商業(yè)地產(chǎn)攔路虎

    資金是商業(yè)地產(chǎn)第一攔路虎

    商業(yè)地產(chǎn)雖說是下一個(gè)十年房地產(chǎn)開發(fā)的方向，但資金、耐心和稅收等攔路虎考驗(yàn)著開發(fā)商“西天取經(jīng)”決心。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅開發(fā)可實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)，而需要長(zhǎng)期的積壓資金，而中國(guó)多數(shù)房企負(fù)債率都超過70%，資金成了他們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)攔路虎。平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO鄒益民認(rèn)為，目前中國(guó)房企大部分嚴(yán)格講是一個(gè)住宅工廠，處于買地、蓋房、銷售、回款、再買地這樣一個(gè)循環(huán)系統(tǒng)中，希望貨如輪轉(zhuǎn)，真正積累下來資產(chǎn)很多都是現(xiàn)金換成的土地，難以有資金積壓下來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。另外，商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，可能會(huì)壓斷資金鏈，開發(fā)商對(duì)此非常慎重，因?yàn)樽鲎≌脑?，如果你碰到市?chǎng)不好，本來打算賣1萬塊的樓，賣5000塊錢，肯定可以賣出去。但是商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不好的情況下，你想半價(jià)賣出去，也不見得能夠。

    追求快速的資金來實(shí)現(xiàn)規(guī)模的壯大，也讓開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)候急功近利，把商業(yè)當(dāng)成住宅一樣賣散，這種不耐心導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，從而做爛項(xiàng)目。與會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)專家都認(rèn)為，賣散的商業(yè)項(xiàng)目是不成功的項(xiàng)目，是三流的項(xiàng)目。商場(chǎng)賣散的話，整個(gè)商場(chǎng)定位都會(huì)出現(xiàn)問題，每個(gè)小業(yè)主有權(quán)在他的鋪頭賣想賣的東西，這邊是賣高檔服裝，那邊是賣咸鴨蛋的，那商場(chǎng)根本沒有辦法做下去。

    決定商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就是它的租金。恒隆地產(chǎn)做到全國(guó)租金第一，每一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大概花了15年。“大概二三年前，我把所有香港上市的房地產(chǎn)公司，包括本地香港的，還有內(nèi)地到香港上市的，把他們都集合起來，我看了一下，他們每平方米的租金大概是多少。我們是第一，是第二名的2.2倍，是最差的9倍”，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗亮出如何做到全國(guó)租金第一的秘訣：耐心。去年恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率31%，但這個(gè)回報(bào)率不是第一天就能拿到的，平均來說要經(jīng)過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報(bào)率大概4%-5%，然后把它養(yǎng)大，調(diào)整定位、正確運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到31%的回報(bào)率。

    新城市集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉還道出了商業(yè)地產(chǎn)的稅收問題。物業(yè)稅(專題 論壇)早就在商業(yè)地產(chǎn)征收了，無論是自己用還是出租給別人。如果出租給別人，先交12%房產(chǎn)稅，再還有5%附加費(fèi)，如果商業(yè)地產(chǎn)交足稅，100元租金收入拿到手的不超過60元，加上高額的物業(yè)管理費(fèi)，回報(bào)率趕不上銀行貸款利息。

    資金解決之道

    在開發(fā)環(huán)節(jié)，銀行貸款最便宜最適合

    商業(yè)地產(chǎn)沒資金只能是空中樓閣，在博鰲論壇上專家們也為如何解決資金問題出謀劃策：?jiǎn)⒂蒙虡I(yè)地產(chǎn)基金，再對(duì)接REITs、保險(xiǎn)資金。

    “未來十年商業(yè)地產(chǎn)如火如荼是趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)需要大量的錢，但是很多開發(fā)商沒有那么多錢”，高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)資金有兩個(gè)破冰的渠道，第一，R E IT s，五六年前大家就在討論REITs，現(xiàn)在可能會(huì)出來。但它的方向應(yīng)該是廉租房市場(chǎng)；第二、7月30日公布的保險(xiǎn)投資運(yùn)用管理暫行規(guī)定準(zhǔn)許保險(xiǎn)公司使用總資產(chǎn)的10%投資不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)千億資金用在商業(yè)地產(chǎn)上。但這兩個(gè)渠道目前還是初生牛犢，想解燃眉之急難度還是非常大的。蘇鑫進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)資金出口應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)基金，這與他們之間的共同訴求點(diǎn)有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)基金有特定屬性，首先他追求的是安全性，可承受比較低的回報(bào)，需要有穩(wěn)定收益，他看中的是長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值增值，這種錢絕對(duì)不會(huì)投機(jī)、炒住宅，而商業(yè)地產(chǎn)可滿足它。由于商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)資金需求也不一樣，開發(fā)環(huán)節(jié)、養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)需要不同資金配置，商業(yè)地產(chǎn)基金最適合進(jìn)入的就是商業(yè)地產(chǎn)后兩個(gè)環(huán)節(jié)，就是養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來說，最終商業(yè)地產(chǎn)的擁有者應(yīng)該是機(jī)構(gòu)投資者，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)沒有，但可以用商業(yè)地產(chǎn)基金進(jìn)行事先嫁接。成熟后，再可以跟REITs、保險(xiǎn)資金對(duì)接。

    世邦魏理仕首席運(yùn)營(yíng)官金勇認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，必須做好風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)不同的配比，這也是創(chuàng)新的方式。商業(yè)地產(chǎn)前7年或者前5年，回報(bào)率實(shí)際上不夠付銀行貸款，因此在養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)銀行貸款一點(diǎn)意義都沒有，但在開發(fā)環(huán)節(jié)，銀行貸款是目前最便宜最適合的貸款。

    成功者建言

    陳啟宗：是萬科，同時(shí)也是恒隆，是不可能的

    要是想在商業(yè)地產(chǎn)成功，除了選址好、設(shè)計(jì)好、建筑好，最重要的是思維方式對(duì)頭，住宅和商業(yè)開發(fā)完全是兩種思維方式，想同時(shí)是萬科，也同時(shí)是恒隆，是不可能的。首先我們要先承認(rèn)一個(gè)人不可能既是姚明又是李寧。兩者都是世界上最優(yōu)秀的運(yùn)動(dòng)員之一，但是李寧打籃球不會(huì)最好，姚明不能跳馬，搞不好會(huì)把骨頭摔斷。同樣住房有最優(yōu)秀的，商業(yè)房地產(chǎn)也有最優(yōu)秀的，但是兩者是混不起來的。

    搞住宅和搞商業(yè)是兩種完全不同的思維方式。搞住房是一個(gè)量的問題，你必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)質(zhì)的問題，質(zhì)一定要好。搞住房是要賣的，搞商場(chǎng)是不能賣的。做住宅要快，做商場(chǎng)不能快。做住宅你要快，要有一個(gè)很好的管理系統(tǒng)，最少你要能夠快，建筑要快，資金流轉(zhuǎn)要快，賣房子要快。做商業(yè)最重要的是從經(jīng)驗(yàn)累積而來的知識(shí)。