不知何時起，在小區(qū)內(nèi)開設(shè)酒店、美容院、快遞公司、棋牌室、學屋、辦事處等經(jīng)營場所，受到一些創(chuàng)業(yè)者的青睞，“住改商”現(xiàn)象在近幾年有愈演愈烈的趨勢。與此同時，“住改商”也引發(fā)了一系列的問題，如干擾居民的正常生活、小區(qū)治安惡化等等，很多業(yè)主對“住改商”怨聲載道。
居民：“住改商”存疑慮
26日，記者來到臨沂市區(qū)金壇路一居民小區(qū)，該小區(qū)共兩幢住宅樓。“你看我們小區(qū)有開公司的，有開酒吧的，還有開棋牌室的，有的業(yè)主直接把房子改成日租型公寓，我看我們這幢居民樓還不如直接改成寫字樓得了。”業(yè)主孫女士對小區(qū)存在的這種“住改商”現(xiàn)象頗有微詞。記者在小區(qū)內(nèi)看到這里的安保措施很松懈，雖然門口有保安，但是保安也沒有要求進出的人出示相關(guān)證件。“本來我們小區(qū)進門都是需要密碼和門卡的，但是由于有很多公司入駐，外來人員都知道了我們防盜門上的密碼，現(xiàn)在小區(qū)的防盜門已經(jīng)形同虛設(shè)。”
在通達路北段一小區(qū)內(nèi)，記者粗略地數(shù)了一下，這個小區(qū)內(nèi)大概有15家經(jīng)營單位，其中有美容院7家、學屋5家、汗蒸館1家、瑜伽館1家、鋼琴教室1家。在該小區(qū)的一幢居民樓內(nèi)開有一家學屋，這幢樓上的居民劉女士告訴記者，學屋老板為了方便孩子進入，直接用磚頭把樓門口的防盜門給擋住了，誰都可以直接進入。這些孩子經(jīng)常在電梯里、樓道里亂涂亂畫，來接孩子的家長也經(jīng)常用電動車擋住樓道口，給居民生活造成了很大的不便，樓里的居民對這個鄰居都很有意見，但是提了很多次也沒用。
記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，目前市內(nèi)很多小區(qū)都存在“住改商”現(xiàn)象，特別在一些還建社區(qū)、物業(yè)管理不健全的社區(qū)以及主推小戶型的社區(qū)，這種現(xiàn)象尤為突出。很多業(yè)主都對小區(qū)內(nèi)這種“住改商”現(xiàn)象存在疑慮，在他們看來，本來用作生活之用的居民小區(qū)，在進駐了一些經(jīng)營性機構(gòu)以后，不僅小區(qū)內(nèi)的人員構(gòu)成變得復雜，對小區(qū)的治安也有影響。同時，小區(qū)內(nèi)這些經(jīng)營機構(gòu)的存在，難免會影響居民日常休息，例如這些機構(gòu)所產(chǎn)生的噪音、油煙等。
經(jīng)營者：“住改商”成本低受歡迎
為什么這么多人選擇將公司開到小區(qū)內(nèi)呢？記者在采訪時發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)開設(shè)的公司大都是一些個體戶或者中小企業(yè)，還有一些企業(yè)的辦事處。記者采訪了多位在小區(qū)內(nèi)租房開公司的老板，他們都對將公司開到小區(qū)內(nèi)這件事情很無奈。
在金壇路一小區(qū)內(nèi)開設(shè)計工作室的小張告訴記者，自己現(xiàn)在正處于創(chuàng)業(yè)初期，沒有實力去寫字樓租用辦公地點，相對于價格高昂的寫字樓，這種小區(qū)內(nèi)的居住用房租金低廉很多，自己現(xiàn)在租用的這套40平左右的公寓，每月租金在1200元左右，而租用同樣面積的寫字樓卻要接近1800元。而且這里的運營費用也要比寫字樓低，他曾經(jīng)咨詢了市區(qū)一家寫字樓的日常運營費用，水費3.93元/方，電費1.05元/度，物業(yè)管理費加上電費公攤等要接近2.3元/平米，而居民小區(qū)的水費、電費執(zhí)行的是居民用水、用電的標準，比起寫字樓來說要低得多。工作室只是用電腦做做設(shè)計，也不會弄出什么聲音，目前也沒有鄰居表示過異議。小張說，在這里辦公不是長遠之計，公司肯定不會永遠蝸居在居民區(qū)，等條件允許的時候，自己要把公司搬到寫字樓里去。但是就創(chuàng)業(yè)初期來說，便宜才是他們最看中的。
記者采訪了一位在小區(qū)內(nèi)開學屋的李女士，她告訴記者，將學屋開到小區(qū)內(nèi)省了很多錢，自己也很方便，一方面租房子的費用低，另一方面由于在小區(qū)內(nèi)都是居民用水、用電，相對于商業(yè)用水、用電的價格也低，而且租用的房子里面衛(wèi)生間、廚房都有，很適合開學屋。雖然很多鄰居都對自己的學屋有意見，但是如果搬走以后就很難再找到這么合適的地方了，自己現(xiàn)在只能是加強對孩子的管理，希望不弄出太大的聲音，這樣鄰居們可能會慢慢地接受學屋的存在。
物業(yè)：“住改商”增加物業(yè)管理難度、費用
對于小區(qū)內(nèi)存在的這些經(jīng)營性場所，小區(qū)的物業(yè)也顯得很無奈。北城新區(qū)一小區(qū)的物業(yè)管理人員告訴記者，小區(qū)內(nèi)原則上是不允許出現(xiàn)經(jīng)營性場所的，但是并沒有這方面法規(guī)制約，而且小區(qū)內(nèi)的這些經(jīng)營場所一般都是租用小區(qū)業(yè)主的房子，即使有的業(yè)主向物業(yè)反映這些經(jīng)營性場所存在擾民問題，他們也只能對業(yè)主作出約束，對于租用業(yè)主房子的租房者他們只能上門提醒，沒有其他有效措施。以后有可能會采取措施對小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性場所進行清理，但是目前來說還沒有清理的計劃。
記者又走訪了市內(nèi)多家物業(yè)公司，開元上城的物業(yè)管理人員表示，在小區(qū)內(nèi)開設(shè)經(jīng)營性場所是可以的，但是手續(xù)很復雜，首先經(jīng)營者要有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其次是需要其所在樓的業(yè)主簽字同意。這里的工作人員還特別提出，如果在小區(qū)內(nèi)開設(shè)經(jīng)營場所，水費、電費、物管費都要按照商業(yè)用標準收取。陽光高第的物業(yè)管理人員則表示，小區(qū)內(nèi)目前已經(jīng)存在很多這樣的企業(yè)，他們對在小區(qū)內(nèi)開設(shè)經(jīng)營性場所不支持也不反對，經(jīng)營性場所可以隨意開設(shè)，水費、電費、物業(yè)費還是按照居民用標準收取。
不過，多數(shù)物業(yè)管理公司的工作人員都認為，“住改商”使得物業(yè)對于小區(qū)的管理難度加大。“住改商”的出現(xiàn)，一方面會使得小區(qū)內(nèi)的人員流動性加大，車輛增多，擾民現(xiàn)象時有發(fā)生，另一方面，會帶來物業(yè)管理成本的增加。一位物業(yè)管理工作人員告訴記者，以學屋為例，一個學屋最少也得有10名學生，而現(xiàn)在一般一家只有3口人，但是兩者所繳的物業(yè)費卻是相同的，10個人和3個人相比所產(chǎn)生的生活垃圾、對電梯等公用設(shè)施的使用頻率肯定是要高出很多，這在無形之中增加了物業(yè)的運營成本。從這一點上說，物業(yè)也不希望小區(qū)內(nèi)存有“住改商”現(xiàn)象。當小區(qū)業(yè)主和經(jīng)營者發(fā)生沖突時，矛盾很容易會被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，物業(yè)很難處理這類矛盾，物業(yè)要維護業(yè)主的利益，但是經(jīng)營性場所的房屋所有人也是業(yè)主，既然兩邊都是業(yè)主，這樣就使得物業(yè)處于兩難境地，到最后很可能兩邊都不討好。
工商局：“住改商”經(jīng)營項目有限制
究竟能不能在小區(qū)內(nèi)開設(shè)經(jīng)營性場所呢？開設(shè)經(jīng)營性場所又有什么限制？記者以準備在小區(qū)內(nèi)開設(shè)經(jīng)營性場所為由咨詢了臨沂市工商局的工作人員。據(jù)介紹，為緩解就業(yè)壓力，鼓勵市民創(chuàng)業(yè)，在2009年3月，國家工商總局就專門下發(fā)文件，放寬了對企業(yè)營業(yè)場所的限制。文件中說，從事咨詢服務(wù)、企業(yè)策劃、投資管理、翻譯服務(wù)、軟件設(shè)計開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開發(fā)、電子商務(wù)、動漫設(shè)計等不影響周邊居民生活環(huán)境和公共安全的經(jīng)營項目的企業(yè)、個體工商戶，可在居民樓里辦公。但是是否影響了居民生活，由于當時并沒有一個明確的標準，這樣物業(yè)在界定時比較困難。很多物業(yè)公司也只能把小區(qū)內(nèi)的公司當成普通的業(yè)戶，物業(yè)管理費等相關(guān)費用基本和普通業(yè)主繳納的一樣，而不少樓盤特別是以小戶型為主的樓盤則對“住改商”行為睜一只眼閉一只眼，因為這些樓盤在銷售時就以“宜居宜商”吸引業(yè)主眼球。
該工作人員告訴記者，在小區(qū)內(nèi)開辦經(jīng)營性場所，除提供經(jīng)營場所證明材料外，還要填寫住所(經(jīng)營場所)登記表，承諾已經(jīng)取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，但是，目前還有一個問題是很多經(jīng)營性的機構(gòu)并沒有辦理營業(yè)執(zhí)照。市工商局的工作人員提示廣大市民，對于小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性機構(gòu)，如果市民發(fā)現(xiàn)其存在無證經(jīng)營的違法行為時，可以向工商部門舉報，一經(jīng)查實將嚴格查處。
房管局：“住改商”應(yīng)征得有利害關(guān)系業(yè)主同意
記者又聯(lián)系了臨沂市房產(chǎn)和住房保障局物業(yè)科的相關(guān)工作人員，據(jù)其介紹，關(guān)于“住改商”的問題，我國的相關(guān)法律法規(guī)中有明確規(guī)定，小區(qū)內(nèi)原則上不允許存在經(jīng)營性場所。小區(qū)物業(yè)如果發(fā)現(xiàn)這種情況應(yīng)該立即查清其是否辦理好各種手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)沒有取得各方面同意，應(yīng)立即對其經(jīng)營行為進行制止。
根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
同時《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條也規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。
據(jù)市房管局工作人員介紹，《物權(quán)法》中所提到的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，是指改為經(jīng)營性用房對其生活起居以及其他方面會或者即將造成影響的業(yè)主。一幢居民樓內(nèi)最少也有幾十戶業(yè)主，由于“住改商”需要取得有利害關(guān)系的業(yè)主100%的同意，經(jīng)營戶如果想取得這么多業(yè)主的同意是很困難的，可以說國家對于“住改商”的限制很嚴格，這種規(guī)定的目的就是要將“住改商”的可能性降到最低，以此維護業(yè)主的正當權(quán)利。
