根據(jù)2008年出爐的《煙臺市住房調(diào)查分析報告》，煙臺市戶均建筑面積81.78平方米，人均建筑面積29.90平方米。其中，中心區(qū)中有購房意向的家庭約占總戶數(shù)的17.18%，其中1年內(nèi)購房的占4.2 %；3年內(nèi)有購房意向的占6.7%；5年內(nèi)有購房意向的占6.3%。這部分人群量比較大，在“十一五”期間部分釋放。

    據(jù)統(tǒng)計，2003年至今，外地買房人群約占購房人群的16.7%。煙臺依托良好的居住優(yōu)勢，對外地人員吸引力很大，這也是最大的潛在需求。

    2006年至今，部分手有余錢的市民加入到投資購房的隊伍，年齡段主要集中在35-40歲之間。尤其是樓市較為火熱的2007年和2009年。據(jù)統(tǒng)計，本地投資需求約占總需求量的3％。目前，面對史上最為嚴厲的樓市調(diào)控政策，這部分人群處于觀望階段，投機者明顯減少。

    今后在哪蓋房？

    下個五年地產(chǎn)布局

    各區(qū)定位側(cè)重不同

    下個五年，煙臺城區(qū)的房子會蓋到哪里？目前煙臺房地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃尚沒有出臺。市住建局有關(guān)負責人向記者介紹了煙
臺房地產(chǎn)發(fā)展的總體空間布局，包括沿海地帶、芝罘區(qū)組團、萊山區(qū)組團、開發(fā)區(qū)組團、牟平區(qū)組團等。

    沿海地帶地產(chǎn)類型應(yīng)以旅游、休閑度假、商務(wù)、賓館、高檔住宅項目為主，包括酒店、度假村、高檔公寓、寫字樓等。不安排低端、低檔的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

    芝罘區(qū)組團，增加集商業(yè)、金融、旅游、居住等于一體的城市綜合體建設(shè)，進一步增強城市功能。房地產(chǎn)開發(fā)力度將適度壓縮，房地產(chǎn)開發(fā)主要是完善城市功能和結(jié)構(gòu)，疏解中心城區(qū)人口。要綜合整治和改造建設(shè)并重，以綜合整治為主，適度安排改造建設(shè)型住宅項目。同時，有計劃有步驟地推進城中（郊）村改造。增加綠地比例，全面改善居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。加大南部新城開發(fā)建設(shè)力度，進一步配套完善供水、供熱、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施以及教育、文化、體育、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。

    萊山區(qū)組團，作為新的行政中心、文教科研和高新技術(shù)基地，是打造新煙臺城市的關(guān)鍵功能區(qū)。除安排行政辦公、文化教育、體育、旅游等重點項目及設(shè)施外，是今后住宅開發(fā)建設(shè)的重點區(qū)域；為新政辦公、文教科研、高新技術(shù)提供配套服務(wù)和基礎(chǔ)支撐。

    開發(fā)區(qū)組團，重點安排寫字樓、酒店及配套設(shè)施；住宅開發(fā)以中高檔為主，主要解決區(qū)域發(fā)展的住房需求；福山區(qū)組團，重點安排普通商品住房，特別是中低價位、中小套型住房，吸引該區(qū)域以及開發(fā)區(qū)藍領(lǐng)就業(yè)者和城市化進程中進城人口落戶安家；牟平區(qū)組團，結(jié)合舊村舊居改造和沁水河燈水系開發(fā)，以及養(yǎng)馬島旅游休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)等為依托，實施城市重心北移開發(fā)戰(zhàn)略。

    誰是新的購房主力？

    改善型住房需求將釋放

    婚房需求仍很剛勁

    “目前，煙臺的住房需求處于由量的增長為主的階段向質(zhì)的提高為主的階段的轉(zhuǎn)變，以提高居住質(zhì)量為目的的改善性需求在相當一段時期內(nèi)成為支撐市場需求的主要因素。”市住建局有關(guān)負責人介紹，下個五年，本地居民改善性住房需求將逐步釋放出來。

    據(jù)了解，“十二五”煙臺市城鎮(zhèn)化水平將達到60%以上，伴隨著煙臺經(jīng)濟的發(fā)展，也將會吸引外來人口的持續(xù)進入。農(nóng)民工進城，西部內(nèi)陸向東部沿海以及欠發(fā)達地區(qū)向發(fā)達地區(qū)人口的流動，這些都將推動煙臺城鎮(zhèn)人口的增加，隨之帶來相應(yīng)的住房需求的增加。另外，近年來，煙臺市婚姻登記數(shù)量呈逐年增加的趨勢，在傳統(tǒng)觀念下，新組建家庭一般會購置婚房。未來幾年，這部分剛性需求將較為集中地釋放。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場都已發(fā)展得非常充分，市場競爭激烈，一部分大型開發(fā)企業(yè)出于長期發(fā)展的戰(zhàn)略需要，已經(jīng)開始進軍二、三線城市。經(jīng)過多年培育，煙臺經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展已進入新的發(fā)展階段，自住性、改善型住房需求日益釋放，投資（投機）需求開始逐步增加，后發(fā)優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。