頤高上海街、萬興都商業(yè)公園、城邦中央廣場、久隆奧斯卡、萬和廣場、環(huán)球國際、名嘉城市廣場……，2010年臨沂商業(yè)地產(chǎn)的大戰(zhàn)已拉開帷幕，在各種Mall的形態(tài)進入臨沂后，臨沂人未來還有更多的期待和享受。不過，春潮涌動之下，仍然有很多問題值得我們關注?！　?/p>

回溯：商業(yè)改變臨沂商圈　

2004年銀座商城進駐廣場世紀城的時候，臨沂的百貨商業(yè)還處懵懂的發(fā)展狀態(tài)，彼時九州商業(yè)大廈與桃源大廈雄踞臨沂已有多年，環(huán)繞人民廣場，臨沂形成以解放路、沂蒙路、銀雀山路與通達路環(huán)繞的廣場核心商圈。廣場商圈的輻射和影響力的范圍非常大，時至今日，臨沂仍然70%的消費產(chǎn)生于廣場商圈。

但是，我們也發(fā)現(xiàn)，在相當長的一段時間，臨沂的商業(yè)布局呈現(xiàn)的是斷裂式發(fā)展，以廣場為中心的百貨商業(yè)一直受到西郊批發(fā)市場的沖擊和擠壓。這種狀態(tài)隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，臨沂人的消費理念和消費意識得到一定程度的改善后，臨沂的高端消費才得以逐步形成氣候。   不過，作為一個快速成長中的城市，長久以來，城市商業(yè)核心面臨過度集中的問題，以廣場為核心的商業(yè)圈，受到交通條件的限制，想進一步擴充發(fā)展，面臨一定的難度。從廣場向西有批發(fā)市場環(huán)繞的西郊市場，向東則是風景秀麗的沂河，向南則面臨區(qū)位消費力不足。在北城新區(qū)誕生后，像北延伸，以沂蒙路為軸心，以涑河為核心帶，臨沂的商業(yè)迎來了一次突圍的機遇！ 
        2010  臨沂商業(yè)地產(chǎn)多劍爭鋒

“十一五”期間，臨沂市城市化發(fā)展目標為：2010區(qū)城市人口達到145萬人；2010年城市建成區(qū)面積達到600平方公里，其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率達到48%；我們不難發(fā)現(xiàn)，臨沂在不斷長大，隨著臨沂大發(fā)展、大建設的強力推進，城市經(jīng)濟和城市規(guī)模的不斷壯大，我們還迫切需要越來越多商業(yè)配套的服務來滿足城市發(fā)展的需求。結合舊城改造和北城新區(qū)建設的契機，新的商業(yè)地產(chǎn)項目在不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱情依然高漲。

以城西的銀雀山公園為例，在銀雀山公園即將建設過程中，來自省城濟南的城邦置業(yè)開發(fā)的城邦中央廣場，一期3萬平米的商業(yè)將引進大型購物中心，建設完成之后，一個嶄新的西南商圈初現(xiàn)藍圖。城南的名嘉城市廣場也將啟動，該項目一期規(guī)劃面積高達40萬平米，定位以娛樂休閑為核心，集購物休閑、娛樂餐飲等為一體的城市綜合體。
       格局：商業(yè)格局改變發(fā)展格局

大型商業(yè)物業(yè)不僅僅是房地產(chǎn)的開發(fā)行為，其本身也承擔起了部分城市運營商的功能，整個城市的改造與商業(yè)布局密切相關，這么多個大型商業(yè)項目集聚而上，對臨沂市固有的商業(yè)格局會產(chǎn)生怎樣的沖擊和影響呢？

一個城市商業(yè)中心的形成有其條件，與政府的規(guī)劃和商業(yè)定位、民間資本的投資開發(fā)、城市居民的消費習慣等多種因素都密切相關；有形成的必然性與合理性，目前臨沂城市的商業(yè)中心的部分功能正由廣場一帶沿沂蒙路向涑河和北城新區(qū)一帶轉(zhuǎn)移。作為整個城市的商業(yè)核心帶，萬興都國際商業(yè)公園、頤高上海街等大型商業(yè)項目的入市將進一步強化沂蒙路在整個城市商業(yè)核心的地位，使其作為一個新城市的中心商業(yè)區(qū)最終形成?！　?/p>

從人民廣場銀座百貨開始，向西到華豐商貿(mào)城，然后沿解放路向東，自沂蒙路向北到涑河，然后過沂蒙路大橋，向北至頤高上海街，將形成一個“之”字形的黃金商業(yè)帶。我們認為，大型商業(yè)中心的加入，將打破早期的沂蒙路和通達路這種單純的商業(yè)線狀分布，轉(zhuǎn)向點線并存、點線互動的商業(yè)新格局，依托久隆奧斯卡、萬興都商業(yè)公園、華豐商貿(mào)城、頤高上海街等商業(yè)項目的支撐，沂蒙路一帶將形成一個嶄新的都市商圈?！　?/p>

而地處新城市中心的頤高上海街，得天獨厚的核心位置以及45萬平方米的建筑面積，影響也不僅僅是局限于沂蒙路，其輻射半徑范圍將覆蓋整個北城新區(qū)。
疑慮：大型商業(yè)地產(chǎn)的機會有多少？　　

多個大型商業(yè)項目都選擇在同一時間段啟動，難道是巧合嗎？當中是否蘊涵著某種發(fā)展的契機，當前是不是臨沂開發(fā)大型商業(yè)的最好時機呢？　　

大型商業(yè)的開發(fā)涉及到一個宏觀經(jīng)濟環(huán)境的問題，臨沂市經(jīng)濟保持快速增長，良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，但目前臨沂市的商業(yè)狀況并沒有達到其應有的發(fā)展水平，商業(yè)環(huán)境與臨沂市的城市地位是不相稱的，商用物業(yè)還有相當大的發(fā)展空間，這就給地產(chǎn)商帶來了一個極好的發(fā)展機遇?！　?nbsp;      臨沂今年還有多個大型商業(yè)項目推向市場，這種蓬勃的發(fā)展態(tài)勢與政府的支持是分不開的，臨沂一直以來是商業(yè)服務方面相對薄弱。在新一輪城市化進程中，為增強臨沂的城市吸引力和吸引民間投資，臨沂市政府很支持企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠。本來臨沂商業(yè)的市場空間就很大，加上政府的扶持與推動，這就給臨沂市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來一個良好契機。    

多個項目同時啟動，大氣候的形成有助于帶動單個項目。項目之間的競爭肯定是有的，但同時也有一個互動相生的問題，多個大型項目集聚在一起，可以增加輻射力和凝聚力，彼此相互依存，達到客戶共享，資源共享的可能。   

值得特別關注的是，商業(yè)的升級必然帶來的是服務的升級，眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在定位之初就處于高起點，高服務。他們積極引進國內(nèi)，乃至世界著名商業(yè)品牌企業(yè)作為戰(zhàn)略伙伴，推進和提升項目內(nèi)涵成為這些地產(chǎn)開發(fā)商的共識。久隆國際城市廣場引進了家樂福、陽光高第引進了銀座家居、頤高上海街也與一個國際排名前三的超市品牌簽訂了合作協(xié)議。商業(yè)巨頭接二連三地進駐臨沂，大大地提高了臨沂的商業(yè)品位，提升了商業(yè)服務的價值，拉動了本區(qū)域乃至臨沂的商業(yè)競爭力。  

硝煙之下，雖然煙霧彌漫，但我們不無欣喜地看到，臨沂的商業(yè)服務與商業(yè)種類價值得到了進一步的提高和豐富。對于臨沂百姓來說，享受到更高品質(zhì)的服務和更便利的生活方式才值得他們拍手稱慶的地方。
        一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運作成本及絕對風險較大，二線城市投資趨勢也日趨飽和，三線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱土。中國二三線城市正不斷成長并經(jīng)歷著快速的發(fā)展，隨著中國發(fā)展重心由出口導向轉(zhuǎn)為國內(nèi)消費，預計到2020年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機。