【背景】中國已取代美國，成為全球最大的房地產(chǎn)投資市場。全球最大的房地產(chǎn)商業(yè)咨詢公司——美國高緯物業(yè)3月2日的一份報告顯示，2009年中國房地產(chǎn)投資規(guī)模增長了一倍，達到創(chuàng)紀錄的1562億美元，約占當年全球房地產(chǎn)投資總規(guī)模(3677億美元)的42%。

對于中國房地產(chǎn)市場的驚人增長，有分析認為，這意味著中國的經(jīng)濟形勢更好，市場復蘇跡象更明顯。但也有分析人士擔心，這可能同時意味中國是“最大的房地產(chǎn)投機市場”。

據(jù)北京大學房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計，2009年，北京、上海、深圳等一線城市房價均價漲幅在40%以上。

中國政府已開始頻頻出臺政策為樓市降溫。從2009年底開始，二手房營業(yè)稅由2%改為5%，土地出讓金首繳比例提高至50%、對購買普通住房不足五年就轉(zhuǎn)讓的，征收營業(yè)稅。同時，出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國11條”，國土部門還在全國督辦了18宗閑置房地產(chǎn)用地。

中國房地產(chǎn)是否存在嚴重的泡沫？房地產(chǎn)業(yè)如何才能健康發(fā)展？

北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，中國目前，房地產(chǎn)市場存在諸多問題。要使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，亟待土地、財稅、金融等多方面的配套改革。

通常測度房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，指標包括房價上漲幅度、實體經(jīng)濟增長情況、居民收入增幅，以及房地產(chǎn)空置率等。但中國房地產(chǎn)市場有其特殊性，高端市場的境外需求占非常大的比例，因此難以用常規(guī)的手段來判斷該市場是否存在泡沫。

陳國強認為，目前，中國的少數(shù)特大城市、大城市和部分區(qū)域出現(xiàn)確實存在房地產(chǎn)泡沫非理性購房需求比較明顯，但在二、三線城市，房地產(chǎn)價格相對正常。

在陳國強看來，目前地方政府嚴重依賴土地財政，這是房地產(chǎn)市場難以健康發(fā)展的根源。

近年來，土地出讓收益已成為地方政府最重要的收入來源。陳國強提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年70個大中城市的土地出讓收益總額比2008年翻了一番，有的城市該增幅甚至達600%。

在現(xiàn)有的財稅制度下，中央和地方實行分稅制，地方政府的稅收收入相對較少，但支出責任則相當繁重，這就迫使地方政府開辟新的收入來源。于是土地出讓就成為地方政府獲取高額非稅收入的主要手段。

陳國強指出，中國房地產(chǎn)業(yè)要健康發(fā)展，除了完善房地產(chǎn)市場供求和監(jiān)管，更需要完善現(xiàn)有的財稅制度。對目前地方政府高度依賴土地出讓等問題，要從改革現(xiàn)有土地制度、完善土地等不動產(chǎn)的稅、費、價格體系入手，做出重大調(diào)整。

同時，還要完善現(xiàn)有住房保障制度。未來房地產(chǎn)市場至少應包括兩大部分，一類是普通或高端的商品房，一類是政府為中低收入群體提供的保障性住房。事實上，目前政府房地產(chǎn)調(diào)控的目標并非打壓房價，只是該行業(yè)不能過快、過早透支其潛力。

2010年中國樓市能否繼續(xù)2009年的狂飆突進？陳國強預計，2010年中國房價的漲幅會趨緩，將回歸常態(tài)。在經(jīng)歷了2009年的樓市井噴后，房地產(chǎn)成交量會有一定萎縮。而房地產(chǎn)投資和竣工面積等也會比較平穩(wěn)。