高國榮——房地產(chǎn)是時間和空間的競賽 
 

伴隨著人類的成長，城市活動空間的擴大，房價上漲是這個社會發(fā)展的必需品。影響房地產(chǎn)的除了政治經(jīng)濟社會等因素外，還包括時機、土地、資金、經(jīng)營、定位、規(guī)劃、市場、量體、銷售等。無論投資多少，發(fā)展商每時每刻都在和時間做競爭。

由于土地國有的關系，全球拿地最難的就是中國大陸，因為這不是有錢就買的到的。房地產(chǎn)從開始發(fā)展至今， 15年間不同城市房價漲2-7倍，2010年一季度，北京郊區(qū)大望京1號遠洋拍得樓地板2.7萬/平，上海市中心樓地板5萬/平米。一線城市房價上漲如此瘋狂，可見高房價和超高房價時代已經(jīng)來臨。

政府出于調(diào)控，于是出現(xiàn)了第二套房房貸五折、國十條等又一輪新政，一時間上海出現(xiàn)幾乎零成交的開盤，恒大房地產(chǎn)全國樓盤八五折，成交大幅下降。單價低的城市房價跌的少，單價高的城市跌的多。單價低總價低的產(chǎn)品不跌甚至會漲，臨沂這個三線城市受到新政的影響可以說是微乎其微，關鍵是要捉住時機，一時的風吹草動都有可能為企業(yè)帶來翻天覆地的變化。

 

從今年開始，所有的房地產(chǎn)項目都面臨一個重要問題，今年 1月1日起至4月11日政府關于房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)進行了10次，包括十年來最嚴厲的一次國十條新政，關于房貸、稅費政策、優(yōu)惠政策、首套房、二套房等等，面面俱到?？梢娬膶τ诜慨a(chǎn)、房價的重視，甚至個別地方已經(jīng)實行了首長問責制。

房地產(chǎn)是政府、開發(fā)商、購房者三者之間的博弈，誰堅持到最后誰就是贏家。從1876年馬克思的《資本論》開始，到中國走中國特色社會主義，包括政府和開發(fā)商以及老百姓，無一不是追求公平和利益。2000年到現(xiàn)在，政府的調(diào)控政策達到97條，然而現(xiàn)在還在實行的一條都沒有。因為這一屆政府最講究公平，不會讓房價過高，然而07年的調(diào)控造成了08年所謂的拐點，那一年的房子并不好賣，接下來的便是金融危機，企業(yè)一片蕭條。這當然不是政府愿意看到的，政府財政收入主要來源房地產(chǎn)，國家不會讓房產(chǎn)市場崩盤和大規(guī)模下降，如果房價真的下降了也將有應對的扶持政策。

同樣09年下半年，住宅市場炒房人數(shù)越來越大，泡沫增大，買不起房的人多了，一系列社會問題也將引發(fā)，這是政府不愿意看到的，他要的是平衡，于是再一輪的調(diào)控開始了，這次調(diào)控將是3-6個月的博弈，房地產(chǎn)購買動力依然在。開發(fā)商和購房者，誰堅持到最后，誰就是勝利者。

在這樣一種形勢下，其實對于商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體項目是一次極大地商機。在我國一線城市房屋銷售價格和房租價格資金回收期是50年，即買到的房子50年之后才可以回收成本。濟南房屋資金回收期在30-40年，而臨沂是20年。國際通用標準中，資金回收期超過30年的投資是惡性循環(huán)，15年以內(nèi)的是良性循環(huán)，而這恰恰是商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的租金回收期，因此臨沂的商業(yè)項目要抓住機會了。

 

那么企業(yè)應該有哪些新的突破思路呢？強化基礎是關鍵，一個城市項目要代表城市新的形象，新的發(fā)展，臨沂目前都在做城市功能結(jié)構的文章，妄圖通過降價、特價等方式改變現(xiàn)狀，這并不是根本之策，項目要引領城市，代表城市發(fā)展趨勢，資金都是投向亮點的。賣房子是賣生活，賣商業(yè)是賣盈利，項目要做的是跟隨城市引領生活，大規(guī)模整合資源，創(chuàng)新營銷模式，讓消費者動心，這才是關鍵所在。每個區(qū)域能買房子的人是很有限的，資源整合很重要。類似于今天的研討會、論壇會的形式將成為以后的主要模式，要研究問題的本質(zhì)所在。因此建立新的溝通模式和溝通文化，樹立品牌戰(zhàn)略，購房者心智上的感動才是品牌效應所在。