回顧中國(guó)本土開發(fā)商的發(fā)跡史，有的是憑著自己的膽識(shí)和眼光，能夠迅速能撲住到商機(jī)。在整個(gè)90年代中國(guó)的開發(fā)商，實(shí)際上并不都能在房地產(chǎn)開發(fā)上盈利，許多房企受制于90年代第一輪宏觀調(diào)控的影響，許多項(xiàng)目資金鏈相當(dāng)窘迫，在現(xiàn)金為王面前，只能望洋興嘆。90年之所以出現(xiàn)大量的爛尾樓，一方面市場(chǎng)的需求不旺盛，更關(guān)鍵是開發(fā)商被資金所套死。真正資產(chǎn)規(guī)模的發(fā)跡，大多數(shù)富豪還是到了2000年后才有了幾何級(jí)數(shù)的突破。

1992年—1993年，我國(guó)出現(xiàn)了第一波房地產(chǎn)熱潮，在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)背景下中國(guó)房地產(chǎn)投資異常活躍，這也是史無(wú)前例的一種局面。于是一下子誕生了許許多多的房地產(chǎn)企業(yè)。早期的開發(fā)商大致有這幾種類型，國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，例如中房集團(tuán)，住總建設(shè)等等，當(dāng)時(shí)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)占了大多數(shù)。外資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也比較早，香港一些財(cái)團(tuán)進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)也是較早的，如李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔，李兆基的恒基兆業(yè)，新鴻基等，他們都集中在北京、上海等一線城市進(jìn)行高檔樓宇和寫字樓開發(fā)。

民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也開始嶄露頭角。雖然資本金不是很充足，但很有活力，許多企業(yè)后來(lái)成為了知名的房地產(chǎn)企業(yè)，如比如萬(wàn)科、萬(wàn)通、合生、富力、綠城等等。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度不斷增加，房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)無(wú)論從數(shù)量上還是行業(yè)從業(yè)人數(shù)的遞增上都在不斷發(fā)展?？傮w上來(lái)說(shuō)，中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，如萬(wàn)科，成立于1984年5月，號(hào)稱目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，總資產(chǎn)不過(guò)100億元左右，但香港的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)早已超過(guò)1000億元。

房地產(chǎn)企業(yè)里面還有一種類型，要說(shuō)歸屬也是民營(yíng)企業(yè)，但他們是在市場(chǎng)浪潮中下海的公務(wù)員，由于他們社會(huì)關(guān)系極為良好，在商海里如魚得水，很容易以小搏大。

在早年的開發(fā)商機(jī)構(gòu)里面，資本結(jié)構(gòu)是不在一條起跑線上的。中國(guó)內(nèi)地的民營(yíng)開發(fā)商，往往是資本門檻低，瞄準(zhǔn)的是住宅開發(fā)為主，兼帶社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。

90年代初期的開發(fā)商，最沒(méi)有錢的就是那些農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織，他們往往是城郊結(jié)合部生產(chǎn)大隊(duì)成立的房地產(chǎn)公司，他們憑著獨(dú)特的土地資源優(yōu)勢(shì)，到相關(guān)房地產(chǎn)主管部門報(bào)規(guī)劃，申請(qǐng)土地批租。那時(shí)候?qū)嵭械亩际菂f(xié)議轉(zhuǎn)讓，只要解決好農(nóng)民安置問(wèn)題，其它問(wèn)題都不是問(wèn)題，所以資金門檻極低，一、二百萬(wàn)到幾百萬(wàn)就可拿到土地證，先動(dòng)工開發(fā)，土地款可以分期付款，即到了預(yù)售以后再支付，大多數(shù)的開發(fā)商還是比較守信，有了錢開始慢慢支付土地款，但也有良莠不齊的開發(fā)商，到最好房子都賣完了，還沒(méi)有支付土地款，于是造成了一系列的法律糾紛，業(yè)主交房入住后，產(chǎn)權(quán)證沒(méi)法辦出來(lái)等等問(wèn)題。

房產(chǎn)商里面有一部分原來(lái)是建筑企業(yè)老板，也就是經(jīng)常所說(shuō)的包工頭，由于開發(fā)商沒(méi)錢支付工程款，只能把在建工程抵給建筑商來(lái)沖工程款。在當(dāng)時(shí)建筑老板是出于無(wú)奈。但也就這樣的支付模式造就了他們嘗試做開發(fā)商的契機(jī)。于是從建筑商到開發(fā)商的建筑型房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了，從無(wú)奈到了后來(lái)發(fā)展成眾多房地產(chǎn)富豪，從乙方到了做甲方。在這類的房地產(chǎn)商中以浙江居多，浙商真是這樣一個(gè)勇于吃螃蟹的群體。同樣在江蘇的許多有實(shí)力的建筑企業(yè)往往沒(méi)有搶占這塊先機(jī)，到了2000年后才發(fā)覺與這些先知先覺的浙江老板們相比，資本實(shí)力明顯有了差距。

隨著體制的改革，許多集體經(jīng)濟(jì)紛紛轉(zhuǎn)制，原來(lái)的集體性質(zhì)的房地產(chǎn)公司都轉(zhuǎn)制給個(gè)人經(jīng)營(yíng)。從此這些集體房地產(chǎn)公司的老總們就頂著公司的負(fù)債，變?yōu)槊駹I(yíng)企業(yè)了，這些被轉(zhuǎn)制的公司，都在不同程度上持有土地資源。也造就了他們后續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。這批企業(yè)家趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的大好時(shí)光，其中的不少人后來(lái)就成為富豪甚至超級(jí)富豪。

在上海郊區(qū)有一位目前三十多億資產(chǎn)規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)家吳滬康。在90年代他管理著一家生產(chǎn)制造型企業(yè)，90年后葉，上級(jí)要求這家集體企業(yè)也要求轉(zhuǎn)制給個(gè)人經(jīng)營(yíng)。雖然這家企業(yè)是制造型企業(yè)，但同時(shí)在上海南匯海邊持有一塊1000多畝的住宅用地，其中一部分土地已經(jīng)拿到土地證，另一部分在大市政規(guī)劃里面，沒(méi)有去辦理土地證。這塊土地在當(dāng)年由于是灘涂，幾乎沒(méi)有什么動(dòng)拆遷安置，所以土地成本極為便宜，每畝土地只要支付4萬(wàn)多元的出讓金即可。

吳滬康當(dāng)年把企業(yè)接管過(guò)來(lái)，頂著幾千萬(wàn)的原先集體企業(yè)的銀行負(fù)債，艱難的開始了他那傳奇式的商海生涯。那塊土地在當(dāng)時(shí)所處的位置周邊是一片荒灘，沒(méi)有任何人氣，大市政配套都不齊全，也無(wú)法投入開發(fā)住宅小區(qū)。吳老板在那個(gè)年頭經(jīng)營(yíng)是很痛苦的，一方面制造型企業(yè)在逐步走下坡路，另一方面持有土地也無(wú)法投入產(chǎn)出，而且每月還要支付繁重的銀行利息。

相信風(fēng)水的人說(shuō)，許多人與生俱來(lái)就有財(cái)運(yùn)，吳老板就是這樣的人，是一個(gè)有福分的人。轉(zhuǎn)眼到了2000年后，他持有的那塊土地被規(guī)劃成了上海臨港新城，隨后這塊土地的價(jià)值就扶搖而上了。

臨港新城現(xiàn)在已經(jīng)歸屬于浦東新區(qū)了，是上海東部的門戶，擁有重要的地理位置與戰(zhàn)略位置。蘆潮港為國(guó)家一級(jí)口岸，洋山深水港為世界上第一個(gè)建在外海上的城市深水港。臨港新城規(guī)劃轄區(qū)面積453.26平方千米，人口近60萬(wàn)。在這樣的大背景下，吳老板的地塊隨著土地資源的不斷稀缺和土地整體價(jià)格的飆升，自然是百倍的上漲。2000年后，吳老板光在這塊土地上的增值，身價(jià)就變成了十多個(gè)億。

如果沒(méi)有企業(yè)的轉(zhuǎn)制，如果沒(méi)有這家企業(yè)之前的土地儲(chǔ)備，吳老板就不可能在2000年后，資產(chǎn)會(huì)有幾何級(jí)數(shù)的突變。有了豐厚的資金做鋪墊就能做更多的事情，例如運(yùn)行幾十萬(wàn)平方米的動(dòng)遷房基地，盡管這類項(xiàng)目的利潤(rùn)很低，但在做動(dòng)遷房基地里面還有很多商業(yè)配套房，這就彌補(bǔ)了利潤(rùn)不足的空白，同時(shí)政府為了彌補(bǔ)動(dòng)遷房周期長(zhǎng)，搞動(dòng)遷房開發(fā)商前期需要墊相當(dāng)數(shù)量的資金，建成后政府再按照需求逐步回購(gòu)。所以地方政府再批給吳老板十幾萬(wàn)建筑平方的別墅用地，每平方最后能賺1萬(wàn)多元的毛利，這給他是如虎添翼，似乎像滾雪球那樣越高越大。

開發(fā)商都是資本運(yùn)作的高手，吳老板也不例外。在90年代證券市場(chǎng)里，沒(méi)有太多人看好的法人股轉(zhuǎn)讓時(shí)候，吳滬康毅然買了幾千萬(wàn)股，價(jià)格只有1元多的法人股。在持有十年后，大小非解禁了，吳老板就在股市上又大賺了一把，個(gè)人資產(chǎn)又拔升了許多。錢生錢，項(xiàng)目滾項(xiàng)目，富豪是這樣產(chǎn)生的。