截至8月17日，北京本月新開盤數(shù)量僅為5個，而去年同期，每月開盤數(shù)量基本達(dá)到60個左右。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自4月17日樓市調(diào)控新政4個月以來，新開樓盤數(shù)量總和為111個，月均不足28個，且逐月下降趨勢明顯。
按照房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，當(dāng)前至年底正是新一輪樓盤入市的高峰期，上半年銷售普遍不理想的開發(fā)商們還能將房價扛到幾時？
金九銀十成泡影
在市場觀望多于出手的情況下，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，開發(fā)企業(yè)正在謀求金九銀十的爆發(fā)，但出現(xiàn)的可能性幾乎為零。
盡管房地產(chǎn)緊縮之聲此起彼伏，地產(chǎn)大嘴任志強(qiáng)甚至呼吁開發(fā)商“從了”調(diào)控，然而，市場層面，房價幾乎沒有多大的調(diào)整。
在本論調(diào)控正試圖通過增加供應(yīng)來抑制高房價之際，開發(fā)企業(yè)則用減少供應(yīng)來應(yīng)對調(diào)控。
據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自4月17日調(diào)控以來，北京新開盤數(shù)量分別為42個、24個、21個、19個和5個，月均不足28個。
表現(xiàn)在價格上，老項(xiàng)目的后期價格則基本處于持平微漲的局面。如7月10日開盤的北京新天地30號樓，每平方米報(bào)價25000元，每平方米高于此前500元；8月11日開盤的和平里小鎮(zhèn)三期七號樓，每平方米報(bào)價40000元，而前期二手房報(bào)價則在32000元/平方米。
相比老項(xiàng)目，新盤定價則顯得較為靈活。比如7月24日，中糧萬科長陽半島以13600元/平方米開盤，而其周邊二手房均價為14000元/平方米，萬科長陽項(xiàng)目引來大批購房者的追逐，迅速售罄；位于大興的茉莉公館7、8、9號樓7月31日則以17000元/平方米開盤，同樣因低于周邊房價而被搶購。
“老項(xiàng)目價格向上，新盤價格向下”，雅豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，其原因在于，由于擔(dān)心老業(yè)主退房等矛盾的出現(xiàn)，4個月以來開盤的老項(xiàng)目價格基本處于持平微漲局面，而在111個樓盤中，老項(xiàng)目就占到74席。
而據(jù)記者獲悉，不少開發(fā)商仍希望高價開盤。“有開發(fā)企業(yè)故意報(bào)高價，建委不予放行預(yù)售或者銷售許可證，這也是樓盤逐月減少的一個重要原因。”搜房全球副總裁肖勇透露。
在國土資源部增加土地供應(yīng)以抑制房價過快上漲之際，開發(fā)商則減少了拿地。
國土資源部計(jì)劃今年全國住房建設(shè)用地?cái)M供應(yīng)量達(dá)到18.5萬公頃，但1~6月住房用地實(shí)際供給量5.6萬公頃，雖然與去年同期實(shí)際供給量的2.4萬公頃比增加約135%，但僅完成全年計(jì)劃的不到三分之一。
顯然，開發(fā)商的減少拿地抵消了政策調(diào)控的效果。國家發(fā)改委最近公布的7月份36個大中城市的房價監(jiān)測情況顯示，7月份新建商品房成交均價，環(huán)比上漲了1.61%，同比上漲10.3%。
十一月或成房價松動節(jié)點(diǎn)
然而，鑒于年底結(jié)算等多方面的考慮，今年的最后兩個月會否成為房價松動的節(jié)點(diǎn)？地產(chǎn)大嘴華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)此前就為開發(fā)企業(yè)提出了“降價”的建議。
更大的可能也許是，開發(fā)商短時期維持了高房價，或?qū)⒂瓉碚{(diào)控政策“核武器”。
此前國土資源部曝光了囤地企業(yè)名單，一舉擊破了開發(fā)企業(yè)編織的土地供應(yīng)不足的謊言。“抑制房價的根本就是增加供應(yīng)量，而增加供應(yīng)量的一個重要措施就是增加土地。”中體奧林匹克市場營銷部經(jīng)理周海山認(rèn)為，曝光囤地企業(yè)名單是一個及時的措施，不拿地沒有關(guān)系，強(qiáng)制性地推動存量土地入市也是增加供給的舉措。
8月13日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在北京考察住房保障工程進(jìn)展時表示，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理購房需求。
8月16日，業(yè)內(nèi)爆出北京將出臺《房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，對開發(fā)商預(yù)售資金收入實(shí)施專戶管理。“如果此項(xiàng)政策出臺，將會極大地影響到開發(fā)企業(yè)的資金鏈。”陽光100副總裁范小沖認(rèn)為。
房地產(chǎn)行業(yè)在資金的需求上被范小沖總結(jié)為“大旱大澇”。即在拿地時，開發(fā)企業(yè)資金使用量很大，表現(xiàn)為短缺；而在銷售階段，由于預(yù)售制度和工程款等未結(jié)的原因，資金余量又很大。“如果統(tǒng)一管理預(yù)售資金，對于開發(fā)企業(yè)的在建項(xiàng)目將是沉重打擊，同時也影響了繼續(xù)拿地。”
而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前北京存量房已經(jīng)達(dá)到10萬套。范小沖認(rèn)為，目前滯銷原因一方面與開發(fā)企業(yè)未采取靈活的銷售策略有關(guān)，更重要的是在宏觀政策影響下，剛性需求推遲了購房。數(shù)據(jù)顯示，上半年七成房企沒有完成年初預(yù)定的全年銷售目標(biāo)。
如何完成年度計(jì)劃并做好年度結(jié)算，已經(jīng)是擺在開發(fā)企業(yè)案頭的一個重要課題。“押寶金九銀十。”郭毅表示。據(jù)了解，開發(fā)企業(yè)為此在8月下旬將火速推出多達(dá)20個新樓盤。
不過，上述接受記者采訪的所有人士均認(rèn)為，如果不采取降價促銷的話，“金九銀十”的局面不可能出現(xiàn)。“迫于銷售業(yè)績和政策調(diào)控等壓力，十一月將是房價松動的節(jié)點(diǎn)。”
降價成了唯一選擇。以至于，8月12日，任志強(qiáng)在博鰲房地產(chǎn)論壇上向臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁降價：“不要逼政府拿出‘核武器’。”
記者觀察
硬挺不是辦法
新政4個月后推出的樓盤數(shù)量直線下降，直接反映了開發(fā)商不同的心態(tài)。
這里面有三種情況：一是老項(xiàng)目后期均采取維持原價乃至稍微提價，以避免與老業(yè)主發(fā)生沖突；其二，新樓盤采取靈活促銷的方式，取得了較好的效果；還有很大一部分開發(fā)企業(yè)仍然期待政策的松動，希望賣出高價。
之所以抱有這些不同的復(fù)雜心態(tài)，是有前車之鑒的。兩年前，萬科率先采取降價促銷，卻帶來退房的麻煩。但降價促銷帶來的好處同樣很現(xiàn)實(shí)。同樣還是萬科，在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中率先打出降價大旗，如中糧萬科長陽半島以略低于市場售價幾百元的開盤策略，就贏得了買房者的追捧。
降與不降成了兩難。但以死扛的方式不降反升的做法，同樣也有理由。兩年前金融危機(jī)爆發(fā)后，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采取了降價的方式賣房。然而，在政府采取一系列措施出手救市之后，隨后而來的房價飛漲則讓那些曾經(jīng)大舉降價賣房的企業(yè)，最終都認(rèn)為吃了大虧，而那些在金融危機(jī)中堅(jiān)持不降價的，反而成為最大的贏家。
扛還是“從”？進(jìn)退皆迷茫。
和購房者一樣，開發(fā)商最大的擔(dān)心是政策的不確定性。當(dāng)前買賣雙方的僵持也源于此。
住房市場一直是“買漲不買跌”：房價瘋漲的時候，購房者還趨之若鶩；而房價基本維持穩(wěn)定時，出手者寥寥無幾。因?yàn)榀偪瘢圆恢纼r格的頂在哪里，唯恐踏空；而面對下跌，同樣不知道底在哪里，期待再跌。
顯然，過于依賴政策，政策的臨時性造成了市場預(yù)期的不確定。而在記者看來，這更是住房機(jī)制缺失的必然結(jié)果。
98房改后，中國的房地產(chǎn)市場猶如一個面積不大的湖泊。在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)中，全國人民的“吃水”問題都維系在這個湖泊上。問題是，負(fù)責(zé)向湖泊內(nèi)注水的只有開發(fā)商，本來“水資源就異常缺乏”，開發(fā)商通過囤地、捂盤等方式不斷造成“干旱”的局面，房價不漲才怪。
然而，作為肩負(fù)民生的政府部門，卻沒有針對這一點(diǎn)采取積極有效的措施。從2004年房地產(chǎn)調(diào)控以來，政府部門采取的措施是，一方面通過銀行利息、存款準(zhǔn)備金等抽血的方式限制開發(fā)商開發(fā)，另一方面通過抑制“喝水”方式減少需求。結(jié)果，愈調(diào)愈漲成了房地產(chǎn)調(diào)控的現(xiàn)實(shí)結(jié)果。
顯然，房地產(chǎn)行業(yè)需要的不是反復(fù)調(diào)控，而是需要一個機(jī)制，一個調(diào)節(jié)供應(yīng)量和價格的機(jī)制。
政府已經(jīng)意識到這一點(diǎn)。這一次調(diào)控與以往有所不同。自4月17日起，供應(yīng)層面有土地和大量保障性住房，中間環(huán)節(jié)有打擊捂盤等措施，資金環(huán)節(jié)有限制信貸等政策。不僅如此，一年多達(dá)580萬套的保障房供應(yīng)相當(dāng)于增加了“水源”。
奇貨可居的局面在逐漸改變，開發(fā)商的心態(tài)也應(yīng)該調(diào)整，在既定的政策下硬挺已不是辦法，萬科等企業(yè)的做法或許為這次房地產(chǎn)企業(yè)渡過政策難關(guān)指明了途徑。
