萬科月初公布的年銷售破千億業(yè)績，表象看會(huì)讓業(yè)界感到政策調(diào)控失效的恐慌。細(xì)究起來，首先是萬科市場(chǎng)策略的結(jié)果。政策調(diào)控不扼殺剛性需求，這是萬科能號(hào)準(zhǔn)調(diào)控脈搏，主動(dòng)以中小戶型、裝修房為主打策略，以迎合剛性需求的成功。

其次是銀行“壘大戶”現(xiàn)象使然。銀行每逢調(diào)控便有“壘大戶”行為，萬科獲得的百余億元借款中，信用借款占了絕大比例，這就是銀行認(rèn)為的“大而不倒”，因此敢于向萬科放貸。而八、九月間傳言的萬科遭拒貸事件，縱然存在也不過是子公司個(gè)案。

政策調(diào)控和銀行偏好之下，似乎更應(yīng)考察萬科千億銷售業(yè)績背后的資金騰挪之道。

年初調(diào)控以來，大型房企集團(tuán)內(nèi)的互保現(xiàn)象在加劇，但萬科系的擔(dān)保和互保自2008年并未有大幅增長態(tài)勢(shì)。而萬科自2009年來幾乎以零對(duì)價(jià)收購了16家香港空殼公司，如此高密度收購，其背后的資金運(yùn)作用途顯然已經(jīng)自明。

作為大型房企集團(tuán)持牛耳者，萬科尚且如此，其他地產(chǎn)企業(yè)在擔(dān)保、互保以及借助境外空殼公司對(duì)資金運(yùn)作的騰挪也就可想而知。

萬科系互保

2003年來不間斷的地產(chǎn)調(diào)控，已讓銀行機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)商貸款不斷強(qiáng)化因應(yīng)之策，一定程度的大型房企集團(tuán)內(nèi)互保乃至附帶法定代表人個(gè)人擔(dān)保等情況已成為不爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)。只不過，隨著今年調(diào)控的持續(xù)強(qiáng)化，大型房企涉及集團(tuán)內(nèi)互?，F(xiàn)象有了大的增幅。“一榮俱榮，一損俱損。”一旦這家地產(chǎn)商出了大的資金流風(fēng)險(xiǎn)，所謂的集團(tuán)內(nèi)互保也就成了空頭支票。

這就是銀監(jiān)會(huì)日前在對(duì)60家地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查后，繼高資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流普遍為負(fù)之后，較為擔(dān)心的一個(gè)原因。銀監(jiān)會(huì)此前通報(bào)稱，大型房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險(xiǎn)突出，集團(tuán)內(nèi)互保現(xiàn)象有所上升。

6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%。

以萬科為例。2008年，萬科直接為控股子公司提供擔(dān)保14筆，合計(jì)擔(dān)保金額9.2億元。其中，萬科為萬科地產(chǎn)（香港）提供的3筆擔(dān)保是港幣貸款擔(dān)保的反擔(dān)保。同年，天津萬科、武漢萬科、深圳萬科等6家萬科子公司為天津?yàn)I海時(shí)尚置業(yè)、武漢萬科天誠房地產(chǎn)、深圳易理房地產(chǎn)等8家萬科子公司提供擔(dān)保。

不僅如此，萬科在2008年與關(guān)聯(lián)方的貸款擔(dān)保主要發(fā)生在沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)和北京金隅萬科房地產(chǎn)的新建項(xiàng)目所需款項(xiàng)上。其中，沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)共有5筆總額為4.45億元的貸款，擔(dān)保方萬科依所持股權(quán)比例承擔(dān)49%合計(jì)2.18億元的擔(dān)保責(zé)任，這些貸款和擔(dān)保責(zé)任在2009年10月30日前已終止。北京金隅萬科房地產(chǎn)當(dāng)年共有7筆總額為4億元的貸款，由萬科子公司北京萬科依所持股權(quán)比例提供49%的擔(dān)保責(zé)任，以上貸款和擔(dān)保責(zé)任在2009年12月底前也已全部終止。

2009年，萬科在關(guān)聯(lián)方貸款擔(dān)保上新增5筆，分別是萬科為深圳萬科1.2億元貸款提供擔(dān)保，成都萬科為成都一航萬科濱江房地產(chǎn)（萬科聯(lián)營公司）0.15億元貸款提供擔(dān)保，深圳萬科為東莞新萬房地產(chǎn)2.04億元、1.2億元貸款提供擔(dān)保（已屬異地?fù)?dān)保性質(zhì)），上海萬科為上海地杰置業(yè)1.1億元貸款提供擔(dān)保。

2010年上半年，萬科關(guān)聯(lián)方貸款擔(dān)保新增3筆，分別是成都萬科為成都一航萬科濱江房地產(chǎn)1950萬元3年期貸款提供擔(dān)保，浙江萬科南都房地產(chǎn)為杭州萬坤置業(yè)1735萬元1.5年期貸款提供擔(dān)保，昆明新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司為萬科1.42億元5年期貸款提供擔(dān)保。

從萬科兩年半的擔(dān)保情況看，筆數(shù)沒有增加反而減少，走上了與房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)保趨勢(shì)相反的路線。這得益于其信用貸款，如截至2009年末，萬科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款，占萬科當(dāng)期175億元借款的絕大比例。

這就是銀行對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做大的行為邏輯。追溯2003年時(shí)的萬科，其旗下深圳分公司當(dāng)年向工行、中行發(fā)生5筆合計(jì)不足4億元的貸款，均需由集團(tuán)提供擔(dān)保和反擔(dān)保。如今，跨入千億銷售門檻的萬科，銀行自然會(huì)以信用借款主導(dǎo)，尤其在調(diào)控期間，這向來是銀行配合大地產(chǎn)公司獲取資金的市場(chǎng)秘笈。

一味助長大地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)做大，銀行也有不得已之處。銀行資金需要尋找出口，調(diào)控期間亦然。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，資金的洼地效應(yīng)向來如此。

但萬事無絕對(duì)。萬科至2010年6月末存在的對(duì)中國銀行香港分行的4.89億美元外幣貸款，2009年發(fā)生的兩筆合計(jì)19億元兩年期信托借款，2010年發(fā)生的兩筆合計(jì)20億元兩年期信托借款，恐怕就沒有信用借款那么幸運(yùn)，需附帶包括擔(dān)保、質(zhì)押在內(nèi)的貸款條件，而以上五筆借款規(guī)模占到萬科所有長期借款的前五名。

這也間接說明，謀求千億銷售門檻的圖謀，僅靠銀行百余億信用借款尚不夠支撐，萬科需要更為龐大的數(shù)百億資金以為新的逆市博弈。