8月上旬，銀監(jiān)會建議各商業(yè)銀行總行收歸貸款審判權(quán)，在京滬深杭等房價上漲過快地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸款。分析人士認(rèn)為，停發(fā)三套房貸將抑制部分投資投機(jī)需求，第三季度房價有望溫和下調(diào)。

　　三套房貸暫停

　　國務(wù)院在4月中旬下發(fā)《通知》要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套（及以上）住房貸款。其后不斷有報(bào)道稱，第三套房貸在各個城市并沒有暫停。

　　此次銀監(jiān)會要求在京滬深杭等房價上漲過快地區(qū)暫停第三套房貸款的消息發(fā)出之后，記者以購房者身份咨詢了滬上多家銀行的個人貸款審批部門，對方均表示不再受理第三套住房按揭申請，至于何時恢復(fù)，各商業(yè)銀行表示要靜待“指示”。

　　上周末，易居臣信市場研究中心分析師楊晨青對記者說：“根據(jù)我們剛剛得到的合作銀行發(fā)來的通知，我們已經(jīng)停止受理三套房貸。”

　　楊晨青告訴記者，4月“新國十條”要求部分房價漲幅過快的城市可以酌情進(jìn)一步收緊三套房貸甚至停貸，但是對于哪些城市房價漲幅過快，并沒有明確指出。由于部分城市地方細(xì)則一直沒出臺，所以關(guān)于三套房貸的松緊程度把握在銀行手里。

　　楊晨青同時指出，如今管理層態(tài)度已經(jīng)明確，在當(dāng)前政策面整體從緊的環(huán)境下，銀行對第三套貸款的審核逐漸趨嚴(yán)，應(yīng)該說停貸是必然的趨勢。

　　抑制投機(jī)需求

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，管理層叫停三套房貸政策對于市場的影響還是很大的。由于目前剛性需求的購房能力相對較弱，支撐房價的主要還是具有一定實(shí)力的購房人。對于投資者而言，這一政策大大降低了投資回報(bào)率，還打擊了投資者的購買欲望，“因此我們也看到了許多高端物業(yè)出現(xiàn)了零成交的現(xiàn)象。”

　　薛建雄預(yù)測，第三季度房價有望出現(xiàn)全面下降，幅度可能不會太大，“但降價樓盤的數(shù)量一定會增加。高端樓盤可能也會加入這一行列，或許會采用送家具軟裝等方式變相降價。”

　　楊晨青也認(rèn)為，自從嚴(yán)格執(zhí)行新的第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以來，在剛性自住客集中的中環(huán)外區(qū)域，擁有第二套房的購房者大致在六成以上，其中有相當(dāng)部分的改善型需求再買房就是第三套房，銀行貸款的大門徹底對這部分群體關(guān)上，令這部分人不得不擱置購房計(jì)劃。從市中心來看，三套房貸暫停雖然對高端需求人群直接影響較小，但其政策信號意義同樣巨大，尤其是對未來市場走勢敏感的投資客，很有可能重新歸于觀望，從這個意義上說7月份剛剛出現(xiàn)起色的市中心高端市場將“重新探底”。

　　薛建雄還向記者透露，近期接觸的許多買家都希望能抄底，但由于“三套房貸”被叫停，抄底的成本變高，使得這些買家原本想買大房型的改買了小房型，本來要買三套四套的變成買兩套了，這對于市場來說應(yīng)該是好事，這一政策確實(shí)抑制了一部分投機(jī)投資需求。

　　購房者暫停入市

　　劉先生這兩個月正在南黃浦板塊積極看房，作為改善性需求，劉先生看中了耀江花園的一套126平方米的三房，房東報(bào)出的“到手價”為445萬元。

　　盡管之前劉先生已從銀行獲悉，若自己購入此房將以“第三套”貸款政策對待，即首付六成、利率上浮10%。劉先生仍表示可以接受，并準(zhǔn)備支付定金。

　　但在傳來“三套房停貸”的消息后，銀行方面告訴劉先生即使是提高首付比例和利率，由于屬于“嚴(yán)控”范圍，已經(jīng)無法申請到按揭貸款了。劉先生表示只能再等等看了，但與此同時劉先生表示，希望房價會降下來。

　　記者了解到，與劉先生有著相同遭遇的購房者還為數(shù)不少。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的分行調(diào)查顯示，“三套房停貸”對二手房市場的影響更多體現(xiàn)于意向買家身上，約有兩成左右的購房者因此暫停入市腳步，此類人群多數(shù)選擇觀望。

　　楊晨青也表示，7月份時，部分投資客認(rèn)為政策底已經(jīng)明確，紛紛開始入市抄底，但在三套房貸被叫停后，便出現(xiàn)不少退縮的情況，“三套房停貸對于投資者心理上的影響更為重要。”薛建雄指出，應(yīng)該說當(dāng)前的三套房政策是基于整體政策面從嚴(yán)的大背景下產(chǎn)生，從長遠(yuǎn)來看，如果房價調(diào)控的目標(biāo)能夠基本達(dá)成，未來一定會有放松的過程。

　　不是長期性政策

　　楊晨青告訴記者，叫停三套房貸總體說來比較嚴(yán)厲，雖然政策調(diào)控基調(diào)得到延續(xù)確實(shí)會抑制投資投機(jī)需求的釋放，但同樣也抑制相當(dāng)數(shù)量的合理購房需求，應(yīng)該說在當(dāng)前整個樓市政策面從緊的環(huán)境下，銀行還是能夠堅(jiān)決貫徹的。但是未來隨著房價上漲趨勢得到控制，政策調(diào)控目標(biāo)逐漸實(shí)現(xiàn)之后，預(yù)計(jì)信貸政策在執(zhí)行面上必然會有一個逐漸放松的過程，這個時間點(diǎn)預(yù)計(jì)在明年二季度左右。

　　華燕資深分析師張宏偉認(rèn)為，這個政策總體上看還是短期性質(zhì)的，雖然能抑制一定的購買需求，對于市場平穩(wěn)起到保障作用，但隨著市場的變化，也會相應(yīng)地調(diào)整，估計(jì)到今年年底，管理層會根據(jù)市場變化做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　薛建雄則認(rèn)為，此次政策的影響力要看政策的執(zhí)行力度，主要還是看管理層的決心能持續(xù)多久。目前來看，供應(yīng)量要到明年底才會有回升，如果說要回到之前2008年的信貸環(huán)境是很難，但這一政策的松緊程度會不斷發(fā)生變化，這就要看市場的變化。這是一個不斷博弈的過程。

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　　停發(fā)三套房貸

　　更具信號意義

　　上海二手房市場經(jīng)歷了5、6月份的成交低谷后，7月成交量終于實(shí)現(xiàn)反彈。就在調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，剛性需求陸續(xù)釋放之際，8月初，銀監(jiān)會發(fā)文建議一線城市商業(yè)銀行暫停投放第三套及以上個人住房貸款。福美來不動產(chǎn)表示，停發(fā)三套房貸難阻近期成交量回暖。

　　“7月下旬開始，市場已經(jīng)明顯回暖。僅8月上半月，我們店就成交了4套。” 福美來不動產(chǎn)世紀(jì)公園店經(jīng)理鄭吉軍如是說。

　　福美來不動產(chǎn)副總經(jīng)理徐子興指出：“停貸三套房只抑制投資需求，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶，在購買第三套房時可能選擇其他融資渠道來規(guī)避停貸對交易形成的影響。所以在沒有更進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺前，剛性需求的不斷釋放將會繼續(xù)推高成交量。而銀監(jiān)會此次重申停發(fā)第三套房貸，也許更多的是表明其對房地產(chǎn)市場長期調(diào)控的決心，這預(yù)示著政府對房價和房地產(chǎn)的調(diào)控仍是下半年的常態(tài)。”