樓市走勢不明朗 明確拐點(diǎn)或三季出現(xiàn)

2010年06月18日 10:02
來源:互聯(lián)網(wǎng)

       昨天,距離新“國10條”出臺整整兩個月,雖然各地住宅成交量普遍大跌,但價格調(diào)整卻一直“扭扭捏捏”,房地產(chǎn)市場走勢仍不明朗。樓市調(diào)控政策出臺后的市場博弈,已經(jīng)步入更為復(fù)雜的階段。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),6月份房價將出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象,明確的拐點(diǎn)會在第三季度出現(xiàn)。
 

  5月北京房價有漲有跌

  調(diào)控新政出臺后,北京樓市率先出現(xiàn)調(diào)整,成交量急劇下降,連續(xù)6周不足100套(剔除保障性住房),土地市場“地王”頻出的景象也未再出現(xiàn)。
然而,北京房價卻沒有出現(xiàn)一邊倒式的下降,而是有漲有跌。

  北京市統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)顯示,5月份北京房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%,但是新建住宅銷售價格環(huán)比上漲0.9%,其中,純商品住宅環(huán)比上漲1%。

  另據(jù)統(tǒng)計(jì),1至5月,北京四環(huán)至五環(huán)的商品住宅期房均價為20749元/平方米,比前4個月下降944元/平方米,為今年以來首降。同時,六環(huán)外房價每平方米為11748元,比1至4月下降228元。

  但是,四環(huán)內(nèi)房價卻比前4個月平均上漲508元,均價高達(dá)34620元/平方米,同時,五環(huán)至六環(huán)間均價為14799元/平方米,上漲520元。

  “按理說應(yīng)該是距離城中心越遠(yuǎn),價格降得越快。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻讓人感覺疑惑。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

  更值得關(guān)注的是,保障性住房建設(shè)的實(shí)際執(zhí)行情況似乎并不樂觀。據(jù)統(tǒng)計(jì),前5個月北京市政策性住房實(shí)際完成投資70.7億元,同比還下降16.3%。對此,一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,地方政府在保障性住房建設(shè)方面仍需加大力度。

  普通住宅市場觀望情緒濃重

  樓市另一個值得關(guān)注的變化是,二手房市場率先出現(xiàn)劇烈調(diào)整,成交量更為低迷,投機(jī)炒房者退出的現(xiàn)象比較明顯。

  以北京為例,端午節(jié)小長假期間北京商品房現(xiàn)房簽約量僅為3套,商品住宅總簽約量僅為171套,比今年“五一”節(jié)小長假下跌72.5%,二手房成交量更是下跌83.6%。

  “據(jù)我們統(tǒng)計(jì)觀察,之前占市場總成交量4成的投資客已經(jīng)離場,投資需求在6月出現(xiàn)大幅下降。”中原地產(chǎn)張大偉說,目前普通住宅市場觀望情緒極為濃重,正處于“冬眠”中。

  但記者注意到,目前豪宅和商業(yè)地產(chǎn)卻相對活躍。記者曾調(diào)查的豪宅項(xiàng)目之一的長安8號 (論壇 新聞)項(xiàng)目,日前又出現(xiàn)5套網(wǎng)上簽約,且均價由57498元/平方米上漲至58011元/平方米。

  而據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),商業(yè)地產(chǎn)成交量占比從2009年4季度的6%,上漲至日前的9.5%,“我們預(yù)計(jì)這一比例有可能在6、7月份繼續(xù)上漲。”張大偉說。

  土地市場出現(xiàn)理性回歸

  對于未來調(diào)控政策和樓市走向,中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為,中央政府不會改變調(diào)控方向,開發(fā)商對此不要心存僥幸。住建部政策研究中心一位權(quán)威人士也表達(dá)了類似看法。

  從土地市場來看,也出現(xiàn)了向理性回歸的趨勢。據(jù)某研究院統(tǒng)計(jì),5月份全國70個重點(diǎn)城市住宅用地成交188宗,環(huán)比減少14%,同比減少11%;成交土地面積1347萬平方米,環(huán)比減少13%,同比增加11%。

  “受調(diào)控政策影響,開發(fā)企業(yè)普遍調(diào)低拿地預(yù)期,但并沒有出現(xiàn)2008年開發(fā)商不拿地的現(xiàn)象,這是個好現(xiàn)象。”某研究院副院長陳晟說。

  尹中立則認(rèn)為,與去年10萬億元的新增信貸規(guī)模相比,今年新增信貸總量僅為7.5萬億元,資金增量的減少,將使地方政府加快推地,進(jìn)而增加住房供給預(yù)期,壓迫房價下跌。他預(yù)計(jì),6月份房價將出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象,明確的拐點(diǎn)會在第三季度出現(xiàn)。

 

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