原因
3大原因促使聯(lián)合開發(fā)盛行
1、降低調(diào)控風險
“在新一輪調(diào)控下,房企聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)明顯增多,其中最為關(guān)鍵的原因還是分攤風險”,廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿表示,今年以來,房企面臨宏觀調(diào)控風險,同時地價水平也比此前明顯要高。因此,開發(fā)商聯(lián)手拿地首先是有利于共擔風險。
今年以來,隨著調(diào)控的深入,房地產(chǎn)再融資基本被叫停。隨著銷售回籠資金的逐步降低,開發(fā)商資金鏈逐漸收緊。并且,隨著房價的走高,地價也明顯上漲。根據(jù)最近公布的數(shù)據(jù),截止到11月22日,已有北京、上海等多個城市土地出讓金超千億,各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。而根據(jù)廣東省房協(xié)公布的數(shù)據(jù),今年前三季度廣東房企購地單價達2071元/平方米,同比增長近1.5倍,拿地成本大幅提高。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,富力地產(chǎn)多次聯(lián)手其他拿地,但都是與合作方均分股份,似乎成為了地產(chǎn)界的“雷鋒”,目的還是為了在增加市場份額的同時降低市場風險。11月9日,瑞銀研究報告稱,富力地產(chǎn)負債率年內(nèi)將升至120%,為業(yè)內(nèi)最高。而北京萬科高層在與五礦拿下新地塊之后,接受媒體采訪時表示,“從今年來看,合作開發(fā)的地塊和項目可能確實比往年多一些,這也是調(diào)控時期增加機會、降低風險的一種方法。”
2、政府熱衷推出大型地塊
不過在一些發(fā)展商看來,之所以在近期頻頻出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象,與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有很大關(guān)系。
“現(xiàn)在政府所推出的地塊,動輒數(shù)億、數(shù)十億,連這些大開發(fā)商都需要聯(lián)手才能拿下,更不要說中小房企”,漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文指出,之所以聯(lián)合拿地盛行,與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有關(guān)。洪小文表示,這對于行業(yè)發(fā)展來講并不是一件好事。
業(yè)內(nèi)人士也指出,其中最為明顯的例子是保利和城建,這兩家房企在廣州基本上是以財大氣粗的“獨食者”出現(xiàn),但在廣鐵南站地塊的爭奪上,都以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。而業(yè)界傳聞,拿下廣鐵南站地塊的廣鐵集團,最終也是將與其他房企聯(lián)合開發(fā)該地塊。
記者注意到,開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的地塊,往往是動輒數(shù)十億、上百億的地塊。如富力等聯(lián)合所拿下的亞運城地王、天津地王等。
3、房企避免過度競爭
“還要注意一點,這些大房企聯(lián)手壟斷市場,還可以避免自身的競爭”,洪小文表示。
記者注意到,在去年亞運城地塊拍賣的時候,中信地產(chǎn)雖然有單獨報名,但是并沒有出價,卻最終出現(xiàn)在聯(lián)合體的名單中。
同樣的例子出現(xiàn)在保利和招商之間,前不久,在廈門市場上,為了順利進入廈門,保利地產(chǎn)在一個月之后與招商地產(chǎn)“化敵為友”,兩家聯(lián)手以10億元的價格,打敗萬科等開發(fā)商成功拿下了集美區(qū)的一宗住宅地塊。而就在拿下該地前的一個月,保利地產(chǎn)曾經(jīng)為了集美一塊地而激烈廝殺過。
英大證券研究所所長李大霄也表示,“其實聯(lián)合體越來越多,就是因為有聯(lián)合拿地的先例,從而提高了競爭門檻。只要有兩家成立聯(lián)合體,其余競爭者也都會尋找其他聯(lián)合的機會,才有可能與之對抗”。
焦點
聯(lián)手開發(fā)是短期抱團
過冬還是行業(yè)趨勢?
在新的調(diào)控形勢下,房企之間聯(lián)手開發(fā)現(xiàn)象日漸突出,從“對唱”到“小組唱”,再到“合唱團”,究竟房企聯(lián)手開發(fā)是房企短期內(nèi)抵御調(diào)控的抱團過冬行為,還是行業(yè)發(fā)展的新趨勢。對此,多名業(yè)內(nèi)人士認為,由于調(diào)控風險長期存在,并且房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低,房企聯(lián)合開發(fā)模式成熟,并且可以發(fā)揮各自所長,聯(lián)手開發(fā)將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。
房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)模式成熟
“聯(lián)合開發(fā)應(yīng)該是今后房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一”,英大證券研究所所長李大霄對南都記者表示,“因為巨頭之間的聯(lián)合開發(fā)已經(jīng)提升了競爭門檻,今后聯(lián)合開發(fā)的趨勢會越來越明顯”。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿認為,目前聯(lián)合開發(fā)模式早有先例,并且已經(jīng)非常成熟,因此,聯(lián)合開發(fā)不存在太多的問題。據(jù)了解,這些聯(lián)合開發(fā)的房企基本上都是以成立項目公司,再根據(jù)股份比例以及各自優(yōu)勢進行資源配比,運作已經(jīng)非常順暢。“亞運城都可以運作下來,其余項目也同樣沒有問題”。
聯(lián)合體改良房企“基因”
漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文表示,在目前的市場環(huán)境下,房企聯(lián)合開發(fā)還有諸多優(yōu)勢。“這些開發(fā)商聯(lián)合開發(fā),還有整合資源的優(yōu)勢,如有些企業(yè)政府資源比較好,可以在規(guī)劃、報建方面取得便利。有些企業(yè)資金實力雄厚,資金渠道多,可以發(fā)揮融資方面的優(yōu)勢。有些企業(yè)在營銷方面有特長,有的企業(yè)在建筑設(shè)計方面有優(yōu)勢。都可以在聯(lián)合開發(fā)的項目中得到體現(xiàn)”。
英大證券研究所所長李大霄也非常看好這種房企聯(lián)手開發(fā)的方式,“雖然對于合作方來講,加入其他開發(fā)商合作開發(fā)無疑是分攤了利潤,但是只要同時有多個合作項目同時運作,同樣可以達到滿意的收益。”某大型開發(fā)商營銷負責人也表示,目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還是非常低的,所以包括萬科在內(nèi),都不會排除通過聯(lián)手開發(fā)的方式“跑馬圈地”。
中小開發(fā)商聲音
政府應(yīng)該多推出中小地塊避免市場壟斷
對于頻頻出現(xiàn)的房企巨頭聯(lián)手拿地大戲,在海珠只剩下一個項目的某小型開發(fā)商負責人搖頭說,“現(xiàn)在政府推出的地塊都太大了,根本沒能力和大開發(fā)商搶地,如果明年再不能拿到地,只能到外地去看看了”。漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文也認為,政府應(yīng)該多推出中小地塊,讓中小開發(fā)商也有拿地開發(fā)的機會,才會避免市場壟斷,否則將更加不利于市場的健康發(fā)展。