記者走訪廣州各大銀行發(fā)現(xiàn),不同銀行對(duì)二套房貸的定義及處理方法大相徑庭,有些銀行嚴(yán)格執(zhí)行只要貸過(guò)款買過(guò)房再次購(gòu)買就算二套房的規(guī)定,而有些銀行在執(zhí)行中則比較寬松。

　　市民李先生手中的存款較多,一套房貸還剩下5萬(wàn)元未還清的情況下,又想在珠江新城重新買另一套房。貸款100萬(wàn)元到哪家銀行去才劃算呢?

　　農(nóng)業(yè)銀行的一姓蔡的理財(cái)師告訴李先生,在實(shí)際執(zhí)行中,一些銀行對(duì)房貸的處理意見很不同,雖然原則上只要貸款人貸過(guò)款買房,央行里的征信記錄里就會(huì)有顯示,不管上一次貸款有否還清,再次貸款買房就算是二套房貸。但是在農(nóng)業(yè)銀行等一些銀行,只要房貸已結(jié)清的,貸款人當(dāng)時(shí)無(wú)欠款的,“睜一只眼閉一只眼地當(dāng)作沒看見,就可算是一套房貸。所以當(dāng)務(wù)之急是先把5萬(wàn)元貸款給還清了,下次房貸就可算是一套房貸。”

　　李先生算了一筆賬,若100萬(wàn)元的貸款借20年才還,目前的貸款基準(zhǔn)利率是5.94%,如果是一套房貸,利率還可打7折,也即實(shí)際利率只有4.158%;而如果是算二套房貸利率一般還會(huì)上浮10%,也即實(shí)際利率高達(dá)6.534%,兩者利率差別高達(dá)2.367個(gè)百分點(diǎn)。按此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算,如果借100萬(wàn)元,按等額本金還款方式還20年,前者只需利息41.7532萬(wàn)元,后者需利息65.61225萬(wàn)元,兩者相差23.859萬(wàn)元。

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　　目前在一套房貸市場(chǎng),不同銀行提供的利率可相差30%左右,100萬(wàn)元的20年貸款,利息可相差20余萬(wàn)元。借貸者可用心“貸比三家”。工行、農(nóng)行、華夏和中信等少數(shù)銀行表示,一套房貸利率最低仍可下浮30%,不過(guò)個(gè)貸人員也都提醒辦理貸款要趁早。但興業(yè)銀行執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率,在所有銀行中利率偏高,該行個(gè)貸人員表示,該行總行已經(jīng)發(fā)文表示一套房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率。

　　還貸也有竅門

　　等額本金比等額本息劃算

　　加息已是遲早的事,還貸方式的選擇也很重要,筆者比較過(guò),每期還固定本金,多還本金少還利息的方式是最優(yōu)的,比如等額本金這種方式。

　　目前銀行普遍采取的還貸方式有兩種“等額本息和等額本金”,其中等額本息還款每月的負(fù)擔(dān)是固定的,對(duì)收入固定的工薪階層來(lái)說(shuō)最容易接受。而等額本金的還款方式開始的還貸數(shù)額最大,此后逐步遞減至零,對(duì)收入可能不穩(wěn)定但眼前現(xiàn)金比較多的創(chuàng)業(yè)者一族更合適。

　　但是兩者間更重要的不同是等額本金方式的還款結(jié)構(gòu)中以還本金為主,在今后加息通道一旦形成,借貸人提前還貸動(dòng)力更強(qiáng),還貸成本更低下。因?yàn)楹偷阮~本息的方式相比,等額本金方式下,剩余的應(yīng)還本金會(huì)少很多。

　　以貸款100萬(wàn)元(利率5.94%),月供20年為例,采取等額本金的還款方式,則累計(jì)還款總額是159.6萬(wàn)元,支付息款為59.6萬(wàn)元,每月還款從近1萬(wàn)元逐步遞減至0,其中還款本金是固定的4166元。而等額本息還款方式中,100萬(wàn)的貸款20年還清的話,最后總共還款總額為171.1萬(wàn)元,其中支付的息款高達(dá)71.1萬(wàn)元。每月還本金數(shù)在2200元間輕微浮動(dòng),利息則在4950元左右浮動(dòng)。

　　如果在還5年后,貸款者欲提前還款,采用等額本息方式還款,余下的應(yīng)還本金為84.52萬(wàn)元;但采用等額本金方式還款,余下的應(yīng)還本金只有74.58萬(wàn)元,也即后者比前者大約“賺”了10萬(wàn)元。