4月15日、17日，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)新政策，主要涉及首套、二套和三套房新政，甚至包括外地購(gòu)房者的限制政策等。近日，購(gòu)房者紛紛打進(jìn)本報(bào)熱線咨詢相關(guān)具體問題。為此，本報(bào)綜合各大銀行個(gè)貸服務(wù)中心、房貸新政具體規(guī)定以及業(yè)內(nèi)人士的解讀，集中對(duì)讀者關(guān)心的多個(gè)房貸新政進(jìn)行答疑解惑。

　　關(guān)于二套房

　　■問：曾經(jīng)按揭貸款購(gòu)過房，不過已經(jīng)全款付清了，現(xiàn)在再申請(qǐng)貸款購(gòu)房，是否屬于第二套房？

　　答：按照人民銀行對(duì)第二套房的界定，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買的用于自住的房屋；“第二套（含）以上住房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是針對(duì)房產(chǎn)，是指貸款的次數(shù)。之前通過一次性付清或贈(zèng)與的方式獲得房產(chǎn)，沒有貸款記錄，沒有通過銀行按揭買過房，都屬于首套。

　　有的銀行表示，只要之前沒貸款買過房，在人行征信系統(tǒng)上查不到貸款買房的記錄，不管實(shí)際上是第幾套房，都按第一套房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　■問：男方婚前有貸款購(gòu)房記錄，婚后以妻子名義（沒有貸款購(gòu)房記錄）申請(qǐng)貸款購(gòu)房，是否屬于第二套房？

　　答：該情況屬于第二套房。央行對(duì)二套房貸明確給予了“以家庭為單位”的說法，雖然女方?jīng)]有貸款購(gòu)房記錄，但結(jié)婚后兩人共同組建了家庭，商貸記錄已為家庭共有，即便再以女方名義買房，仍屬于二套房范疇。

　　■問：父母曾貸款買過房，現(xiàn)在自己成年了，計(jì)劃再買房，是否要被列為第二套房？

  答：不屬于第二套房。盡管央行對(duì)二套房貸明確給予了“以家庭為單位”的說法，但借款人家庭是以借款人、配偶及未成年子女為單位。也就是說，單身成年人以本人認(rèn)定為一個(gè)家庭單位；已婚成年人以夫妻兩人共同認(rèn)定為一個(gè)家庭單位，其未成年孩子不能獨(dú)立構(gòu)建家庭單位，可計(jì)入家庭單位的一員。只要已成年，就以本人作為獨(dú)立家庭單位，不受家里其他人的影響。

　　■問：我家三口人，以前貸款購(gòu)買過50平方米的小戶型，家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，現(xiàn)在申請(qǐng)購(gòu)買一套90平方米的房子，是否屬于第二套房？

　　答：對(duì)于已經(jīng)在銀行貸款購(gòu)買了一套房子，但又想換一套更大面積的房屋的人來說，專家并不建議沖動(dòng)地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強(qiáng)烈的緊縮政策之下，這么做無疑掉入了政策預(yù)警圈，似乎顯得有些“無辜”。而如果真有換房需求，也應(yīng)在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉(zhuǎn)售為租的成本之后再做打算。有的銀行則表示，只要能提供直系親屬資料，證明人均住房面積低于成都市人均居住水平，那么即使是第二次貸款買房，也可按改善型住房實(shí)行一套房貸政策優(yōu)惠來處理。

　　關(guān)于1.1倍利率

　　■問：1.1倍基準(zhǔn)利率，只是針對(duì)房貸新政之后發(fā)房的新貸款，還是以前通過的已經(jīng)在付按揭的老房貸都要上調(diào)？

　　答：此次新政沒有明確指出，1.1倍的利率標(biāo)準(zhǔn)是只針對(duì)新批準(zhǔn)的二套房貸，還是已經(jīng)發(fā)放的二套房貸也要一起調(diào)整。眾多銀行從事信貸工作的人士稱，新政是否會(huì)追溯過往房貸，具體執(zhí)行文件還沒有收到，按照以前的慣例，折扣的變化只針對(duì)新房貸，存量房貸不會(huì)進(jìn)行調(diào)整（即老房貸）。利率折扣在客戶和銀行簽定合同時(shí)就已經(jīng)確定了，除非國(guó)家明確要求統(tǒng)一調(diào)整，否則就會(huì)按合同約定的折扣繼續(xù)執(zhí)行，1.1倍利率只針對(duì)新房貸。

　　房貸新政

　　1、首次購(gòu)買90平方米以上的房屋，貸款首付不低于30%；

　　2、二套房貸首付不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；

　　3、對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

　　4、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。