12月,全國主要城市將爭現(xiàn)“地王”。
除了幾無懸念的北京中服地塊“地王”外,青島、佛山、廈門、溫州、武漢等主要城市,都會在12月的土地出讓市場中出現(xiàn)“地王”。
而據(jù)一份研究報告,11月份全國120個城市住宅用地成交均價達(dá)到2135元/平方米,環(huán)比上漲32%。
北京中原地產(chǎn)研究員張大偉表示,今年6-10月份,全國主要城市地價同比一直處于負(fù)增長或比較小的漲幅情況,房地產(chǎn)調(diào)控對于地價的抑制作用明顯。但是,進(jìn)入11月份以后,主要城市紛紛加大推地力度,開發(fā)商拿地?zé)崆橐查_始高漲。
目前,北京等幾個主要城市2010年度賣地收入已經(jīng)突破1000億元,更多的城市在沖刺年底賣地成績單。業(yè)界有關(guān)人士表示,警惕年底出現(xiàn)的賣地潮、地王潮,可能帶來的地價推動房價上漲。
土地溢價率又升
根據(jù)全國120個城市的數(shù)據(jù)顯示:2010年1-11月累計供應(yīng)住宅用地39591萬平方米,同比增加43%,累積成交住宅30216萬平方米,同比增長40%。
其中,11月份,全國120個城市的土地供應(yīng)面積為4318萬平方米,其中住宅用地成交面積為2887萬平方米,環(huán)比同比均超過10%。
以北京為例,根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù),截至11月底,北京共有30宗土地成交,總成交土地面積達(dá)到575公頃。成交量環(huán)比猛增270%,成交面積環(huán)比猛增670%。
另外,截至目前,北京11月單月土地供應(yīng)總量以及成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高。
筆者了解到,截至11月22日,上海、北京、大連、天津等十大城市今年前11個月累計賣地6694.54億元,除杭州和重慶同比小幅下降外,其余八大城市同比均大幅增加。
值得關(guān)注的是,主要城市的居住用地成交溢價率開始升高。全國主要城市的成交地價,結(jié)束了長達(dá)6個月的盤整,又開始出現(xiàn)快速上升的態(tài)勢。
11月份全國10個主要城市整體平均的溢價水平呈高位態(tài)勢,一線城市中廣州、杭州、深圳溢價率均高于50%,廣州最高,為80%;北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租賃房、限價商品房和安置房等,13宗地采取“非價高者得”招標(biāo)方式出讓,溢價率僅為7%,成為溢價率最低的城市。二線城市中武漢溢價率最高,為65%。
地價推高房價?
土地市場再度升溫,地價再度走高,直接帶來的后果就是房價也將隨之升高。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示:11月全國100個城市住宅均價環(huán)比上漲0.82%。其中,86個城市住宅均價實現(xiàn)環(huán)比上漲,14個城市下跌,十大重點城市住宅均價環(huán)比上漲0.41%。
具體來看,在十大重點城市中,除南京環(huán)比下跌0.07%外,其他九個城市住宅均價皆環(huán)比上漲,其中武漢以1.72%的漲幅居首,上海等六個城市漲幅低于1%。
以上海為例,其11月份房價同比上漲了37.4%,環(huán)比上漲了0.4%。當(dāng)月,上海雖然只推出2幅地塊,但是其掛牌均價達(dá)到了7500元/平方米,溢價率達(dá)到了131%。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示,11月的房價應(yīng)該是2009年同期地價的反應(yīng)。當(dāng)時全國地價平均溢價率在70%以上。2009年底的土地市場瘋狂,帶來了2010年4月份出臺的“國十條”調(diào)控政策。如果2010年11月份地價再度出現(xiàn)大幅度上漲,其直接帶來的結(jié)果也是2011年同期的房價大幅度上漲。
相對北京來說,其他主要城市大部分沒有對土地出讓方式進(jìn)行改革。而6-10月份,全國120個城市大部分是迫于房地產(chǎn)調(diào)控的壓力,放緩了土地入市的節(jié)奏,因此才抑制了土地市場的氣氛和地價。
而一旦11月份的地價反彈成為趨勢,各地在“土地財政”的誘惑下,年底再度放開土地閘門,而又不對住宅用地的成交方式進(jìn)行改革,對地價進(jìn)行抑制,很容易出現(xiàn)新的“地王”,并且由此帶來地價的再度飆升。
據(jù)筆者了解,近日已經(jīng)有消息傳出,個人房屋開征房產(chǎn)稅已經(jīng)納入“十二五”規(guī)劃。