三個(gè)月前,有媒體報(bào)道,“國(guó)家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò),在全國(guó)660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù),總共有6540萬(wàn)套住宅的電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。”
“6540萬(wàn)套”房子被空置?隨后,雖然國(guó)家電網(wǎng)表示并未發(fā)布此數(shù)據(jù),這個(gè)缺乏權(quán)威來(lái)源的調(diào)查結(jié)果依然引起了持續(xù)不斷的波瀾。今年5月和8月央視財(cái)經(jīng)頻道接連進(jìn)行了兩期“空置房”的調(diào)查報(bào)道,調(diào)查結(jié)果顯示,北京、天津等地的一些熱點(diǎn)樓盤的空置率 達(dá)40%,而多處新城成為“空置房”的密集區(qū),這將人們對(duì)于“有人有房不住,有人沒(méi)房住”的憤怒撩撥到了極點(diǎn)。
中國(guó)的住宅到底有多少空置,這似乎成為了一個(gè)讓公眾痛斥炒房者的“惡行”和駁斥“中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)泡沫論”的強(qiáng)大利器,“昭然若揭”地證明著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 已經(jīng)到了“危險(xiǎn)境地”。所以,人們迫切地想了解真相:中國(guó)的住宅空置率到底有多高?甚至有人呼吁公布國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以正視聽(tīng)。
住房空置率到底有多重要,而國(guó)家權(quán)威數(shù)據(jù)又為何缺位?
現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)不科學(xué)
對(duì)于“6540萬(wàn)套”空置房的數(shù)據(jù),很多專家和業(yè)內(nèi)人士都對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行了證偽。
如果以每戶90平方米來(lái)計(jì)算,6540萬(wàn)套住宅的總面積大約為58億平方米,而過(guò)去20年,全國(guó)城市住房建設(shè)總面積為60億平方米左右,這就意味著這些房子絕大部分都空著。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》再次證實(shí)了這一數(shù)據(jù)的荒謬。
對(duì)于目前一些機(jī)構(gòu)通過(guò)查水表、電表、夜晚亮燈的調(diào)查方式,國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興認(rèn)為,這并不科學(xué)。首先,在樓盤的選擇上存在片面性,不能代表整體情況;其次,“現(xiàn)在很多白領(lǐng)晚上在酒吧,或者出差在外,”有很多情況都會(huì)影響此類調(diào)查的結(jié)果的真實(shí)性。“在我國(guó)進(jìn)行住房‘空置率’的調(diào)查并不難,只需要在全國(guó)重點(diǎn)城市,針對(duì)不同檔次的樓盤進(jìn)行抽樣調(diào)查,就能得出結(jié)果,當(dāng)然,這需要一大筆的資金投入。”
統(tǒng)計(jì)局稱目前算不出空置率
趙路興對(duì)記者表示,關(guān)注住房空置率的問(wèn)題,首先要清楚住房空置率的概念。在國(guó)外,“空置率”一般是指已經(jīng)售出的住房中空置的部分,主要關(guān)注的是房屋存量的使用率 ;而住建部以往的“空置率”的調(diào)查對(duì)象,是指當(dāng)年竣工而沒(méi)有賣出去的房子,主要考慮的是金融風(fēng)險(xiǎn),銀行信貸資金是否能安全回收。
“像國(guó)外那種‘空置率’統(tǒng)計(jì),我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。”趙路興對(duì)記者坦言。原因主要是這幾年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾發(fā)生了變化。“2003年前后,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱的現(xiàn)象,就房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題,我們?cè)谥槿菐讉€(gè)熱點(diǎn)地區(qū)對(duì)‘空置率’進(jìn)行過(guò)調(diào)查;而2005年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化,房子供不應(yīng)求,主要矛盾就體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲上。” 趙路興表示,如今國(guó)家關(guān)注更多的是如何調(diào)控房?jī)r(jià),而不是已售房屋的空置率。
據(jù)了解,目前住建部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和70個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上,并未對(duì)空置率進(jìn)行了調(diào)研。趙路興表示,現(xiàn)在民眾關(guān)心的主要問(wèn)題還是買房貴,不管有沒(méi)有錢,大家都想去買房,認(rèn)為只有買房才是解決居住問(wèn)題,而空置率問(wèn)題反映的是租賃市場(chǎng)的問(wèn)題。所以,未來(lái)住建部關(guān)注的重點(diǎn)依然是房?jī)r(jià)。
8月11日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)就空置率問(wèn)題首次公開(kāi)回應(yīng):“房屋的空置是近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問(wèn)題,我們的調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度還沒(méi)有來(lái)得及作出統(tǒng)計(jì),目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。”
據(jù)了解,即將進(jìn)行的第六次全國(guó)人口普查增加了住房情況的登記,其中涉及到一些住房的指標(biāo),包括住房面積,住房的間數(shù)、建成年代,住房是采用什么方式獲得的(商品房 、福利房或租房)等。
盡管關(guān)于房屋的信息登記很詳細(xì),但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局并沒(méi)有將空置率考慮進(jìn)去。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)馮乃林告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》,目前業(yè)內(nèi)對(duì)房屋空置的認(rèn)識(shí)不一致,算法也就不一樣。“作為統(tǒng)計(jì)部門要對(duì)一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì),首先要對(duì)這個(gè)指標(biāo)進(jìn)行清楚界定,如果界定不清,就沒(méi)法統(tǒng)計(jì)。” 馮乃林說(shuō)。
住建部官員:空置率跟高房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系
趙路興表示,如果已售房屋的空置率高,也是一個(gè)不正常的現(xiàn)象,說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)多,投機(jī)過(guò)多,說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不是真正的自住需求,但將投資或投機(jī)行為認(rèn)定為高房?jī)r(jià)的直接原因,這并不準(zhǔn)確。在中國(guó),方方面面都在影響著房?jī)r(jià),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多特殊性,國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴度過(guò)高,全民投資對(duì)房地產(chǎn)的依賴也很高,房?jī)r(jià)受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、投資渠道有限、資本市場(chǎng)不規(guī)范、租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等種種因素影響。
此外,房產(chǎn)到底是自用還是投資、投機(jī),其實(shí)很難進(jìn)行界定。隨著我國(guó)城市人口的增加,大部分人需要通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題,而租賃市場(chǎng)的房源大部分來(lái)源于個(gè)人投資的房產(chǎn)。趙路興認(rèn)為,投資本身并不像有些人所認(rèn)為的那樣不齒。一般來(lái)說(shuō),高的空置率會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)和租金的上漲。如果空置的房子大多投入到租賃市場(chǎng),那么租房的價(jià)格就下來(lái),從而也會(huì)導(dǎo)致一手市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)下降。
北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng) 認(rèn)為,在一定程度上,合理的空置也是必要的。一、在需要時(shí)有供給的選擇余地,不會(huì)因工作調(diào)動(dòng)、家庭人口增加等要置換房屋時(shí)缺少選擇;二、起到供給增量調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格的作用,如當(dāng)一級(jí)市場(chǎng) 供給短缺時(shí),空置房會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)增加供給,防止一手市場(chǎng)的價(jià)格上漲過(guò)快。
空置房征稅并不容易
有人認(rèn)為,解決房屋大量空置最直接的辦法就是征收空置稅。在國(guó)外,空置住房的稅收不僅能夠提高房屋的使用率,也能得出準(zhǔn)確的空置率數(shù)據(jù)。但北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,國(guó)內(nèi)開(kāi)征住房空置稅并非易事。因?yàn)槿绻鞫?對(duì)于空置房的界定就需要嚴(yán)格的法律認(rèn)定,并且要摸清所有家庭的住房狀況,而我國(guó)已經(jīng)有20年沒(méi)有做過(guò)全國(guó)性的房屋普查了。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了短短10年的成長(zhǎng)期,5年前才開(kāi)始進(jìn)行網(wǎng)上備案登記,房屋信息系統(tǒng)還不健全。以北京市為例,自2006年開(kāi)始,北京市住房購(gòu)置情況都進(jìn)行了信息登記,而2006年以前的房產(chǎn)狀況,有關(guān)部門并不掌握,很難得出家庭房產(chǎn)的真實(shí)狀況。“此外,北京的房子很多是被外地人買走的,北京的居民也到外地買房,即使本地信息系統(tǒng)能夠查詢到家庭住房信息,可全國(guó)各地發(fā)展水平層次不齊,有的城市連住房的紙質(zhì)資料都不齊全,所以要查詢家庭在全國(guó)擁有的房產(chǎn),還有待各地聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立。”
今年5月,住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》,要求全國(guó)預(yù)售商品房銷售都要備案,在年底建立房地產(chǎn)統(tǒng)一信息系統(tǒng),這將為未來(lái)的物業(yè)稅 、財(cái)產(chǎn)稅、空置稅等改革奠定基礎(chǔ)。
百姓觀點(diǎn)
我相信“6450萬(wàn)套空置房”是真的!雖然10年來(lái)全國(guó)只竣工了3300萬(wàn)套商品房,但“竣工商品房”并不是全部的新建住宅,還有大量的集資房、經(jīng)適房等“非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅”存在。
我為什么買幾套房子,還讓它長(zhǎng)期空著?一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實(shí)。
國(guó)家調(diào)控樓市,調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),需要數(shù)據(jù)和信息支撐;老百姓作決定,同樣需要數(shù)據(jù)和信息支撐。虛假數(shù)據(jù)可怕,沒(méi)有數(shù)據(jù)更可怕。因?yàn)榇蠹叶荚诿と嗣蟆?/p>
房地產(chǎn)商必須避免旗下樓盤給人留下空置房的印象,建議采取“光明行動(dòng)”:采購(gòu)節(jié)能燈,對(duì)一些空置房的照明設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)充配備,而且采購(gòu)的燈泡不要一種色調(diào);所有空置房從晚上7點(diǎn)-10點(diǎn)30分必須保持照明。
