日前，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公開發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，此舉普遍被解讀為政府再度出手進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的開始。通知從強(qiáng)化住房用地和住房建設(shè)的年度計(jì)劃管理、加快推進(jìn)住房用地供應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目的審批、嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理、加強(qiáng)對(duì)住房用地供地和建設(shè)的監(jiān)管等幾個(gè)方面對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控提出了要求。我市業(yè)內(nèi)人士解讀認(rèn)為，力推保障房建設(shè)落實(shí)、嚴(yán)格土地出讓管理，成為此次通知的亮點(diǎn)，如果此次新政執(zhí)行得力，明后年房源供應(yīng)量或?qū)⒋笤觥?/p>
開發(fā)商倒逼此次新政出臺(tái)
記者了解到，“新國十條”從4月17日出臺(tái)到目前已有5個(gè)多月，但新政對(duì)樓市的調(diào)控效果卻依然不明顯。前段時(shí)間中央一再重申，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政實(shí)行5個(gè)月來，全國房?jī)r(jià)卻依然上漲。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月中國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個(gè)百分點(diǎn)，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1%。
樓市調(diào)控5個(gè)月來，山東及濟(jì)南房?jī)r(jià)也依然呈持續(xù)上漲趨勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月山東房屋銷售價(jià)格同比上漲6.5%，環(huán)比7月上漲0.3%。1至8月，全省房屋價(jià)格累計(jì)同比上漲7.1%，其中新建房上漲7.3%，二手房上漲6.7%。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，8月我市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.3%，在統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲幅度排第29位。其中，新房?jī)r(jià)格同比上漲6.8%，環(huán)比上漲0.3%；二手房同比上漲4.6%，環(huán)比上漲0.3%。以此前濟(jì)南的房屋銷售價(jià)格，環(huán)比上漲0.3%，相當(dāng)于每平方米價(jià)格上漲了20元。盡管上漲幅度的確下降明顯，但房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭并沒有得到真正遏制。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢于繼續(xù)堅(jiān)挺房?jī)r(jià)，是看到“新國十條”執(zhí)行不徹底，近期交易量回升帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭無疑給調(diào)控政策迎頭潑了一盆涼水，而部分開發(fā)商漲價(jià)則倒逼了此次調(diào)控政策的出臺(tái)。
新政重點(diǎn)針對(duì)開發(fā)商
陽光100客戶總監(jiān)陶曉智認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商“只囤地不蓋房”的行為，新政規(guī)定國土部門將在土地競(jìng)買方面采取更為嚴(yán)格的資格審查。此次通知提出的“企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買資格”等措施仍主要是面向企業(yè)。
根據(jù)通知，如果競(jìng)買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，該企業(yè)將不得參與土地競(jìng)買。對(duì)無故拖延開竣工時(shí)間、違反預(yù)銷售時(shí)限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰，還要將名單及時(shí)向國土、價(jià)格、金融等部門通報(bào)。
為了防止企業(yè)囤地，在嚴(yán)格劃撥決定書和出讓合同管理方面，通知提出，各類住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設(shè)及各相關(guān)條件。
明后年房源供應(yīng)量或?qū)⒋笤?/p>
通知要求，在房?jī)r(jià)高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價(jià)住房建設(shè)供地?cái)?shù)量。同時(shí)，對(duì)依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲(chǔ)備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。對(duì)于沒有完成上述住房供地計(jì)劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。
通知還提出，要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實(shí)際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房。
另外，通知要求，市、縣國土和建設(shè)部門，要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證，規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
山東北大資源助理總裁王煥新分析認(rèn)為，此次新政提出了閑置土地優(yōu)先供應(yīng)保障房的舉措，這項(xiàng)舉措如果執(zhí)行得力，將顯著增加保障房的供應(yīng)量。同時(shí)通知要求建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃房、中小套型商品住房行政審批快速通道，今年濟(jì)南市已經(jīng)掛牌了100多塊住宅商服用地，原本這些土地多會(huì)在后年上半年形成供應(yīng)，商品住房行政審批快速通道的建立將加快已拍賣土地的供應(yīng)速度，明后年房源供應(yīng)量或?qū)⒋笤觥?/p>
新政仍有漏洞可鉆
對(duì)于此次兩部委出臺(tái)的有關(guān)規(guī)定，許多業(yè)內(nèi)人士在認(rèn)同其全面和嚴(yán)厲的同時(shí)，也認(rèn)為還是有漏洞可鉆。“對(duì)于閑置和違規(guī)用地企業(yè)的查處，這次規(guī)定得很嚴(yán)厲，但執(zhí)行過程中要看處罰的主體是誰。”濟(jì)南一家大開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)在拿地過程中，通常采用項(xiàng)目公司拿地的方式，也就是說，每拿一塊土地，就注冊(cè)一家公司。“因此，對(duì)于這類項(xiàng)目公司來說，即使是在拿地、用地和閑置土地方面出現(xiàn)了問題，被閑置再拿地，那么其母公司可以再用別的公司拿地，因此，執(zhí)行的力度和標(biāo)準(zhǔn)不同，這些政策發(fā)揮作用的程度也就完全不一樣。”這位負(fù)責(zé)人分析說，如果要充分發(fā)揮政策的作用，可能還需要工商等部門的介入和合作，“我就見過一個(gè)老板換公司拿地的事”。
記者在采訪中了解到，采用項(xiàng)目公司拿地的方式目前在土地拍賣市場(chǎng)上確實(shí)很常見。例如有家一線開發(fā)商在濟(jì)南三次拿地的過程中，就注冊(cè)成立了三家公司。
