近日，隨著樓市新政的出臺，各地樓市的交易量也降至冰點，與此同時，因新政引發(fā)的各種購房合同毀約糾紛也迅速增加。據(jù)了解，盡管目前還未出現(xiàn)相關的司法判例，但已經(jīng)有大量購房者向律師進行咨詢，準備通過法律手段解決糾紛，專家呼吁司法部門應盡快出臺相關的司法解釋或指導意見，規(guī)范此類案件的審理。

房產(chǎn)新政引發(fā)購房毀約糾紛激增

“爆單！又爆單了！”杭州城西一家房產(chǎn)經(jīng)濟公司的孔經(jīng)理近段時間很郁悶，自從房產(chǎn)新政策出臺以來，她所聯(lián)系的房產(chǎn)交易合同已經(jīng)有好幾筆黃了。“都是買家不愿意買了。有的寧可付違約金也要毀約。”孔經(jīng)理表示，“已付定金簽了購房合同的客戶，由于按揭貸款按新規(guī)執(zhí)行，因此出現(xiàn)了大量違約合同。毀約合同的比例大約占到15%，而隨著國十條的影響逐步釋放，預計今后一段時間這個比例將繼續(xù)擴大。”

前幾天，寧波一家樓盤的十幾名購房者一起來到樓盤售樓處，要求集體退房。今年年初，這些購房者在該樓盤開盤時簽訂了購房合同，并繳納了10%的定金。然而房產(chǎn)新政出臺后，大部分購房者受政策限制無法辦理按揭手續(xù)，因此要求辦理退房手續(xù)。但開發(fā)商明確表示如要退房，業(yè)主們的定金將不予退還。購房戶王先生購買了一套價值800萬的排屋，他表示：“不是我們不愿意履行合同，而是辦不出按揭，沒辦法籌到這么多現(xiàn)金?。?rdquo;

今年4月初，杭州的謝女士看中了濱江區(qū)一套120平方米的新房，購買時與開發(fā)商商定首付三成，剩余房款采用銀行貸款按揭支付。沒想到，剛剛繳納好首付款的謝女士還沒來得及申請貸款，房產(chǎn)新政已出臺。根據(jù)政策規(guī)定，謝女士購買的這第三套房產(chǎn)被列入了暫停發(fā)放貸款的行列，銀行也表示無法向其發(fā)放貸款。于是，謝女士向開發(fā)商提出退還首付，開發(fā)商則以謝女士違約拒絕退還，還揚言要向其收取違約金。

房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，這次中央出臺房產(chǎn)新政時間突然而密集，其中如二套房首付比例提至5 0 %、三套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對購房者影響較大，使得部分購房者措手不及，一些購房者因購房難度加大而導致違約糾紛。由于新政策的影響，購房者預期的銀行貸款額度在不能足額獲得，自身又不能補足差額的情況下，出于購房成本等種種考慮，購房者往往以新政策變化為由，提出退房解除合同。還有部分的購房者，由于對未來的樓市不看好，也以此為理由要求退房。

一名房產(chǎn)開發(fā)商則表示，一般的房地產(chǎn)開發(fā)商都有在建工程銀行抵押貸款或各種形式的融資借款，他們需要及時出售樓盤回籠資金以緩解貸款壓力，購房者的退房行為輕則影響到其下一步的項目開發(fā)進度，重則加深了開發(fā)商資金鏈條斷裂的風險。“在市場前景不被看到的情況下，開發(fā)商自然是不愿意讓購房者輕易退房的。”

房產(chǎn)律師業(yè)務火爆各方意見不一

據(jù)悉，近段時間杭州各家律師事務所都收到了大量關于房產(chǎn)違約糾紛的咨詢業(yè)務。浙江澤大律師事務所在新政出臺后接連推出新政下的房產(chǎn)糾紛法律講座，幾乎場場爆滿，累計咨詢超過700人次。浙江浙聯(lián)律師事務所主任律師戴和平說，目前該所受理的二手房買賣糾紛有300多件，是去年同期的數(shù)倍。

“由于新政的出臺，打亂了購房者自籌資金的付款計劃，這種情況下，不論房地產(chǎn)買賣合同中是否有關于貸款不足時補足差額的約定，房屋買賣雙方都會以自己的利益為重進行理解，雙方各執(zhí)一詞，因此而引起的房產(chǎn)糾紛不斷增多。”浙江金道律師事務所王全明律師認為。

根據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”對于交了定金，因無法貸到款而需退房的購房人，王全明認為，此次出臺的新政可歸為“不可歸責于當事人雙方的事由”，購房者有權與開發(fā)商協(xié)商解除合同，并拿回之前交的定金。不過購房人還應認真核對合同，有的開發(fā)商會專門在文本中單獨約定“購房人無法取得貸款或貸不到足額款，需自籌資金補足”，這樣的話，要單方面解除合同需謹慎，開發(fā)商可據(jù)此提出要求支付違約金。

對此次由政策調(diào)整造成的房屋買賣糾紛，法律界人士對毀約責任也有不同的觀點。王全明律師認為，政策調(diào)整不屬于《合同法》中規(guī)定的“不可抗力”，而應該屬于該法規(guī)定的“情勢變更”，購房人要求退房，不需要承擔違約。也有些律師認為，政策調(diào)整導致違約，不應適用《合同法》中規(guī)定的“情勢變更”。否則，勢必導致一些看到房價下跌的買房人不誠信，以此為借口達到變相毀約的目的。

律師建議協(xié)商解決呼吁出臺司法解釋

“我們目前還沒有遇到此類案件進入訴訟程序，不過樓市調(diào)控新政勢必會發(fā)生大量的房屋買賣糾紛，我們也在關注這類案件，但由于新政出臺不久，這類案子還有滯后性。目前，更多地集中在訴前調(diào)解協(xié)商階段。”杭州中級人民法院一法官表示。

杭州國圣律師事務所律師程學林認為，在當前的情況下，買賣雙方通過協(xié)商解決糾紛是最有效的途徑。“現(xiàn)在打一個總價值2 0 0多萬的房產(chǎn)糾紛官司，至少要5萬以上的費用，還要耗費當事人大量的時間和精力。協(xié)商更為高效也更加節(jié)約成本。”

目前已經(jīng)有相當部分的毀約糾紛已經(jīng)通過協(xié)商達成協(xié)議。有的客戶通過和房東協(xié)商，房東同意降低總價，雙方繼續(xù)完成買房交易，有的客戶通過協(xié)商退房成功，并取回了部分或全部預付款。對于如何解決湊不足首付而違約的問題，律師還建議開發(fā)商可采取“墊付首付”的辦法，即開發(fā)商與購房人協(xié)商支付方式后，由開發(fā)商墊付購房人其余首付款的辦法。對于有購房意愿的人來說，開發(fā)商此舉可充分打消他們的顧慮，也可避免類似的糾紛產(chǎn)生。

但是仍有相當數(shù)量的糾紛因雙方訴求相去甚遠，最終將通過司法訟訴程序解決。

王全明律師表示，目前各地仍沒有關于此類訴訟的判例，由于各地法官的思考和理解角度不同，同樣的案情可能會出現(xiàn)不同的判決結果，希望上級司法部門盡快對此類案件作出明確的司法解釋或指導性意見，確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)過渡。