小產權房已是輿論的焦點。隨著14部委的高規(guī)格聯(lián)合調查以及楊宋鎮(zhèn)梭草村等公之于眾的項目即將面對的命運，在地下默默發(fā)展了十多年的小產權房再次被推到了輿論的風口浪尖上。 一方面是農村土地流轉制度的日漸催生；另一方面則是城市居民面對高房價“鋌而走險”，小產權房的前途究竟如何？

　　價格的誘惑

　　據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，目前全國小產權房面積已達66億平方米。

據(jù)業(yè)內人士估計，北京已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米。從2007年起，有關解決小產權房的法律法規(guī)逐漸出臺，但還是阻擋不了小產權房的熱銷。“越是經濟發(fā)達地區(qū)，人口越聚集，小產權與大產權之間房價的差距越大，就越有人買。”中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立博士說。

　　調查顯示，一般小產權項目的均價僅為大產權商品房售價的40%左右。如果你有80萬元，可以在二環(huán)內買到20平方米的房子；如果運氣好，可以在五環(huán)內買到40平方米的房子，或六環(huán)內買到45平方米的房子。而在五環(huán)外的小產權房項目，這筆錢則可以買到近100平方米的房子。

　　利益鏈驅使

　　基層政府和小產權房開發(fā)商之間的利益鏈也是小產權項目屢禁不止的原因之一。“大多數(shù)小產權房都是以‘新農村建設’、‘舊村改造’等名義，由鄉(xiāng)政府或村委會主導開發(fā)，所獲利益歸集體所有。”尹中立說，在城市郊區(qū)的房地產發(fā)展中，現(xiàn)行普遍的開發(fā)方式是，由政府向農民低價征地，然后高價賣給開發(fā)商，成為政府的財政收入和官員的尋租所得，開發(fā)商建成房屋再以更高的價格出售。

　　但小產權房則有所不同。雖然建筑成本與商品房相差無幾，但建造小產權房房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，在銷售時也沒有繳納相關稅費。除去這幾塊費用，商品住房價格可以壓低70%左右，負責開發(fā)的村委會依然有著相當不錯的利潤。

　　難以舉起的“屠刀”

　　可以說，小產權房的開發(fā)是完全處于監(jiān)管之外的。目前我國農村土地的開發(fā)建設沒有完善的法律規(guī)定，小產權房的建設根本談不上立項、規(guī)劃。所以市場出現(xiàn)了一方面警示鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產權房產有風險，一方面產銷兩旺的怪象，而且依然有很多正規(guī)的開發(fā)商和房屋中介參與交易，且少有干預。即使是這次14部委督察，在很多人看來，“一案一處理”也耐人尋味。對于14部委正在研究的治理政策，估計如何處理和善后這種小產權房成了一個大難題。

　　房地產研究人士楊紅旭撰文稱，14部委小產權房整治處理領導小組將要出臺的政策，主導思路是讓小產權房的買賣雙方補交土地款和相關稅費，從而在法律上認可這些房屋。但現(xiàn)在很多小產權項目已經銷售完了，開發(fā)商掙完錢就沒影了，這些土地出讓金由誰來補交？如果由購房人來承擔，一是土地出讓金的數(shù)目不小，二也會被指“不公平”。如果由當?shù)卮逦瘯沓?，村委會哪來那么多資金？如懷柔的水岸江南項目，就將面臨開發(fā)商人間蒸發(fā)、村委會無力賠償?shù)木车亍?/p>

　　湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長方明理認為，之所以小產權房這么火，就是因為大家認同了“法不責眾”。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心住宅處處長文林峰認為，如果有小產權房未及時發(fā)現(xiàn)，應追究相關責任人的失職責任，“大規(guī)模轟轟烈烈地建房子，誰會不知道！”

　　■觀點交鋒

　　國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，對全國小產權房的處理，要等到小產權房處理政策出臺后一并處理，目前國土部等14部委正在研究制訂小產權房清理整治政策方案。

　　觀點一

　　不必驚惶，就等著交錢了

　　楊紅旭表示，對于違法占有耕地建成的小產權房等情況惡劣的，極有可能施以嚴厲的處罰措施。對于絕大多數(shù)的小產權房業(yè)主而言，不必驚惶，就等著交錢了（土地款和相關稅費），“不會超過2020年”。

　　觀點二

　　不認同小產權房能合法入市

　　文林峰和方明理則并不認同小產權房能合法入市。文林峰說：“應該分不同情況分別進行處理，小產權房最多可以部分轉為保障性住房。方明理提出的辦法是：已經建設的小產權房分情況，分別由政府、開發(fā)商等收購，作為政府、開發(fā)商持有物業(yè)，向社會公眾出租使用。

　　■政策發(fā)布

　　2007年6月

　　原建設部發(fā)出風險提示，提醒購房者以城鎮(zhèn)居民身份到農村購買農村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。

　　2007年12月

　　國務院常務辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

　　2008年7月

　　國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農村宅基地確權發(fā)證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。

　　2009年9月

　　國土部下發(fā)《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。

　　2010年5月

　　國土部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，對于各地發(fā)現(xiàn)的小產權房問題,將采取“一案一處理”的方式。對于全國小產權房的處理,要等到小產權房處理政策出臺后一并處理。