國(guó)務(wù)院3天之內(nèi)兩次發(fā)布新規(guī)，充分體現(xiàn)房貸政策的差別化和針對(duì)性。針對(duì)目前一些城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，14號(hào)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，研究部署了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，其中最重要的看點(diǎn)是，明確了貸款首付款比例不得低于30%；貸款買(mǎi)二套房，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新規(guī)中的“商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”是政府考慮商業(yè)銀行是商業(yè)性機(jī)構(gòu)，如果國(guó)家嚴(yán)格要求一分錢(qián)不能貸，有悖商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)的原則。實(shí)際上，在具體執(zhí)行中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可要求商業(yè)銀行停貸，原則上不給3套以上購(gòu)房貸款。第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投資或投機(jī)，該政策非常準(zhǔn)確地打擊了投資投機(jī)購(gòu)房。

       第三套房貸款可暫停發(fā)放規(guī)定：商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。

       非本地居民貸款買(mǎi)房受限規(guī)定：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。這一規(guī)定主要針對(duì)以投資投機(jī)為目的的外地人購(gòu)房現(xiàn)象，針對(duì)的是“既占用當(dāng)?shù)刭Y源，又對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未作貢獻(xiàn)的人”。這種現(xiàn)象在海南等大城市很明顯，現(xiàn)在正在向二三線城市波及。抑制了外地人在一線城市購(gòu)買(mǎi)住房，同時(shí)也打消了在一線城市打算給孩子買(mǎi)學(xué)區(qū)房的念頭。此條規(guī)定的力度比較大，將有效抑制外地炒房團(tuán)的投機(jī)、投資性買(mǎi)房，雖然對(duì)存量房的影響不大，但對(duì)出于投資、投機(jī)性質(zhì)購(gòu)房為目的的增量房數(shù)量將產(chǎn)生很大影響。將嚴(yán)重打擊以外地投資客為目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。以海南市場(chǎng)為例，大量外地等針對(duì)海南購(gòu)房者的項(xiàng)目將陷入危機(jī)，而海南云集外地炒房人的區(qū)域也將前景黯淡。

　    地方政府可限定購(gòu)房套數(shù)規(guī)定：地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。該政策將會(huì)繼續(xù)打擊很多購(gòu)房者炒房的可能。主要是針對(duì)相當(dāng)一部分全款大批買(mǎi)房的購(gòu)房者，但給各地留有一定調(diào)整余地。地方政府在制定執(zhí)行細(xì)則時(shí)需要詳細(xì)調(diào)研，根據(jù)各地具體情況因地制宜，合理劃線。但有業(yè)內(nèi)人士表示，這一政策要求在具體操作細(xì)節(jié)上下工夫，此前海南三亞政府部門(mén)為防止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)度炒作提出，對(duì)于前往三亞購(gòu)房的外地人采取限制購(gòu)房的措施，規(guī)定一個(gè)身份證只能購(gòu)五套房。但有部分開(kāi)發(fā)商指出，炒房者如果要一人購(gòu)置多套房產(chǎn)，只需要攜帶更多的身份證或者別人代勞，就可以輕而易舉規(guī)避對(duì)外地人實(shí)施的數(shù)量限購(gòu)政策。

       研究制定調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益稅收政策規(guī)定：發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。在已經(jīng)出臺(tái)了很多金融及土地新政的情況下繼續(xù)保留了增加稅費(fèi)的可能，非常大地影響了很多購(gòu)房者特別是投機(jī)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，樓市已經(jīng)很難繼續(xù)穩(wěn)定價(jià)格，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)20%以上大跌。該政策會(huì)很有效，但并不能得出物業(yè)稅即將出臺(tái)的結(jié)論，因?yàn)槲飿I(yè)稅涉及的范圍非常廣，一旦開(kāi)征，就意味著所有的物業(yè)都要征收，而且征收難度很大，計(jì)算非常復(fù)雜，很快征收不現(xiàn)實(shí)。要解決現(xiàn)階段問(wèn)題，分層處理的稅收制度會(huì)比較合適，具體還要看下一步政策

       炒地開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目難獲新貸款規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。新政策要求多部門(mén)對(duì)土地及融資市場(chǎng)實(shí)行收緊政策，將會(huì)非常明顯降低金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于利用違規(guī)行為炒作樓市的很多經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)打擊力度非常大。加強(qiáng)了金融監(jiān)管力度，通過(guò)金融手段規(guī)范市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商，控制資金，防止項(xiàng)目公司依仗母公司的輸血，在市場(chǎng)肆無(wú)忌憚地拿地。但是，該政策的執(zhí)行難度很高，目前融資渠道五花八門(mén)，很難監(jiān)管。對(duì)囤地企業(yè)的政策，一方面是督促其盡快把土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗?yīng)，另一方面也警示了囤地的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被認(rèn)為囤地，企業(yè)將承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，會(huì)明顯降低企業(yè)囤地的現(xiàn)象，進(jìn)而對(duì)降低地價(jià)有所幫助。

       市場(chǎng)反應(yīng)：這是近幾年最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房地產(chǎn)細(xì)化政策，將陸續(xù)推出。這些政策每一個(gè)都是重磅炸彈，是全方位的調(diào)控政策，從市場(chǎng)的消費(fèi)行為到企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為，從限制需求到強(qiáng)制增加供應(yīng)，“力度之大前所未有，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，不亞于一次西伯利亞寒流。”條條致命，切中了高房?jī)r(jià)命脈，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。“這些政策都預(yù)示樓市調(diào)控再也不會(huì)是之前的隔靴搔癢，樓市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能持續(xù)。”4月上旬，?？?、三亞現(xiàn)在二手房源突增，海南三亞的一手房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。

    南國(guó)都市報(bào)記者近日采訪我省的工行、農(nóng)行、建行及光大等幾家銀行的個(gè)貸部門(mén)的工作人員得知海南各大銀行：二套房貸首付5成起已執(zhí)行。預(yù)測(cè)：海南等大城市房?jī)r(jià)將立刻停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)將立刻下調(diào)，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開(kāi)始拋售房源，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)20%-30%的現(xiàn)象，甚者50%-70%下調(diào)現(xiàn)象。將有60%以上的購(gòu)房者出現(xiàn)明顯的觀望，以海南為例，樓市的成交量將出現(xiàn)50%以上的下降。在全國(guó)主要城市樓市陽(yáng)春行情再現(xiàn)之時(shí)，南端海南樓市已經(jīng)呈現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。即將到來(lái)的樓市第二波調(diào)控，或讓這部分投資客坐立難安。