青島房?jī)r(jià)一路上漲 ，這都是財(cái)大氣粗的外來(lái)地產(chǎn)大鱷逼高的嗎？推地王、開高價(jià)盤，青島市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)直奔萬(wàn)元大關(guān)，部分區(qū)域已經(jīng)接近一線城市水平。3月24日，記者調(diào)查了解到，隨著外來(lái)大鱷的到來(lái)，青島房?jī)r(jià)兩年便漲了一半，部分區(qū)域甚至達(dá)到了一線城市水平，大鱷已經(jīng)成為島城樓市的“晴雨表”。

    ◎數(shù) 據(jù) 住宅銷量排行榜上外來(lái)大鱷“出風(fēng)頭”

       根據(jù)權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年青島全市售出住宅86354套，比2008年增長(zhǎng)250%。其中，萬(wàn)達(dá)39克拉賣出2561套，成為當(dāng)之無(wú)愧的銷量第一名。保利、卓越、魯商、中海、萬(wàn)科等都在銷量前10名中占了一席之地。本土企業(yè)開發(fā)的樓盤只有隆和水岸、福臨家園、水岸綠洲、書香蔓城榜上有名，且分布在膠南、平度、城陽(yáng)等。本土大開發(fā)企業(yè)不但沒(méi)擠進(jìn)前10名，更是在市區(qū)找不到蹤影。

       而一年前，青島本土房產(chǎn)企業(yè)還處于一種遙遙領(lǐng)先的地位。海信、青建、海爾、泰山、西韓、百通、誠(chéng)基占據(jù)2008年住宅銷量前7名，外來(lái)大鱷只有寶龍、綠城、萬(wàn)科能躋身前10名。2009年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)格局變化巨大，地產(chǎn)大鱷瘋狂進(jìn)駐青島。2008年活躍在一線的海爾、海信、青建、百通等，在2009年的住宅銷量榜上銷聲匿跡，本地企業(yè)只占4個(gè)席位。相反，萬(wàn)科、保利、中海、萬(wàn)達(dá)等房產(chǎn)大鱷則在青島樓市占據(jù)了統(tǒng)治地位。

       在2009年的房產(chǎn)成交面積方面，萬(wàn)科、中海、保利、萬(wàn)達(dá)、卓越5家外來(lái)房企名列前5名，緊隨其后的是魯商、海爾、偉棟、鵬飛、寶龍。這些房企中，青島當(dāng)?shù)胤科髢H3家。以上可以看出，無(wú)論是成交面積、成交套數(shù)，還是成交金額，去年外來(lái)房產(chǎn)大鱷都走在了青島當(dāng)?shù)胤科笄懊妗?/p>

       009年，隨著大鱷的崛起，青島房?jī)r(jià)也跟著水漲船高。2004年青島平均房?jī)r(jià)僅4451元/平方米，直到2007年也不過(guò)6500元/平方米，4年時(shí)間漲了不到50%。2008年，外來(lái)大鱷開始抬頭。萬(wàn)科、綠城、中海等大鱷開發(fā)的樓盤開始發(fā)力，這一年青島樓市均價(jià)達(dá)到了7117元/平方米。2009年，大鱷終于成了青島樓市的主角。這一年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)高唱?jiǎng)P歌，全年完成成交金額425.4億元，同比增長(zhǎng)27%，房?jī)r(jià)方面已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)9738元/平方米，兩年間增長(zhǎng)了50%。

    ◎房?jī)r(jià) 大鱷高價(jià)開盤其他小區(qū)尾追

       2009年，外來(lái)房產(chǎn)大鱷在帶來(lái)高品質(zhì)樓盤的同時(shí)也帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的上漲，現(xiàn)在青島部分區(qū)域房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)達(dá)到了一線城市水平。

       2006年9月，由萬(wàn)科投資18億元打造的萬(wàn)科魅力之城在城陽(yáng)區(qū)舉行奠基儀式，成為萬(wàn)科投資山東的“第一盤”。當(dāng)時(shí)開盤價(jià)達(dá)到了5000元/平方米，2007年二期項(xiàng)目推出時(shí)均價(jià)達(dá)到了6700元/平方米，本月底即將開盤的三期項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到驚人的8000元/平方米。目前城陽(yáng)房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)接近5000元/平方米。

       2008年5月，青島萬(wàn)科四季花城在即墨奠基。2008年11月2日，萬(wàn)科金色成品高調(diào)亮相，它是萬(wàn)科在青島開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目，也是在青島市區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目。萬(wàn)科金色城品開盤以前 ，四方的房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元/平方米左右。而金色城品一開盤就賣到了7500元/平方米，在隨后的幾個(gè)月中，更是飆升到近9000元/平方米。四方區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)也已達(dá)到近7900元/平方米。 綠城在2006年進(jìn)駐青島，打造210萬(wàn)平方米的綠城理想之城，一期高層、小高層已交付。理想之城“駕臨”李滄，讓老城區(qū)樓市煥發(fā)了青春。剛開始雖然起價(jià)5500元/平方米，但2009年下半年迅速火了起來(lái)，到2009年年底時(shí)均價(jià)已經(jīng)到了8000元/平方米，好戶型甚至過(guò)了萬(wàn)元大關(guān)。周圍小區(qū)百通花園等也跟著“沾光”了，正朝著萬(wàn)元大關(guān)邁進(jìn)。李滄房?jī)r(jià)也由2008年的6800元/平方米漲到了現(xiàn)在的近8000元/平方米。

       ◎?qū)Σ?大鱷來(lái)襲，本地房企如何應(yīng)對(duì)

      “外來(lái)大鱷的到來(lái)，并不是災(zāi)難，房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就難以壟斷。我覺得青島當(dāng)?shù)胤科髴?yīng)該重新定位。萬(wàn)科、保利等大鱷實(shí)力很雄厚，后勁十足，占領(lǐng)青島樓市大部分份額也是情理之中 。像海爾、海信等實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)可以做高端項(xiàng)目，中小企業(yè)則需要轉(zhuǎn)變思想。”樓市專家修方舟說(shuō)，“現(xiàn)在外來(lái)大鱷拿大地，開大盤，青島當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)完全可以朝小而美的方向發(fā)展。市區(qū)地價(jià)高，本地企業(yè)可以將目光著眼于郊區(qū)。畢竟郊區(qū)的土地供應(yīng)量充足，價(jià)格較低，開發(fā)成本低。房地產(chǎn)市場(chǎng)也有高端、低端，要滿足不同階層的需求，像郊區(qū)的樓房也是有市場(chǎng)的。中小企業(yè)可以與外來(lái)大鱷錯(cuò)位發(fā)展。”

       除了錯(cuò)位發(fā)展，修方舟還提到，青島本土開發(fā)商也可以抱團(tuán)取暖，聯(lián)合發(fā)展。像現(xiàn)在的百通房產(chǎn)、城陽(yáng)天一房產(chǎn)都是本土小企業(yè)聯(lián)合以后成功的典型。

      “現(xiàn)在市區(qū)拿地成本太高了，動(dòng)輒就需要十幾個(gè)億。本土開發(fā)商可以聯(lián)合開發(fā)，進(jìn)行合作，但目前本地開發(fā)商還是不自信。因?yàn)樵谑袇^(qū)拿地成本高，想要回款不賠本，就得開發(fā)高品質(zhì)的樓盤，本地開發(fā)商信息不足。在這種情況下，到郊區(qū)發(fā)展未嘗不是好事情。”張百忍告訴記者，“城陽(yáng)星城在這方面還算是走在了前面，比較成功，去年的房子已經(jīng)都賣完了。雖然郊區(qū)樓盤利潤(rùn)不高，也不太好賣，但營(yíng)銷策略恰當(dāng)，成交量上去了也不錯(cuò)。”

    ◎拿地 外來(lái)大鱷瘋狂創(chuàng)造“地王”

       進(jìn)入2007年以后，財(cái)大氣粗的中海開創(chuàng)了外來(lái)大鱷瘋狂創(chuàng)“地王”的先河。2007年5月30日，中海地產(chǎn)以樓面地價(jià)4600元/平方米、總價(jià)人民幣 86825萬(wàn)元成功競(jìng)得占地面積為5.8萬(wàn)平方米的銀川路項(xiàng)目地塊，高調(diào)進(jìn)入市區(qū)市場(chǎng)。2007年9月5日，位于市北區(qū)的山東路青島電纜廠地塊(西吳家村250號(hào))在青島市國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)上，經(jīng)歷了280個(gè)回合的較量之后，被中海地產(chǎn)最終以16.1826億元的總價(jià)拿下，樓面地價(jià)達(dá)到了每平方米8330元。

       當(dāng)中海創(chuàng)造了山東路地王以后，周邊二手房?jī)r(jià)格起價(jià)立刻上調(diào)了500元/平方米。讓人意外的是，山東路附近幾家正在銷售的樓盤也調(diào)高了銷售價(jià)格，原來(lái)，當(dāng)時(shí)山東路周邊樓盤大多為精裝修房，原先銷售價(jià)格約維持在每平方米8000元，很多房子的價(jià)格都沒(méi)有中海拿地的價(jià)格高。

    ◎現(xiàn)狀 大鱷繼續(xù)入駐青島

       近日，國(guó)資委召開新聞發(fā)布會(huì)，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這78家央企中只有一家剛在青島拿了地，其他并未涉及青島樓市。也就是說(shuō)在青島的房產(chǎn)大鱷并未受此政策影響，仍然主導(dǎo)著青島樓市。另一方面，外來(lái)大鱷仍然繼續(xù)在青島擴(kuò)張。

       進(jìn)入2010年后，綠城集團(tuán)以單價(jià)1.78萬(wàn)元/㎡ ，總價(jià)40余億元的驚天價(jià)格拍下原市南法院地塊；3月13日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一口氣拿了兩塊地，成了雙地王得主。首先以單價(jià)1.95萬(wàn)元/㎡ 、總價(jià)15.6億元的總價(jià)再次刷新青島地王價(jià)格，拿到工人療養(yǎng)院地塊。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次出手當(dāng)了浮山新地王。該地塊位于浮山新區(qū)同安路北、勁松七路東的地塊，規(guī)劃建筑面積為107831平方米，拍賣起叫價(jià)為3000元/平方米，最終以7500元/平方米價(jià)格拍出，總價(jià)超過(guò)8億元。

       當(dāng)日，李滄新地王也誕生了 ，得主是濟(jì)南銀座集團(tuán)。該地塊位于李滄區(qū)向陽(yáng)路以北、棗園路以東、夏莊路以西、源頭路以南，規(guī)劃建筑面積為148154平方米，拍賣起叫價(jià)為3900元/平方米。最終該地塊以樓面地價(jià)5900元/平方米為濟(jì)南銀座集團(tuán)成功收入囊中。李滄區(qū)此前的地王為去年拍出的興華路35號(hào)地塊，成交單價(jià)為3280元/平方米。

    ◎分析 大鱷是推高房?jī)r(jià)的“元兇 ”？

       就房產(chǎn)大鱷入駐青島的問(wèn)題，記者采訪了島城樓市專家修方舟。“這些外來(lái)企業(yè)的到來(lái)對(duì)青島樓市的好處是全方位的。像萬(wàn)科、龍湖、中海、保利等房企給青島當(dāng)?shù)胤科笊狭艘惶谜n。這些外來(lái)房企帶來(lái)了先進(jìn)的管理、銷售模式。如何規(guī)劃、拿地、涉及戶型等方面，咱們當(dāng)?shù)胤科蠖紤?yīng)該好好學(xué)習(xí)一下。而對(duì)于外來(lái)房企推動(dòng)青島高房?jī)r(jià)的看法，我并不那么認(rèn)為。高房?jī)r(jià)不能單單歸結(jié)于外來(lái)房企的到來(lái)。”

       城陽(yáng)星城營(yíng)銷總監(jiān)張百忍則告訴記者，外來(lái)開發(fā)商在資金等方面有明顯優(yōu)勢(shì)，可以在市區(qū)“盡情”拿地，緊隨其后的就是地王的不斷出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也隨之升高。“這里面是相互作用的。”

       青島麥迪紳首席運(yùn)營(yíng)官江智勇認(rèn)為 ，外來(lái)大鱷的到來(lái)確實(shí)推動(dòng)了青島高房?jī)r(jià)。大連房?jī)r(jià)一直很穩(wěn)定，跟大連政府保護(hù)當(dāng)?shù)胤科笥嘘P(guān)系，外來(lái)房企很難進(jìn)入大連。