日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并未挫傷作為中國(guó)最大建筑地產(chǎn)綜合企業(yè)的中國(guó)建筑發(fā)展的信心。公司董事長(zhǎng)孫文杰昨日在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，在近十年來最嚴(yán)厲的一次政策調(diào)整下，房?jī)r(jià)和整個(gè)行業(yè)的銷售速度都將下降，但房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展前景仍值得看好。

“中國(guó)建筑不是追求短期利益的投機(jī)者，所以，市場(chǎng)環(huán)境平穩(wěn)健康地發(fā)展，是我們能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的最主要保障。”孫文杰說，像去年以來的市場(chǎng)劇變，作為規(guī)?；?jīng)營(yíng)的中國(guó)建筑，不能不隨波逐流，但這是相當(dāng)危險(xiǎn)的，“因此我們希望中央的調(diào)控政策能成功”?，F(xiàn)在，中國(guó)建筑已經(jīng)為“過冬”儲(chǔ)備了充足的糧草，在手的790多億元資金，將支持公司在78家央企退出地產(chǎn)業(yè)、行業(yè)調(diào)整中展開并購(gòu)、儲(chǔ)備土地等方面有所作為。

該出手時(shí)仍要出手

土地儲(chǔ)備將達(dá)6000萬平米

在中國(guó)建筑目前的主業(yè)結(jié)構(gòu)中，房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入比例為7.2∶1.3∶1.5，利潤(rùn)比例則為3∶0.8∶6.2，房地產(chǎn)無疑是影響公司業(yè)績(jī)和股價(jià)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

孫文杰說，在調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)的背景下，未來一段時(shí)期內(nèi)，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的態(tài)勢(shì)將能得到遏止。而面對(duì)新形勢(shì)，中國(guó)建筑的思路、決策和行為也必須更加謹(jǐn)慎小心。從今年年初起，中國(guó)建筑就立即放慢了買地的速度，并把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了已在手土地的開發(fā)建設(shè)上來。

“我跟中國(guó)建筑全系統(tǒng)都說了，半年之內(nèi)不拿地王。”孫文杰說，面對(duì)房?jī)r(jià)成為社會(huì)和政治問題，不調(diào)控不行，不嚴(yán)厲不行。“但還是要看到，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從來都是在宏觀政策的調(diào)控之下波浪式地向前發(fā)展的，總的趨勢(shì)是不斷向好。”如何認(rèn)清形勢(shì)，把握節(jié)奏，在未來的變化中尋找機(jī)遇，就是將考驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)者眼光和戰(zhàn)略水平的一道難題。

孫文杰闡述了自己的三個(gè)“解題”思路：一是要看市場(chǎng)變化趨勢(shì)大致是個(gè)什么模樣。面對(duì)信貸和供地兩大政策最大幅度的一次調(diào)整，中國(guó)建筑必須要等到市場(chǎng)穩(wěn)定下來再出手；二是要看政府賣地的規(guī)則如何改變。相比復(fù)雜的評(píng)標(biāo)和可能出現(xiàn)的暗箱操作，簡(jiǎn)單的招拍掛方式對(duì)中國(guó)建筑最有利，但企業(yè)必須盡快適應(yīng)有關(guān)變化；第三則是要關(guān)注企業(yè)并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

雖然短期房?jī)r(jià)調(diào)整已成定局，但孫文杰坦言，近年來居民財(cái)富和市場(chǎng)投機(jī)者的實(shí)力增長(zhǎng)同樣可觀，“未來還會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)力量和政策博弈的過程”。對(duì)于中國(guó)建筑來說，需要耐心看一看。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)說，更重要的是自己發(fā)展的節(jié)奏不能被打亂。上市后，中國(guó)建筑定下了房建工程、基建工程與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入由8∶1∶1調(diào)整為6∶2∶2的目標(biāo)，就是要實(shí)現(xiàn)從一個(gè)勞動(dòng)力和管理密集型的建筑公司，升級(jí)為資金、管理和技術(shù)密集型的建筑地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的目標(biāo)。中國(guó)建筑拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信心和決心未來不會(huì)動(dòng)搖。

　“中國(guó)建筑現(xiàn)有土地儲(chǔ)備4800多萬平米，以我們的規(guī)模，土地儲(chǔ)備穩(wěn)定在6000萬平米左右是比較合理的。”孫文杰表示，中國(guó)建筑還會(huì)伺機(jī)再繼續(xù)購(gòu)入大量?jī)?yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。同樣，公司也不會(huì)完全因市場(chǎng)價(jià)格高低而影響開發(fā)節(jié)奏，中國(guó)建筑將保持每年1000多萬平米的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，未來甚至提高到更高水平。

抓住并購(gòu)機(jī)遇

實(shí)現(xiàn)中海地產(chǎn)全面超越

“我個(gè)人估計(jì)，此次國(guó)家嚴(yán)厲的信貸調(diào)控政策，對(duì)某些房地產(chǎn)企業(yè)而言，可能比國(guó)際金融危機(jī)的影響還要大。”孫文杰說，事實(shí)上，在2008年底前后，中國(guó)海外發(fā)展(即中海地產(chǎn))已與多家房地產(chǎn)企業(yè)洽談收購(gòu)事宜，但此后出臺(tái)的寬松政策使這些企業(yè)躲過了一劫。“本次調(diào)控，將對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率高的企業(yè)影響最大。”孫文杰說，站在行業(yè)的角度，這可能將帶來劇烈洗牌，雖然不希望發(fā)生，但中國(guó)建筑必須爭(zhēng)取抓住其中的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

78家央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是中國(guó)建筑面臨的又一資源整合良機(jī)。孫文杰說，中國(guó)建筑已向國(guó)資委表態(tài)，只要有需要，中建一定參與對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的處置。“預(yù)期會(huì)采取行政加市場(chǎng)的方法，但以市場(chǎng)為主。”孫文杰表示，78家央企中多數(shù)對(duì)地產(chǎn)是階段性投資，解決起來難度并不大，但幾家規(guī)模較大的企業(yè)具有很好的資產(chǎn)和人員隊(duì)伍，對(duì)其整合，相關(guān)部門必將采取審慎的態(tài)度。中國(guó)建筑作為央企中建筑地產(chǎn)一體化的企業(yè)，具有自身優(yōu)勢(shì)，也將爭(zhēng)取在其中獲得機(jī)會(huì)。

孫文杰表示，2006-2009年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速的時(shí)期，但為了顧全中國(guó)建筑整體上市，中海地產(chǎn)的發(fā)展速度有所放慢。上市后，中國(guó)建筑大力支持中海實(shí)現(xiàn)全面超越，截至目前，已連續(xù)采取包括注資、合作發(fā)展、優(yōu)先讓中海拿地等措施。

“目前，中海地產(chǎn)的盈利能力、土地儲(chǔ)備、融資能力等多項(xiàng)指標(biāo)均已超過萬科。” 孫文杰表示，中國(guó)建筑目前負(fù)債率僅69%左右，近期還將發(fā)行200億元中期票據(jù)，將為中海未來發(fā)展提供強(qiáng)大的資金支持。而“中海地產(chǎn)在歷次宏觀調(diào)控中都有受益，這次也不會(huì)例外。”他透露，今年中海地產(chǎn)已定下目標(biāo)，將實(shí)現(xiàn)不低于20%的增長(zhǎng)，而未來，中國(guó)建筑還將要求其繼續(xù)加快發(fā)展，爭(zhēng)取在盡可能短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)的全面超越。

全面布局

希望投資價(jià)值獲市場(chǎng)認(rèn)可

在中海之外，中建地產(chǎn)是中國(guó)建筑又一地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。孫文杰表示，公司的建筑業(yè)務(wù)始終和房地產(chǎn)業(yè)密不可分，中建地產(chǎn)將在其中尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，努力通過成為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)商、拓展部分中海未進(jìn)入的省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中等城市，以及積極進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域等途徑，成為公司做強(qiáng)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充力量。

在海外市場(chǎng)，中國(guó)建筑同樣有長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。孫文杰透露，公司已有意進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“中國(guó)建筑目標(biāo)是在2020年成為世界第一的建筑地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)，這將是必由之路。”進(jìn)入途徑將考慮收購(gòu)一些價(jià)格較便宜的物業(yè)，以及收購(gòu)建筑和地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合較好的企業(yè)等方式。此外，中國(guó)建筑還對(duì)印度、俄羅斯、阿聯(lián)酋等國(guó)地產(chǎn)業(yè)保持了長(zhǎng)期關(guān)注，但考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境等因素，目前尚未有實(shí)際進(jìn)入計(jì)劃。

孫文杰坦言，上市9個(gè)月來，自己對(duì)中國(guó)建筑唯一不滿意的就是股價(jià)表現(xiàn)。2009年中國(guó)建筑新簽合同額同比增長(zhǎng)45.9%，凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)108.7%，交出了一份靚麗的業(yè)績(jī)答卷，但股價(jià)卻剛剛跌破4.18元的IPO發(fā)行價(jià)。“如果不是因?yàn)樵谀陥?bào)期，大股東會(huì)選擇繼續(xù)增持。”而隨著全面布局的展開，他堅(jiān)信中國(guó)建筑的投資價(jià)值將最終得到市場(chǎng)的認(rèn)可。這位曾長(zhǎng)期掌舵中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)，在香港地產(chǎn)界耕耘20多年的董事長(zhǎng)告訴記者：“0688上市至今，市值增長(zhǎng)超過35倍。0688的今天，就是601668的明天。”