415新政這種“抑制需求”的調(diào)控手段，只是權(quán)宜之計(jì)；土地市場(chǎng)的調(diào)控組合拳，即“增加供給”才是根治樓市頑疾的不二之選。
事實(shí)上，從需求和供給兩方面著手，來調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，是“一明一暗”兩條調(diào)控主線。相對(duì)于立竿見影的“二套房”新政，已出臺(tái)的和將要出臺(tái)的土地新政，才是決定中國樓市未來走向的關(guān)鍵因素。
因?yàn)椋恋厥袌?chǎng)畢竟是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府對(duì)土地也完全壟斷。
縱觀幾十年樓市發(fā)展歷程，核對(duì)中國國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)規(guī)律的膚淺理解，筆者認(rèn)為接下來的土地新政將包括：
第一，招拍掛制度的完善。國土資源部4月9日表示，在繼續(xù)堅(jiān)持土地招拍掛根本制度不變的前提下，未來土地出讓將不斷完善和調(diào)整，除價(jià)格外，土地價(jià)款的交付、開發(fā)建設(shè)周期，中小套型比例要求及土地集約利用程度等，都將成評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。國土部人士透露，國土部目前正在研究制定一份旨在指導(dǎo)全國各地土地出讓的文件。土地價(jià)款的交付、開發(fā)建設(shè)周期，中小套型比例要求及土地集約利用程度等，都將成為綜合評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。
在這一點(diǎn)上，北京土地市場(chǎng)走在了前邊。畢竟是皇宮古殿，天子腳下，政策威嚴(yán)一些，更具有方向性一些，也在情理之中。
第二，提高土地增值稅。土地增值稅的功能是國家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。 從1994年開始，稅務(wù)總局規(guī)定按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題，同時(shí)沒有嚴(yán)格的征繳時(shí)限，土地增值稅一直采取預(yù)征的權(quán)宜之計(jì)，大部分地區(qū)按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收。這也正是中國稅收制度缺陷較大的地方，當(dāng)然也是灰色地帶最大的區(qū)域。提高預(yù)征率成為此次各地加強(qiáng)征管的重要內(nèi)容之一。比如，廣西地稅局在2月末發(fā)文要求，從2010年3月1日起調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通住宅按0.5%的預(yù)征率預(yù)征，非普通住宅的預(yù)征率提高一倍，按2%～3%預(yù)征。河南省地稅局近日下發(fā)文件也明確規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅預(yù)征率為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為4.5%。
第三，增加供地。今年,全國30個(gè)省市區(qū)(西藏除外)住房用地?cái)M計(jì)劃供應(yīng)18萬公頃,大幅超過了去年全國約7.6萬公頃的住房實(shí)際供地。土地市場(chǎng)也同樣遵循市場(chǎng)規(guī)律，供給增加，則地價(jià)和連帶的房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)下降。
第四，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)。國土部之前曾發(fā)通知,今年各地保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量應(yīng)不低于70%。而根據(jù)之前的通報(bào),三類住房供地已占到了總量的77%。廖永林說,其中中小套型商品房計(jì)劃供地總量80431公頃,超過去年全國實(shí)際住房用地總量(76461公頃)。而保障性住房用地為2.4萬多公頃,與去年相比增加一倍多。其中,經(jīng)適房用地占保障房用地總量的71%,與去年實(shí)際供地相比增加79%;廉租房用地占保障房總量的29%,是去年實(shí)際供地的4.7倍。
第五，加大執(zhí)行力度，供地不落實(shí)將責(zé)令整改。國土部：從八個(gè)方面推進(jìn)住房供地計(jì)劃實(shí)施。國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，2010年的住房供地計(jì)劃，總量上看比往年有大幅度增長，從結(jié)構(gòu)上看，突出了確保自住性住房用地供應(yīng)，下一步國土資源部將從以下幾個(gè)方面開展工作，推進(jìn)住房供地計(jì)劃實(shí)施。
(一)及時(shí)向社會(huì)公開住房供地計(jì)劃。
(二)加強(qiáng)部門配合保證計(jì)劃落實(shí)。
(三)積極主動(dòng)服務(wù)，加強(qiáng)用地審批。督促各地依據(jù)本地區(qū)的的住房供地計(jì)劃，合理安排供地時(shí)序，組織實(shí)施土地供應(yīng)，落實(shí)住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃涉及占用農(nóng)用地的要優(yōu)先安排農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)。
(四)加強(qiáng)住房供地計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)督檢查。
(五)堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌制度。招拍掛制度的實(shí)施，有利于建立和完善社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制，有利于實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和宏觀調(diào)控，有利于實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的價(jià)值，是我國經(jīng)營性國有建設(shè)用地實(shí)施市場(chǎng)配置土地資源的主要手段。
(六)抓緊開展房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治。為貫徹落實(shí)中央開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理工作的整體工作部署。
(七)繼續(xù)推進(jìn)信息公開，接受社會(huì)監(jiān)督。要求各地將住房用地供應(yīng)的公告、結(jié)果、開發(fā)利用和專項(xiàng)整治中違法違規(guī)問題查處情況等信息及時(shí)對(duì)社會(huì)公開。
(八)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，切實(shí)做好調(diào)控工作。前面運(yùn)行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，堅(jiān)持對(duì)每宗房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開發(fā)利用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保形成有效的供給。
不怕政策少，就怕政策落實(shí)不到位，才是困擾國內(nèi)樓市的頑疾之所在。此次中央出重手對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，可見中央的決心。
可以說，在中國這種“垂直結(jié)構(gòu)、等級(jí)森嚴(yán)、組織嚴(yán)密”的政體之下，只要中央下了決心，就沒有落實(shí)不了的政策。不管是挖別人家的祖墳（曹操墓），還是聯(lián)合執(zhí)法（釣.魚執(zhí)法），還是用相機(jī)調(diào)戲老虎（正龍拍虎），統(tǒng)統(tǒng)都可以做的滴水不漏。土地政策落實(shí)不力將問責(zé)，這種關(guān)乎一方諸侯“烏紗帽”的事情，自然不會(huì)打多大折扣。
所謂量的積累，會(huì)導(dǎo)致質(zhì)的改變，國內(nèi)樓市將由土地市場(chǎng)源頭，走向新的發(fā)展歷程。
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