2010年下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)、房?jī)r(jià)下降的大勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降,但消費(fèi)者還將繼續(xù)觀望乃至棄購,成交還將繼續(xù)低迷;土地市場(chǎng)也將繼續(xù)低迷市勢(shì),地價(jià)也將跟隨房?jī)r(jià)下降而滯后性下降…
調(diào)控已取得初步效果
自中央政府啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控尤其國(guó)務(wù)院4月中旬出臺(tái)“新國(guó)十條”以來,力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)了效果。5月份后,隨著調(diào)控繼續(xù)深化,尤其5月31日國(guó)務(wù)院發(fā)布通知同意逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革及6月4日住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知明確二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后,6月份,房地產(chǎn)市場(chǎng)已加速異變,房?jī)r(jià)下降的市勢(shì)已越來越明確。
目前,放眼全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng),成交量持續(xù)大幅下降,降價(jià)潮已相繼出現(xiàn)。盡管下降幅度有限,但房?jī)r(jià)下降大勢(shì)已經(jīng)確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)重回深度調(diào)整通道,消費(fèi)者繼續(xù)觀望乃至棄購,市氣持續(xù)低迷,成交量加速下降,甚至不少樓盤出現(xiàn)了“零成交”。一度不愿意降價(jià)的開發(fā)商們,嘗到了“零成交”的苦澀滋味,不得不放棄原有策略,進(jìn)行降價(jià)促銷或加大降價(jià)促銷力度,有的甚至已在醞釀7折降價(jià)促銷,使房?jī)r(jià)直接下降30%。
不難看出,至今,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了初步效果。接下來,由于、市場(chǎng)依然很糾結(jié),房?jī)r(jià)下降有限,離預(yù)期比較遠(yuǎn),所謂抄底之日遙遙無期,而此前過度透支了大量有效需求,未來購房用于自住的有效需求非常短缺,就連這些有限的有效需求中多數(shù)也將會(huì)因價(jià)格過高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)強(qiáng)化而繼續(xù)觀望,所謂的剛性需求的剛性已經(jīng)軟而不剛,而投資投機(jī)在相當(dāng)長(zhǎng)的短時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)原理市場(chǎng),并加入到賣房者陣營(yíng)中,因此,低迷的市勢(shì)還將繼續(xù),成交量還將繼續(xù)下降,至少會(huì)繼續(xù)維持低位。
下半年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降
基于目前房地產(chǎn)調(diào)控和市場(chǎng)實(shí)際形勢(shì)來看,如不出現(xiàn)意外,本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為,下半年,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)大勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化;地價(jià)也將跟隨房?jī)r(jià)下降而下降,土地市場(chǎng)繼續(xù)低迷。其主要理由如下:
首先,大家知道,政府此輪調(diào)控的決心非常大,態(tài)度非常堅(jiān)決?;诜N種信號(hào)來看,中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的,因而房地產(chǎn)調(diào)控政策也不可能有大的改變,調(diào)控可能還將深化,政策效力還將持續(xù)發(fā)酵,進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看,也難再次出現(xiàn)2008年政府因金融危機(jī)而救市的那一幕。
其次,“新國(guó)十條”中所列出的政策內(nèi)容,正在逐步得到細(xì)化、執(zhí)行。尤其是,最近國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,基本上使得“新國(guó)十條”中中所提到的合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策這一調(diào)控政策內(nèi)容預(yù)期懸念基本得以落地,意味著很可能于下半年在在上海等城市試點(diǎn)開征改革后的房產(chǎn)稅,也意味著將來可能在全國(guó)更多城市逐步相繼開征。這種未來調(diào)控政策預(yù)期,將房地產(chǎn)預(yù)期形成打擊,尤其將對(duì)下半年的房?jī)r(jià)預(yù)期形成重創(chuàng),可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降。
第三,調(diào)控成敗的關(guān)鍵因素之一,取決于地方政府的執(zhí)行力度。自4月下旬以來,青島、北京等城市陸續(xù)出臺(tái)了地方執(zhí)行細(xì)則,無疑會(huì)有更多的城市陸續(xù)出臺(tái)地方政策細(xì)則。隨著越來越多的城市出臺(tái)地方政策細(xì)則,將對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期形成進(jìn)一步影響,加速房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整通道。
第四,盡管宏觀經(jīng)濟(jì)還面臨諸多不確定因素的影響,但宏觀經(jīng)濟(jì)中的結(jié)構(gòu)性問題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻,通貨膨脹已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),壓力已經(jīng)越來越大。雖然目前央行還沒有加息,但在今年加息當(dāng)成為定局。一旦加息,盡管并非針對(duì)房地產(chǎn)而出的調(diào)控手段,而是旨在打擊通貨膨脹的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控工具,但意味著資金成本上升,打擊資產(chǎn)價(jià)格泡沫,進(jìn)一步打擊房?jī)r(jià)預(yù)期形。尤其是,加息對(duì)開發(fā)商和貸款購房者來說影響將非常直接,從而可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降,強(qiáng)化房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)。
第五,除加息外,市場(chǎng)流動(dòng)性過剩、資產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能逼迫央行進(jìn)一步收緊銀根,調(diào)整貨幣政策。盡管這種調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的,但房地產(chǎn)無疑將是被調(diào)整的對(duì)象。一旦房地產(chǎn)金融進(jìn)一步收緊,就可能導(dǎo)致部分開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題,從而改變一些開發(fā)商的心態(tài)和決策,采取降價(jià)銷售等辦法促銷,以回籠資金。
第六,在買方市場(chǎng)下,只有房?jī)r(jià)能夠及時(shí)降價(jià)到位,才可能真正觸動(dòng)自住消費(fèi)者的有限有效需求。如果開發(fā)商只是繼續(xù)采取作為經(jīng)營(yíng)策略的優(yōu)惠促銷,不加大降價(jià)幅度,讓房?jī)r(jià)及時(shí)有效降價(jià)到位,繼續(xù)維持高房?jī)r(jià),那么,想要刺激消費(fèi)者購房、通過銷售回款來回籠資金,將越來越難。在這種情況下,只要是在繼續(xù)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),不管是否承認(rèn)面臨資金壓力,開發(fā)商要想促進(jìn)銷售,必須理性面對(duì)市場(chǎng),所能采取的有效措施,除了降價(jià)還是降低價(jià),直至房?jī)r(jià)下降到多數(shù)自居消費(fèi)者認(rèn)可的心理價(jià)位水平,別無他法。目前,已經(jīng)有恒大、萬科、綠地等部分大型開發(fā)商帶頭降價(jià)促銷,已經(jīng)對(duì)開發(fā)商群體心態(tài)和市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響,將導(dǎo)致更多的開發(fā)商效仿,加入到降價(jià)促銷行列。
第七,從最近重申從嚴(yán)清算土地增值稅等政策來看,打擊囤地、閑地的土地政策無疑還將繼續(xù),甚至還將從嚴(yán),就可能逼迫更多的土地投入到開發(fā)、銷售,形成供應(yīng)增加。再加上打擊捂盤、囤房、促使樓盤加快上市等調(diào)控政策所可能形成的供應(yīng)增加,市場(chǎng)供應(yīng)就可能在下半年急劇加大,而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導(dǎo)致存量積壓,這樣一增一減的作用效果,市場(chǎng)供求關(guān)系就可能會(huì)發(fā)生比較大的變化,其結(jié)果就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成進(jìn)一步打擊。
第八,如果調(diào)整政策不能促使房?jī)r(jià)回調(diào)到合理水平的話,消費(fèi)者還可能繼續(xù)觀望,成交量還將繼續(xù)維持低位水平甚至繼續(xù)下降?;?008年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看,一般來說,成交繼續(xù)下降約3個(gè)月左右后,接下來很可能就將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的明顯下降。而且,如果房?jī)r(jià)沒有因調(diào)控而出現(xiàn)有效下降或繼續(xù)上漲,其結(jié)果將導(dǎo)致政府繼續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策或措施,以繼續(xù)深化調(diào)控,進(jìn)而可能導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整周期拉長(zhǎng),最終使得房?jī)r(jià)下降幅度加大。
基于以上分析可知,在未來一定時(shí)期內(nèi),隨著調(diào)控政策威力的繼續(xù)釋放,市場(chǎng)成交低迷、銷售額環(huán)比下降、房?jī)r(jià)下降的大勢(shì)還將繼續(xù)。在2010年下半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)、房?jī)r(jià)下降的大勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯下降。而且,只要房?jī)r(jià)下降幅度沒有達(dá)到消費(fèi)者的心理預(yù)期,買方市場(chǎng)就還將繼續(xù),消費(fèi)者還將繼續(xù)觀望乃至棄購,成交還將繼續(xù)低迷。伴隨房?jī)r(jià)市場(chǎng)大勢(shì),土地市場(chǎng)也將繼續(xù)低迷市勢(shì),地價(jià)也將跟隨房?jī)r(jià)下降而滯后性下降,其中二手地價(jià)格將較一手地價(jià)格先行下降且下降幅度要大,但依然難以實(shí)現(xiàn)成交。不過,本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為,也要看到的是,盡管自4月中旬以來市場(chǎng)成交慘淡,甚出現(xiàn)了眾多“零成交”,各地的開發(fā)商已在遮遮掩掩地降價(jià)促銷,房?jī)r(jià)下降大勢(shì)已經(jīng)確立,但房?jī)r(jià)一直在高位徘徊,下降幅度并不太大,市場(chǎng)很是糾結(jié)。