物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征仍在熱議。

　　從2003年起，物業(yè)稅先后在北京、遼寧、江蘇等10省市進(jìn)行為期6年的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，至今仍面臨著制度、人才、技術(shù)上的難題。

　　物業(yè)稅稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來(lái)征收還是以贏取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來(lái)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對(duì)于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？如何厘清物業(yè)稅與土地出讓金之間的關(guān)系？

　　這些都是操作中繞不過(guò)的技術(shù)門(mén)檻。

　　今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海提交名為《盡快開(kāi)征物業(yè)稅》的提案。他建議國(guó)家要加快開(kāi)征物業(yè)的研究和征前準(zhǔn)備工作，破解物業(yè)稅征收難題。

　　物業(yè)稅征收基礎(chǔ)不牢

　　《21世紀(jì)》：物業(yè)稅沒(méi)有被寫(xiě)進(jìn)《政府工作報(bào)告》，是不是意味著開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)尚未到來(lái)？

　　郭松海：這說(shuō)明物業(yè)稅征收的基礎(chǔ)工作還沒(méi)有到位。

　　在我看來(lái)，物業(yè)稅可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒賣(mài)行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)虛高價(jià)格，對(duì)社會(huì)勢(shì)弱群體的住房稅費(fèi)予以減免優(yōu)惠，有利于縮小社會(huì)貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家應(yīng)該加快開(kāi)征物業(yè)稅的研究和征前準(zhǔn)備工作。

　　《21世紀(jì)》：當(dāng)前，開(kāi)征物業(yè)稅主要面臨哪些問(wèn)題？

　　郭松海：首先是物業(yè)稅繳納人難以確定。目前全國(guó)缺少完整房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng)，設(shè)計(jì)、征收物業(yè)稅需要有準(zhǔn)確、完整和清晰的產(chǎn)權(quán)資料作基礎(chǔ)，這是先決條件。

　　第二，房地產(chǎn)評(píng)估體系不完善。開(kāi)征物業(yè)稅后須按照國(guó)際慣例定期進(jìn)行土地評(píng)估，屆時(shí)采用何種方式評(píng)估不斷變化的房產(chǎn)價(jià)值急需確定。

　　第三，舊房的重復(fù)征稅問(wèn)題。物業(yè)稅一旦開(kāi)征，已經(jīng)一次性繳納了幾十年土地出讓金的舊房面臨承受額外的稅收負(fù)擔(dān)，也就意味著重復(fù)征稅。

　　此外，征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和供求、地方政府收入、企業(yè)和購(gòu)房者利益等方面影響重大,面臨來(lái)自現(xiàn)有財(cái)稅體制、經(jīng)驗(yàn)不足、工作量大和避免市場(chǎng)沖擊過(guò)大等問(wèn)題的制約。

　　《21世紀(jì)》：如此看來(lái)，必須首先建立全國(guó)大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系？

　　郭松海：對(duì)。這項(xiàng)工作需要政府牽頭，整合房管、稅務(wù)、銀行等部門(mén)力量，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各大中城市聯(lián)網(wǎng)，建立個(gè)人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房管、稅務(wù)、銀行部門(mén)之間個(gè)人信息的共享，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢(xún)體系，為開(kāi)征物業(yè)稅提供可靠依據(jù)。

　　物業(yè)稅應(yīng)差別化征收

　　《21世紀(jì)》：作為一項(xiàng)新的稅種，在您看來(lái)物業(yè)稅的征收主體應(yīng)該如何確定？

　　郭松海：從理論上講，物業(yè)稅納稅人為在我國(guó)境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主。但有以下三種情形必須加以區(qū)分：一是物業(yè)稅開(kāi)征前支付過(guò)土地出讓金的業(yè)主可暫不交物業(yè)稅，先進(jìn)行稅款抵扣；只有在土地出讓金抵扣完畢后才交納物業(yè)稅。

　　二是對(duì)于很多企業(yè)、部門(mén)和事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)不清的用房，在目前明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大困難的情況下，可以暫時(shí)以實(shí)際使用人為納稅人；三是對(duì)于本國(guó)居民在境外擁有的建筑物和土地也應(yīng)交納物業(yè)稅，應(yīng)比照所得稅采取稅收抵免的辦法來(lái)避免重復(fù)征稅。

　　《21世紀(jì)》：從國(guó)外來(lái)看，物業(yè)稅的課稅對(duì)象有兩種：一是物業(yè)本身的價(jià)值（或者價(jià)值的增值）；二是物業(yè)取得的收益。在您看來(lái)，課稅對(duì)象選取哪一個(gè)符合中國(guó)實(shí)際？

　　郭松海：從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，第一種更為合適。在對(duì)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行年度評(píng)估后，用評(píng)估的價(jià)值乘以稅率，得到應(yīng)繳納的物業(yè)稅稅額。按評(píng)估價(jià)值征稅作為計(jì)稅依據(jù)既能體現(xiàn)公平原則，又能較好的調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，保護(hù)土地資源，還可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置。

　　這里關(guān)鍵的問(wèn)題是房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。建議目前由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定中介財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，每3~5年評(píng)估一次。應(yīng)繳納的稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化而變化。

　　《21世紀(jì)》：物業(yè)稅的稅率將維持在何種水平？是一刀切，還是實(shí)行差別性的稅收政策？

　　郭松海：在制定物業(yè)稅稅收政策時(shí)，建議采用幅度比例稅率（如0.1%--2%），中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況，確定本地區(qū)具體稅率。

　　也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)較高的地區(qū)可以定稍微高一點(diǎn)的稅率，房?jī)r(jià)低一點(diǎn)的地區(qū)稅率可適當(dāng)降低。

　　區(qū)分消費(fèi)性需求和投資性需求，實(shí)行差別性稅收政策。在消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)第一套自用普通住宅，物業(yè)稅稅率考慮在0.2%；對(duì)第二套住宅可按面積征稅，如二套住宅面積不超過(guò)120平方米的，適用較低稅率，如在0.5%~1%。但二套住宅面積超過(guò)120平方米，或第二套以上住宅，應(yīng)按面積或按套數(shù)實(shí)行累進(jìn)制稅率，其稅率高于1%。

　　開(kāi)征物業(yè)稅有助于均衡財(cái)富

　　《21世紀(jì)》：在公眾和地方政府看來(lái)，物業(yè)稅有重復(fù)征稅的嫌疑。有專(zhuān)家稱(chēng)，征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費(fèi)。您如何看待？

　　郭松海：多種稅費(fèi)并存有重復(fù)征稅之憂。

　　建立與物業(yè)稅相適應(yīng)的土地出讓制度，應(yīng)取消土地出讓金，改為按年均勻征收。土地出讓金已包含了未來(lái)40~70年的物業(yè)稅，為實(shí)現(xiàn)稅賦公平，即物業(yè)稅開(kāi)征前支付過(guò)土地出讓金的業(yè)主可不繳物業(yè)稅或進(jìn)行稅款抵扣；只有土地出讓金抵扣完畢后才繳納物業(yè)稅，物業(yè)稅開(kāi)征后土地出讓金納入物業(yè)稅中按年增收。

　　我建議將現(xiàn)行土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)合并征收，而且征收范圍要包括城鎮(zhèn)和農(nóng)村。

　　《21世紀(jì)》：對(duì)于物業(yè)稅的開(kāi)征，政界和學(xué)界都有一個(gè)共同的疑問(wèn)：物業(yè)稅能否真正降低房?jī)r(jià)？

　　郭松海：通過(guò)物業(yè)稅，可對(duì)投資性購(gòu)房征收較高稅額，以提高其保有成本，降低其收益預(yù)期，以此來(lái)約束過(guò)度投資、投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格。

　　此外，開(kāi)征物業(yè)稅有助于均衡財(cái)富，抑制兩極分化，從而把部分因房?jī)r(jià)暴漲形成的財(cái)富適當(dāng)收歸國(guó)有。同時(shí)，物業(yè)稅有助于平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給財(cái)政的直接影響，減少地方財(cái)政對(duì)“賣(mài)地”依賴(lài)，以解地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的兩難心理。

　　《21世紀(jì)》：對(duì)于弱勢(shì)群體而言，他們最大的擔(dān)憂是增加自身稅負(fù)，而富人卻能借此謀取私利。對(duì)于物業(yè)稅，是否應(yīng)該有減免的措施？

　　郭松海：國(guó)家可以考慮對(duì)居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對(duì)一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅。

　　借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅的減免措施主要應(yīng)考慮以下情況：一是對(duì)非商業(yè)用途而持有財(cái)產(chǎn)實(shí)施減免，對(duì)有收益和無(wú)收益的加以區(qū)分，以調(diào)節(jié)社會(huì)各階層的收入；二是對(duì)弱勢(shì)群體實(shí)施減免；三是對(duì)公共或公益事業(yè)實(shí)施減免；四是對(duì)本稅稅基當(dāng)中已經(jīng)為其他稅項(xiàng)所用的實(shí)施減免；五是對(duì)本地區(qū)急需發(fā)展的事業(yè)單位占用的土地、房屋等物業(yè)實(shí)施減免，以鼓勵(lì)這些行業(yè)的發(fā)展。