受命于國務(wù)院，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱“建設(shè)部”）、中國銀監(jiān)會近日已對發(fā)軔于8月的樓市回暖進(jìn)行調(diào)研。日前，《中國經(jīng)營報》記者獲悉，該項(xiàng)工作已經(jīng)完成，相關(guān)匯報材料已上報國務(wù)院。

       記者了解到，這兩份匯報材料中既反映了8月以來內(nèi)地主要城市樓市成交量的迅速回暖，但也提出，在成交量回升的同時，房價并未出現(xiàn)伴隨性的大幅躍升，樓市投機(jī)、投資資本得到了一定程度的抑制。也正因如此，兩部門提出強(qiáng)化落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控政策，嚴(yán)密監(jiān)測市場動態(tài)。

       一如既往，建設(shè)部、財(cái)政部、銀監(jiān)會等部門都被要求做好政策研究與儲備，但短期內(nèi)，實(shí)施全面新政策的可能性較小。而針對樓市回暖，對涉房信貸進(jìn)行相應(yīng)的技術(shù)調(diào)整與控制，則是可能采用的手段，其中包括優(yōu)惠利率執(zhí)行口徑、開發(fā)貸款發(fā)放額度等。

兩部門緊急調(diào)研

       9月10日前后，國務(wù)院辦公廳向建設(shè)部、銀監(jiān)會、國土資源部等部門轉(zhuǎn)發(fā)了一份專門針對8月以來樓市回暖的“輿情通報”。在這份通報中，匯總了各地新聞媒體對樓市8月成交量上漲、市場再現(xiàn)排隊(duì)等房等現(xiàn)象的報道內(nèi)容。

       鑒于此，國務(wù)院向建設(shè)部、銀監(jiān)會等部門提出，要求相關(guān)部門對上述輿情通報中反映的市場變化進(jìn)行說明和匯報。按照這一要求，建設(shè)部和銀監(jiān)會相繼展開針對北京、深圳、上海等城市的調(diào)研工作，目前，調(diào)研工作已經(jīng)結(jié)束，由其匯總的材料，也已火速呈送國務(wù)院。

       記者了解到，在對8月以來房地產(chǎn)市場回暖的描述中，匯報材料既引用了國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，同時，也引用了各地房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)的實(shí)時統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。兩者的區(qū)別在于前者采用“抽樣再加權(quán)”的方式，就長期趨勢而言較為準(zhǔn)確和嚴(yán)謹(jǐn)；而后者則能比較準(zhǔn)確反映出短時間內(nèi)的市場變化情況。

       國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，8月全國30個城市中有26個成交面積環(huán)比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%，為4月中央政府密集調(diào)控樓市以來罕見，而北京房地產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)則顯示，9月上旬，北京樓市商品住宅期房成交3180套。這一數(shù)據(jù)環(huán)比8月同期的1470套，上漲幅度達(dá)116%。

       身在深圳的中原地產(chǎn)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心副總經(jīng)理周曜告訴記者，近期，作為市場中介與研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人之一，他已經(jīng)多次被要求向中央部委的調(diào)研人員介紹深圳樓市的相關(guān)情況，而這種詢問，“密集而全面”。

       中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，本輪樓市調(diào)控的效果肯定是有的，但當(dāng)前樓市調(diào)控面臨的局面仍然十分復(fù)雜，投機(jī)性需求能否長期受到抑制仍存較大疑慮，這也是目前國務(wù)院緊急調(diào)研8月以來樓市回暖的原因所在。

未確定真正回暖

       盡管在公眾輿論當(dāng)中，發(fā)軔于2010年8月的樓市成交量回升，已經(jīng)基本被斷定為回暖，然而，在進(jìn)行調(diào)研的兩部門看來，一切并不能這樣簡單判斷。

       “成交量的快速上漲有很多原因，不能盲目地憑借數(shù)據(jù)就判定，市場需求認(rèn)為樓價的底部已到。”9月15日上午，建設(shè)部的一位官員向記者說，“8月通常是房地產(chǎn)企業(yè)可售房源入市開始增加的周期，可售房源總量的增加，也會導(dǎo)致成交量較此前有比較大的增長。”

       不過，對于這一判斷是否會寫入向國務(wù)院的相關(guān)匯報當(dāng)中，這位建設(shè)部的官員未予答復(fù)。

       萬科、合生創(chuàng)展等房地產(chǎn)企業(yè)的可售房源分布結(jié)構(gòu)，也從側(cè)面佐證了這位官員的說法，合生創(chuàng)展新任行政總裁薛虎告訴記者，這一比例分布，合生創(chuàng)展大概是四六開，而萬科在供其高管進(jìn)行決策參考咨詢的內(nèi)部市場研究材料中，也表示，萬科60%的房源集中于下半年，尤其是8月以后。

       觀察4月以來的市場的整體成交情況，便又可以看到另一幅圖景。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個半月時間內(nèi)，北京期房市場取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)82個，供應(yīng)住宅總套數(shù)為2.9萬套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為1.2萬套，簽約率不足40.6%。

       讓兩部門不能做出回暖定性的，還包括另一數(shù)據(jù)指標(biāo)情況。即在8月成交量開始大幅度回升的情況下，主要城市的房價環(huán)比漲幅并沒有出現(xiàn)快速的抬升，以北京為例，在8月二手房和新房成交量上漲新房6.2%和14.8%的情況下，北京8月房價環(huán)比漲幅為11.8%，與上月持平，而這樣的房價漲幅，實(shí)際上還包括售價100000元/平方米的霞公府被批準(zhǔn)預(yù)售的因素，如果，剔除這一超高價樓盤入市的拉升，北京房價的環(huán)比漲幅甚至還可能出現(xiàn)下降。

       “現(xiàn)在北京市建委對每套可售房源的定價一一核準(zhǔn)，這也是控制價格的一種手段。”SOHO（中國）董事長潘石屹告訴記者，他認(rèn)為，這也是在成交放量的情況下，房價沒有出現(xiàn)大漲的原因之一。言外之意，一旦在下個月中政府放松這種價格管制行為，房價的漲幅能否保持持平，就是一個新的疑問。

信貸工具可能是新政

       由于8月指標(biāo)尚不能最終確定嚴(yán)厲調(diào)控之下的樓市已經(jīng)回暖，故此，兩部門對于日后是否實(shí)施新的調(diào)控政策，對于向國務(wù)院的匯報，都出言謹(jǐn)慎。目前，較為一致的口徑是，強(qiáng)化落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控政策，在市場出現(xiàn)變化時，通過信貸政策進(jìn)行技術(shù)調(diào)整與控制。

       萬科副總裁毛大慶曾向記者坦言，從開發(fā)商和市場的角度而言，目前的調(diào)控政策無論是力度還是節(jié)奏及針對性，都已經(jīng)比較到位，剩下的就是落實(shí)與執(zhí)行及堅(jiān)持的問題，而萬科樂見市場向理性的方向調(diào)整。

       然而，就此斷言沒有二次調(diào)控未免尚早。一位不愿具名的中房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)向記者表示，“如果9月的數(shù)據(jù)出來，在成交量快速上漲的情況下，主要城市的房地產(chǎn)價格跟隨較快上漲，我也不敢保證，肯定就沒有新的調(diào)控措施出臺。”

       前述建設(shè)部官員則向記者證實(shí)，建設(shè)部部長姜偉新對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的要求，一直是緊密抓好落實(shí)，同時做好新政策的研究與儲備。

       記者掌握的情況表明，如果9月、10月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，房價跟隨成交量的上漲而上漲，首先被動用的將是信貸工具，按照“儲備中”的調(diào)控政策，銀監(jiān)會將會對購房按揭貸款的利率優(yōu)惠以及商業(yè)銀行在二套及以上的房貸口徑進(jìn)行從嚴(yán)調(diào)整，例如降低現(xiàn)行優(yōu)惠利率的比例，由商業(yè)銀行從嚴(yán)審核二套房貸，并由商業(yè)銀行視自身情況，較大幅度地提高二套房貸首付比率，而目前，二套房貸的首付比例，已經(jīng)為50%。

       同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也可能將被要求只能在存量中轉(zhuǎn)化，而不能出現(xiàn)增量。目前，農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行等商業(yè)銀行，已經(jīng)開始執(zhí)行類似的政策。