“公司現(xiàn)在正在搶老潘(SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹看中的一個(gè)項(xiàng)目。”一家準(zhǔn)備在上海收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)私募基金公司相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日(12月22日)向記者透露，他們有意收購(gòu)的南京東路某寫(xiě)字樓項(xiàng)目，目前正與SOHO中國(guó)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
戲劇性的是此前一位自稱(chēng)是SOHO中國(guó)上海公司銷(xiāo)售人員的女士曾主動(dòng)聯(lián)系《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，想要將項(xiàng)目主動(dòng)推銷(xiāo)給那些有意投資上海商業(yè)地產(chǎn)的各類(lèi)私募基金。而上述與潘石屹爭(zhēng)奪南京東路項(xiàng)目的投資商也在推銷(xiāo)的范圍內(nèi)。
值得一提的是，由于SOHO中國(guó)的東海廣場(chǎng)二期目前已銷(xiāo)售所余不多，其位于大虹橋的項(xiàng)目也準(zhǔn)備自持，上述銷(xiāo)售人員準(zhǔn)備推薦給投資商的項(xiàng)目其實(shí)是今年6月和10月，SOHO中國(guó)才宣布成功收購(gòu)的外灘項(xiàng)目和復(fù)興路項(xiàng)目。
但這兩個(gè)當(dāng)初收購(gòu)價(jià)格不過(guò)36億元的項(xiàng)目，目前被預(yù)估的總金額已經(jīng)超過(guò)100億元。照此計(jì)算，潘石屹在上海半年的投資，賬面至少已“賺”50億元以上，較買(mǎi)入價(jià)翻了一番。來(lái)自中原地產(chǎn)的最新月報(bào)顯示，受通脹的影響，大量資金正在流入上海的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，使得最近寫(xiě)字樓價(jià)格不斷攀升。
半年總價(jià)翻一倍？
SOHO中國(guó)收購(gòu)?fù)鉃┖蛷?fù)興路項(xiàng)目的時(shí)間并不久。SOHO中國(guó)6月發(fā)布公告稱(chēng)，以22.5億元的價(jià)格收購(gòu)國(guó)鼎公司90%股權(quán)，從而間接獲取了該公司名下一項(xiàng)目公司90%股權(quán)。根據(jù)公告內(nèi)容透露，獲得SOHO中國(guó)青睞的這一項(xiàng)目位于上海外灘區(qū)域南端。根據(jù)計(jì)算，SOHO中國(guó)由此間接獲得的建筑面積約13.1萬(wàn)平方米。
今年10月，SOHO中國(guó)與華麗家族訂立協(xié)議，以12億元向后者收購(gòu)上海盧灣區(qū)一項(xiàng)目約48.5%權(quán)益。該項(xiàng)目為商業(yè)及辦公用途，總規(guī)劃建筑面積約13.74萬(wàn)平米。
而昨日，SOHO中國(guó)上述銷(xiāo)售人員介紹說(shuō)，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的升溫，上述外灘項(xiàng)目和復(fù)興路項(xiàng)目的總金額已經(jīng)超過(guò)100億元。據(jù)稱(chēng)這一價(jià)格是公司方面的預(yù)期。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)，上述報(bào)價(jià)反映了目前的市場(chǎng)報(bào)價(jià)。戴德梁行寫(xiě)字樓部華東區(qū)董事、主管楊達(dá)透露，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓價(jià)格4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米已經(jīng)很平常，6萬(wàn)元/平方米的寫(xiě)字樓也已經(jīng)出現(xiàn)，由于部分銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓的品質(zhì)已經(jīng)趕上甚至超過(guò)出租型的甲級(jí)寫(xiě)字樓，因此上海寫(xiě)字樓的售價(jià)正在被不斷突破。明年寫(xiě)字樓的價(jià)格有望進(jìn)一步上升。
根據(jù)他的說(shuō)法，2008年的金融危機(jī)，令上海的寫(xiě)字樓施工面積大幅度減少，進(jìn)而導(dǎo)致供應(yīng)量大幅度下跌。今年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓數(shù)量比去年下跌了3成，客觀上造成了上海內(nèi)環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓的供應(yīng)稀少。
上海的寫(xiě)字樓租金回報(bào)率同時(shí)得到提升。在金融、證券類(lèi)公司的拉動(dòng)下，今年第二季度開(kāi)始，寫(xiě)字樓租金止跌維持平穩(wěn)，到8~9月份時(shí)，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業(yè)也開(kāi)始逐步活躍于上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，帶動(dòng)租金小幅上漲。截至12月底，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平達(dá)到每天每平方米7.14元，比年初的6.2元上漲了約15%，而上海市場(chǎng)寫(xiě)字樓的空置率則下跌至7.61%。
在這樣的情況下，連上海郊縣的寫(xiě)字樓也賣(mài)得很好。2009年，外環(huán)外的寫(xiě)字樓成交占上海市全市的36%，這一數(shù)字在2010年上升為42%。今年7~8月，外環(huán)外的寫(xiě)字樓成交甚至占當(dāng)月上海市寫(xiě)字樓總成交量的半壁江山。
避通脹資金再發(fā)威？
不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)的成交數(shù)據(jù)顯示，寫(xiě)字樓售價(jià)上升的幕后推手并不是租金回報(bào)率的上升，而極有可能是大量避通脹資金涌入的體現(xiàn)。
根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海今年以來(lái)成交的寫(xiě)字樓總面積較去年同期下跌了3成，由去年的202萬(wàn)平方米，下跌至今年的139.59萬(wàn)平方米。成交價(jià)格則由去年的19997元/平方米，微跌至今年的19978元/平方米。而除了今年4月份寫(xiě)字樓的月度成交面積達(dá)到過(guò)19.3萬(wàn)平米，其他幾個(gè)月的成交面積都在10萬(wàn)平方米左右。真正顯示出火熱跡象的是這個(gè)月，截至22日，上海寫(xiě)字樓的成交面積已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)平方米。
在成交量的上升影響下，上海寫(xiě)字樓的供應(yīng)量突然出現(xiàn)井噴，由上個(gè)月的12.5萬(wàn)平方米，擴(kuò)增至12月的24.3萬(wàn)平方米。
各大機(jī)構(gòu)普遍把造成年末寫(xiě)字樓行情的根本原因歸結(jié)為避通脹的民間資金大量流入。楊達(dá)透露，通脹預(yù)期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉(zhuǎn)投總價(jià)、性?xún)r(jià)比高的外環(huán)外寫(xiě)字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。而“限外令”出臺(tái)后，海外資金對(duì)上海寫(xiě)字樓的重新追求，也被看作是上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)火爆的原因之一。
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)私募崛起或擴(kuò)大需求
此前戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉建成透露，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)私募基金剛剛搭建完成，正計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)收購(gòu)物業(yè)。而受到住宅調(diào)控政策的影響，上述資金更多鎖定商辦類(lèi)物業(yè)。此外，有可能成為明年地產(chǎn)市場(chǎng)收購(gòu)主力的還有被允許投資房地產(chǎn)不久的壽險(xiǎn)資金。
上述資金的活力已經(jīng)有所顯現(xiàn)。12月初，就有消息傳出，太平洋保險(xiǎn)欲收購(gòu)2008年被李嘉誠(chéng)出售的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)。
而近期也有多家民間私募基金找到記者，希望能為他們提供相關(guān)的物業(yè)資料，其中一家更制訂了10萬(wàn)元/平方米的高額價(jià)格預(yù)算，欲購(gòu)入上海靜安、黃浦等區(qū)域最優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓物業(yè)。
上述資金顯然成為各家地產(chǎn)商“公關(guān)”的重點(diǎn)。昨日，記者找到上述私募基金中的一家，向他介紹了SOHO中國(guó)上門(mén)推銷(xiāo)的信息，并傳遞了有關(guān)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人希望和他們碰面的信息，卻被告知其目前手中的物業(yè)信息已有數(shù)十個(gè)，而他們看中的一個(gè)南京東路的項(xiàng)目，目前更處在與SOHO中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)中。
