房價(jià)17個(gè)月來環(huán)比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產(chǎn)開發(fā)投資維持較快增長……國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的今年1至6月房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，直觀地說明了上半年樓市調(diào)控取得初步成效。不過，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過預(yù)期，下半年宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下，樓市調(diào)控如何“迎難而進(jìn)”？專家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。

在做完變相降價(jià)、“零成交”等一系列試探性動(dòng)作之后，部分開發(fā)商對樓市調(diào)控政策放松的期待似乎落了空，一些觀察人士所謂“誤傷經(jīng)濟(jì)”的借口也并沒有動(dòng)搖中央調(diào)控政策的決心。

調(diào)控背后的博弈

自４月中旬被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”出臺至今，已接近百日，樓市觀望氣氛越來越濃厚，部分一線城市成交量大幅下降，上海、北京等城市月成交量甚至一度萎縮７０％－８０％。６月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤成交慘淡，“零成交日”“零成交樓盤”“零成交區(qū)域”等字眼不斷出現(xiàn)在媒體的報(bào)道中。一線城市部分樓盤開始降價(jià)，土地市場降溫跡象明顯。

國家統(tǒng)計(jì)局１２日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，６月份７０個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比下降０．１％，這是近１５個(gè)月來房價(jià)首次下降。但就在這個(gè)關(guān)口，關(guān)于放松調(diào)控政策的聲音一下子多了起來。

從媒體報(bào)道內(nèi)容來看，先是部分城市商業(yè)銀行取消第三套房貸的限制，繼而投資客現(xiàn)身說法，揚(yáng)言只要房價(jià)再降１０％就出手購買，再接著專家和開發(fā)商表態(tài)，房價(jià)下跌幅度不能超過２５％，否則對經(jīng)濟(jì)影響太大，如果ＧＤＰ增速低于８％，房地產(chǎn)調(diào)控政策就一定會放松。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，“誤傷經(jīng)濟(jì)”正成為一部分人阻礙執(zhí)行樓市調(diào)控政策的借口。目前包括一部分地方政府在內(nèi)，各方主體對此次樓市調(diào)控多少存在一些疑慮。有的甚至還認(rèn)為之前的幾次樓市調(diào)控最終都以“放松”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初可能會“舊事重演”。

“在某種程度上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)綁架了地方政府，尤其在今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在不確定因素的情況下。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商心里也有著自己的“小算盤”——成交量不斷萎縮乃至房價(jià)下跌，首先擔(dān)心的就是地方政府，因?yàn)檫@會造成地方政府稅收收入、轉(zhuǎn)讓土地收入的下降。而銀行信貸方面，也會因成交萎縮、房價(jià)下跌受到影響。“可以說，現(xiàn)在形成了這樣的格局：中央政府希望調(diào)控真正產(chǎn)生效果，而開發(fā)商乃至銀行業(yè)等都不希望房價(jià)下降”。

針對這些亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、國資委１２日分別作出回應(yīng)，重申調(diào)控政策延續(xù)性。７月２０日，中國銀監(jiān)會主席劉明康再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。１７日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在哈爾濱出席“２０１０中國市長論壇”時(shí)，面對來自全國各地的七十余位市長、副市長也表示，“一旦放松，房價(jià)會強(qiáng)力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會失信于民。”

調(diào)控效果如何評價(jià)

近日，上海房地產(chǎn)展示交易會在冷清氛圍中落幕。與今年“五一”房展會約２００家參展房企、近３００個(gè)參展樓盤相比，此次僅６０多家房企、近１００個(gè)樓盤參展的情況，已形成鮮明對比。同時(shí)，購房者希望看到的普遍降價(jià)情況并未出現(xiàn)，部分開發(fā)商給出的折扣只是維持在以前九折左右的水平，更多的仍是購房送面積、送家電或是特價(jià)房等優(yōu)惠策略。

國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣認(rèn)為，樓市調(diào)控的效果最終至少要改變過去形成的兩個(gè)預(yù)期：一是房價(jià)只漲不跌，二是政策調(diào)控不會到位。正是基于這兩個(gè)預(yù)期，以往房價(jià)才會越調(diào)越高，目前調(diào)控政策萬不可半途而廢。

中原集團(tuán)研究中心２０日發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，上半年在中央嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場宏觀政策調(diào)控下，國內(nèi)房價(jià)過快上漲的勢頭受到遏制，此次樓市調(diào)控初見成效,但大部分城市房價(jià)至今仍未見明顯下調(diào)。讓人擔(dān)心的是，隨著時(shí)間的推移，各地樓市對調(diào)控政策的“抗藥性”正在逐步增強(qiáng)。

“由于中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控沒有量化指標(biāo)，多以房價(jià)作為評判依據(jù)，但又很難說房價(jià)降到什么程度才算是調(diào)控到位。”尹伯成教授認(rèn)為，從抑制部分城市房價(jià)過快上漲的目標(biāo)來看，這一輪調(diào)控已經(jīng)見效，但要解決房價(jià)過高還任重道遠(yuǎn)，離市場預(yù)期降價(jià)也相差甚遠(yuǎn)。

中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏稱，可以借鑒調(diào)控通貨膨脹的方式來調(diào)控房價(jià)，但前提是要有一個(gè)像物價(jià)指數(shù)（ＣＰＩ）一樣非常明確、非常權(quán)威的基準(zhǔn)房價(jià)量化指標(biāo)，設(shè)定上下限，一旦超過限制，政府就可以啟動(dòng)各種調(diào)控機(jī)制。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，以房價(jià)為目標(biāo)的調(diào)控就像煮餃子，水開了，加點(diǎn)冷水就不開了。但如果不關(guān)火，就只能解決表面問題，以后水還會開。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長田國強(qiáng)則告訴記者，影響中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的主要癥結(jié)不在于高房價(jià)，而在于長效機(jī)制的缺乏。

房地產(chǎn)調(diào)控

亟待建立長效機(jī)制

中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場具有典型的“政策市”特征，調(diào)控政策是根據(jù)市場的起伏變化張弛有度的。下半年中央調(diào)控政策是松還是嚴(yán)將受到三大要素影響：即銀行對信貸政策的執(zhí)行尺度、地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力度、輿論監(jiān)督的透明程度。預(yù)計(jì)下半年調(diào)控方向?qū)⒁约?xì)化現(xiàn)有政策的深入實(shí)施為重點(diǎn)，在促進(jìn)保障房建設(shè)、增加市場供應(yīng)以及抑制投資投機(jī)性需求等層面上實(shí)施調(diào)控。

交銀國際研究部主管楊青麗表示，目前樓價(jià)基本是較高收入人群支撐，另外，平均首付比例較高、貸款抵押率較低、個(gè)人貸款與存款比例較低、貸款支付與收入比例較低等這些因素也決定了樓市不會出現(xiàn)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。因此在政府適當(dāng)調(diào)控之下，延緩房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的出臺時(shí)機(jī)，中國樓市可在不對經(jīng)濟(jì)造成較大傷害的情況下達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長田國強(qiáng)認(rèn)為，解決樓市問題的根本方法是要增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時(shí)考慮到與之相配套的風(fēng)險(xiǎn)控制、住房保障、租房體系、拍賣機(jī)制等。應(yīng)該從土地流轉(zhuǎn)制度、財(cái)政稅收制度、金融監(jiān)管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設(shè)、土地拍賣制度等六大制度建設(shè)方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。