“一、二手聯(lián)動”這種在2008年樓市“寒冬”里出現(xiàn)的營銷方式近期又有所增加，采取這種營銷方式的樓盤房價確實多少有些下降。

　　“增城的×××城項目2009年單價高達六七千，現(xiàn)在一、二手聯(lián)動單價只要4500~5500元/平方米，帶1200元/平方米的裝修”，“海珠區(qū)的江景盤18900元/平方米起”，近期記者不斷接到中介人員打來電話推銷他們代理的“一、二手聯(lián)動”項目。

　　記者了解到，“一、二手聯(lián)動”這種在2008年樓市“寒冬”里出現(xiàn)的營銷方式近期又有所增加，采取這種營銷方式的樓盤房價確實多少有些下降。

　　“一、二手聯(lián)動”價格微降

　　中介人員向記者推薦增城的×××城項目，近期推出一批單價僅4500~5500元/平方米的單位，且?guī)?200元/平方米的裝修。而在2009年該樓盤的早期單位售價普遍都在“6字頭”、“7字頭”。記者現(xiàn)場了解到這一批單位與2009年銷售的單位相比素質(zhì)有所降低，位置更靠近小區(qū)外圍。“4字頭”的單位基本上都是靠近馬路，西向或者北向的低層單位，而南向的部分單位單價還是接近“6字頭”。但2009年即使是西北向單位毛坯售價也接近5000元/平方米，因此價格確實有所下降。

　　而海珠區(qū)的某江景盤叫價為18900元/平方米起，與開發(fā)商公開報價21000~23000元/平方米有較大的差距。但記者發(fā)現(xiàn)，這批單位已經(jīng)由開發(fā)商報價中的3000元/平方米的“精裝修”改為“毛坯”銷售。

　　不過業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商號稱3000元/平方米的裝修成本可能低得多，因此將精裝修改為毛坯，并將對外報的裝修價格直接從單價中減去，實際上也是一種讓利行為。另一方面這樣做也可以吸引更多客戶。

　　某中介公司負責人稱，近期以來公司收到的“一、二手聯(lián)動”的一手樓項目確實明顯增加了，且公司的代理價肯定比開發(fā)商對外報價要有一定的優(yōu)惠。

　　開發(fā)商低調(diào)降價

　　不過與大張旗鼓的漲價宣傳相比，開發(fā)商降價卻顯得低調(diào)得多。該中介公司的負責人也不愿意告訴記者到底有多少新盤在進行“一、二手聯(lián)動”，具體折扣是多少。增城的×××城項目對外公開報價依然是均價5900元/平方米，記者向售樓處咨詢是不是有“4字頭”的單位，工作人員表示不可能出現(xiàn)這么低的價格。而海珠區(qū)的該江景盤對外的報價依然是21000~23000元/平方米。

　　對此同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴記者，采用這種“一、二手聯(lián)動”暗降的方式有多方面的好處。買家大多有“追漲殺跌”的心態(tài)，采用暗降的方式不會挫傷市場的信心。另一方面，二手房買家與一手房買家畢竟不是同一類買家，通過“一、二手聯(lián)動”將增加更多客戶群。

　　上市房企經(jīng)營現(xiàn)金流紛紛“由正轉負”

　　“暗降”的方式能否轉為“明降”，并在市場中廣泛流傳開來呢？對此業(yè)內(nèi)人士認為，關鍵還是看成交量的變化。中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)潘婉霞告訴記者，如果成交量持續(xù)低迷，一手房價格肯定會出現(xiàn)10%以內(nèi)的調(diào)整，二手樓價也會受到拖累而出現(xiàn)微調(diào)，但調(diào)整幅度會小于一手房。

　　另一方面，開發(fā)商的現(xiàn)金流也非常關鍵。根據(jù)已公布的中報，萬科、招商、金地以及保利四大房地產(chǎn)商雖然在今年上半年賺得了可觀的利潤，但現(xiàn)金流并不樂觀。

　　2010年上半年各房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量紛紛由正轉負，其中招商地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為-19.99億元，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為-1.16元，而在2009年年末這兩個數(shù)據(jù)分別為31.46億元和1.83元。保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流達到驚人的-233.48億元，每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-5.1027元。四大地產(chǎn)公司經(jīng)營現(xiàn)金凈流量高達-394億元。

　　雖然四大房企手中的存量現(xiàn)金均高于短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債之和，資金斷裂風險不大，但如果現(xiàn)金流長期持續(xù)凈流出必會造成經(jīng)營困難。上半年四大房企的現(xiàn)金流主要依靠籌資獲得，其中主要來源是借款。

　　新聞觀察

　　開發(fā)商“保量”

　　比“保價”重要

　　趙卓文認為，目前對于房地產(chǎn)商來說，最重要的不是“保價”而是“保量”，因此還是將降價的希望寄托在年底，部分企業(yè)會在年底降價促銷。

　　金地集團在中報中也預計，在下半年，市場供應量的上升將推動調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項目也會根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結合，房價的進一步下滑可能將順理成章，而一個更為合理的定價將會推動交易量恢復平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺上達到均衡。