近日國土資源部發(fā)文明確,國土資源部近日發(fā)文明確,最晚明年4月以后,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。此文意義在于說明,今后土地一級開發(fā)將交由企業(yè)來做,政府將承擔“組織者”、“監(jiān)督者”的角色。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為,政府限期脫離土地一級市場開發(fā)對當今北京乃至全國土地市場的影響較為廣泛。預期可能出現(xiàn)以下三種趨勢。
一、土地開發(fā)鏈整體性提高
政府撤出土地一級開發(fā)以后,土地市場的一級開發(fā)權將會以招拍掛的形式出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。這樣,一級開發(fā)和二級開發(fā)的參與者都為土地市場主要經(jīng)營參與者,土地整個開發(fā)鏈條整合度有所提高,這在一定程度上使得土地在經(jīng)過一級開發(fā)以后更加容易進入二級市場。并且,如若一級開發(fā)與二級開發(fā)為同一開發(fā)商完成,那么開發(fā)商就能夠依據(jù)自身規(guī)劃要求進行整體設計改造,降低了一定開發(fā)成本,這可能會使得開發(fā)商未來開盤有能力使自身價格更具競爭優(yōu)勢。
二、土地市場,市場機制作用深入
預計明年4月以后,北京土地市場全部開發(fā)鏈過程將全部由市場經(jīng)營主體完成,這代表今后土地將實現(xiàn)全過程市場化,而政府扮演的角色也僅僅限于“組織者”和“監(jiān)督者”。由于省去了政府開發(fā)相關的上流環(huán)節(jié),使得土地在入市的整個過程中校對更加靈活,更加容易受到市場供求機制的影響。
三、利潤規(guī)模8000億,可能催生專職1級開發(fā)商
據(jù)北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,2010年北京供地總面積為3000公頃,計劃安排土地開發(fā)投資1000億元,重點區(qū)域土地儲備開發(fā)專項投資1700億元,合計整年全市土地開發(fā)投資2700億元,其中土地儲備機構投資2300億元,企業(yè)投資400億元。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為,北京土地供應近年來一直呈現(xiàn)上升趨勢,以此預計明年土地供應規(guī)模很難出現(xiàn)明顯變化。以此推算,政府脫離土地一級開發(fā)后,明年僅北京大約至少會有2700億土地開發(fā)投資規(guī)模將被釋放到市場。雖然單個地塊一級開發(fā)的利潤率上限僅為8%,但整體利潤規(guī)模僅北京就達216億。預計,如若明年供地計劃沒有發(fā)現(xiàn)明顯降低的情況,明年僅京滬廣深4個一線城市土地一級開發(fā)的投資規(guī)模將達到5000億,全國一級開發(fā)投資規(guī)??赡芡黄迫f億。屆時,全國高達8000億的利潤對于中小開發(fā)商來說具有很大的吸引力。這可能催生出一些專職進行土地一級開發(fā)的開發(fā)商,而這部分開發(fā)商對于一級和二級開發(fā)兩手抓的開發(fā)商產(chǎn)生一定的壓力,開發(fā)商競爭激烈程度將升溫。