須的，但卻非大跌。誰都知道，從投資心理上分析，觀點販賣者夸大市場風(fēng)險，更容易吸引公眾眼球，一些人每每以此為樂，甚至為營生（眼球經(jīng)濟派生出的利益）。
這種現(xiàn)象不僅國內(nèi)存在，國外某些人也動輒斷言國內(nèi)房價泡沫很大，必然會大跌，甚至崩盤。去年國際上對中國經(jīng)濟回暖一片叫好，近段時間包括索羅斯在內(nèi)著名老外卻轉(zhuǎn)而唱空中國經(jīng)濟，包括通脹及資產(chǎn)泡沫。這其中還是別有心的。
下面附錄一篇國外專欄作者寫的一篇關(guān)于中國樓市的文章。不妨先看下：
中國房地產(chǎn)市場泡沫
呈貢的大部分房子或許還空著，但已經(jīng)開始吸引房地產(chǎn)投機商的注意。
在當(dāng)?shù)貫閿?shù)眾多的房地產(chǎn)中介機構(gòu)之一，辛先生正關(guān)注著新房。他來自于東部沿海城市溫州——在中國，溫州成了自由資本主義的代名詞——已經(jīng)在一處名為惠蘭園的樓盤擁有8套公寓，但還想多買幾套。理論上，惠蘭園是專門留給遷至呈貢的公務(wù)員居住的。“我認(rèn)為，現(xiàn)在趁呈貢房價還沒開始飆升之前投資是個好主意，”辛先生表示。
如果說金融危機給出了什么重大教訓(xùn)，那就是：貨幣當(dāng)局應(yīng)設(shè)法預(yù)見到資產(chǎn)價格泡沫，尤其房地產(chǎn)領(lǐng)域。鑒于目前有明顯的跡象顯示，中國的房地產(chǎn)市場正逐漸接近泡沫水平，中國已成為上述理論的一個范例。
標(biāo)志之一是人們大量囤積空房，希望房價能上漲，但還有其它一些跡象。英國渣打銀行(Standard Chartered)表示，去年中國土地均價上漲了106%。其中上海上漲逾200%，廣州上漲近400%，溫州上漲876%。渣打經(jīng)濟學(xué)家王志浩(Stephen Green)表示：“我們認(rèn)為，目前許多城市都存在泡沫，特別是大城市。”
地價和房價對于中國經(jīng)濟未來的前景至關(guān)重要。這不僅是因為房地產(chǎn)投資是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長的一個重要驅(qū)動因素，還因為賣地是地方政府收入的一大重要來源，也為中國很大一部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資提供了財政支持。因此，盡管中國有關(guān)部門不能聽任市場出現(xiàn)過多泡沫，但他們同樣承擔(dān)不起房價暴跌的后果——這也可能給經(jīng)濟造成大量的附帶損害。
因此，北京方面正小心嘗試為市場降溫。中國對金融體系的嚴(yán)格管控，使得中國政府比其它國家監(jiān)管部門擁有更多的武器。中國相關(guān)部門目前規(guī)定，二套房首付比例不得低于40%，而“捂地”的開發(fā)商將面臨更嚴(yán)厲的懲罰。當(dāng)局私下里要求銀行縮減對某些開發(fā)商的放貸規(guī)模。
一些地方的市場仍呈現(xiàn)出一片繁盛景象。在中國南部的海南島，房價在年初幾周的房地產(chǎn)熱潮中上漲了18%，一些樓盤甚至上漲50%以上。但也有報告顯示，上月，中國一些最大城市的房屋交易量有所下降，這或許預(yù)示著市場會變得更加規(guī)范。中國政府當(dāng)然希望如此。
這篇的文章的分析，總體上還算理性，但引用的數(shù)據(jù)比較夸張，比如“去年中國土地均價上漲了106%。其中上海上漲逾200%，廣州上漲近400%，溫州上漲876%。”部分地塊的出讓價格溢價率較高，比如上海去年少數(shù)地塊確實超200%，并不能代表全國、全市的地價水平都有這么大的漲幅。今年上海的外灘總價新地王和163地塊單價新地五，溢價率皆沒超過20%。
至于“辛先生正關(guān)注著新房。已經(jīng)在一處名為惠蘭園的樓盤擁有8套公寓，但還想多買幾套。”在全國去年8億多平米的新建商品住宅銷售規(guī)模中，辛先生這種已有8套房還想購房的，比重估計不足萬分之一。拿這種特殊案例來推出普遍規(guī)律，實在是有點離譜。
