新一輪寫字樓紛紛提高標(biāo)準(zhǔn)突破“五年之癢”
近日，記者采訪中接觸到了不少寫字樓的投資人，他們無意間向記者透露，目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右，收益最大化。就像食品的保鮮期一樣，過了就不新鮮了，不但收益打折扣，而且有可能砸到手上。都說寫字樓是中長(zhǎng)線的投資，在國(guó)外不少的寫字樓更是公司資產(chǎn)最好的載體之一，為什么在成都的寫字樓投資圈中會(huì)有投資5-8年為“保鮮期”的說法。
5年內(nèi)必出手投資者信奉“保鮮期”
不少做過寫字樓投資的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象：凡是投入運(yùn)營(yíng)在3年、5年以下的甲級(jí)寫字樓，其租金普遍高于投入運(yùn)營(yíng)在5年以上的寫字樓物業(yè)。運(yùn)營(yíng)超過5年的寫字樓都或多或少的面臨著品質(zhì)客戶流失的境地，隨之而來的就是租金下跌、物業(yè)品質(zhì)降低、空置率增高等局面。
“住宅是一種‘生活資料’，而寫字樓是一種‘生產(chǎn)資料’。住宅如果租不掉，可以自己住，但寫字樓租不出去的時(shí)候，只能閑置，這樣不但不會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，反而會(huì)消耗資金。因此投資風(fēng)險(xiǎn)比較大。”成都的孫先生如是說。盡管明知投資風(fēng)險(xiǎn)很大，但是后期的收益卻刺激著孫先生一次次進(jìn)軍成都寫字樓市場(chǎng)。在長(zhǎng)期投資寫字樓的過程中孫先生也摸索出這樣一個(gè)規(guī)律：無論多優(yōu)秀的甲級(jí)寫字樓都必須在5年內(nèi)出手，才能保證其價(jià)值，獲得理想收益。一旦超過5年，必然會(huì)面臨著折價(jià)的尷尬。
曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士稱，成都寫字樓的黃金投資期不過5年。盡管此觀點(diǎn)并非人人認(rèn)同，但隨著不少甲級(jí)寫字樓在5年后頹然失色，其中不乏業(yè)界公認(rèn)的部分甲級(jí)寫字樓，我們不禁反思：難道成都寫字樓真的難逃“五年之癢”？
配置低損耗大拖累寫字樓周期短
為什么成都寫字樓保鮮期不會(huì)超過5年？一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與寫字樓的前期配置和后期物業(yè)都有關(guān)系。成都的寫字樓在后期維護(hù)、物業(yè)增值、保值方面做得不盡如人意。在前期或許能夠達(dá)到業(yè)主的理
想收益，但是在超過5年、8年后，不僅物業(yè)的投資回報(bào)率降低，而且物業(yè)的品質(zhì)也開始下降，不能做到‘可持續(xù)發(fā)展’。“舉一個(gè)簡(jiǎn)單例子，我們從寫字樓的車位配置來看，一般來說，關(guān)注到這一點(diǎn)的人不多，但是車位配置在商務(wù)辦公中有著非常重要的意義。與住宅按戶來配置不同，寫字樓一般是按辦公面積來配置。不少的寫字樓對(duì)外宣傳自己有幾百上千個(gè)客戶，看似很多，結(jié)果按辦公面積一算，300、400平方米才一個(gè)車位。等到使用了幾年，這個(gè)寫字樓入住飽和了就會(huì)發(fā)現(xiàn)車位嚴(yán)重不足。一些公司不得已只好搬走。”
車位比僅僅是前期配置的一個(gè)方面，包括大堂、電梯、過道等很多的配置上，還與沿海和香港等地的寫字樓存在很大的差距。而后期的物業(yè)服務(wù)上也因?yàn)閾p耗的問題，讓寫字樓在先天不足，后天壓力大的情況下老化得更快。尤其，有的寫字樓主是拆零銷售，運(yùn)營(yíng)者不得不面對(duì)無數(shù)小業(yè)主，分散的業(yè)權(quán)使得寫字樓在后期維護(hù)過程中難以提高效率，種種問題疊加起來，導(dǎo)致了產(chǎn)品的老化，品牌形象被消解，保鮮期被大大壓縮。
開發(fā)商練足內(nèi)功做長(zhǎng)寫字樓投資年限
成都寫字樓從2007年開始，新增供應(yīng)量以每年31%的速度推陳出新。在汲取老一代寫字樓的經(jīng)驗(yàn)上，新寫
字樓在配置、細(xì)節(jié)、硬件軟件設(shè)施上都力臻完美。如新希望國(guó)際、華樣年·美年廣場(chǎng)、天合·凱旋廣場(chǎng)等項(xiàng)目，均以出色的硬件軟件設(shè)施而備受投資者青睞。
不同檔級(jí)的寫字樓在硬件配備上標(biāo)準(zhǔn)不同。但無論硬件配置標(biāo)準(zhǔn)如何，純寫字樓的層高、隔間設(shè)置、大堂和走廊寬度高度及電梯數(shù)量、茶水間、洗手間等公共設(shè)施決定了辦公環(huán)境是否舒適，從而影響后期的租金走向及理想的投資年限。如何把寫字樓做得更出色？如何做長(zhǎng)寫字樓投資年限？值得成都寫字樓開發(fā)商思考。
“目前市場(chǎng)上缺少的不是寫字樓，而是能夠保證10年、20年也不會(huì)‘變質(zhì)’的高品質(zhì)寫字樓”。天合·凱旋廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān)張翼告訴記者。他認(rèn)為，寫字樓要想在投資年限上延長(zhǎng)，提高配置和加強(qiáng)后期的物業(yè)管理都是非常重要的。比如電梯，除了常見的電梯數(shù)量和速度，轎廂的大小，容量等也是衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)；再比如大堂，大堂是整個(gè)寫字樓的形象，大堂的面積和層高都將直接影響到未來入住公司的形象。據(jù)悉，天合·凱旋廣場(chǎng)就擁有獨(dú)立于主樓身之外的挑高12.8米近千平方米的雙大堂設(shè)計(jì)，而且還做出了總裁私人高端配置給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的專屬空間。
富力地產(chǎn)成都公司營(yíng)銷總監(jiān)李紅超也對(duì)記者說，寫字樓的投資年限與寫字樓的配置有很大關(guān)系，包括外立面、層高、內(nèi)部的辦公體系都將影響到寫字樓的投資年限。而富力天匯中心不僅擁有4.05米的層高，5A智能化服務(wù)系統(tǒng)等高配，而且采用了精裝的方式來保證寫字樓品質(zhì)。
