住宅用地70年大限之惑

《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》存在自相矛盾處

《望東方周刊》記者王開 | 上海、北京報(bào)道

土地使用權(quán)的70年大限問題，因近日上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中的“無償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”規(guī)定再次引發(fā)熱議。

在此前的媒體報(bào)道中，這些規(guī)定一度被稱為“滬版新規(guī)”，并因其看似與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相矛盾而遭受廣泛指責(zé)。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局對此做出了迅速反應(yīng)。1月14日消息傳出，之后的第二個(gè)工作日，上海規(guī)土局就在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知，對報(bào)道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內(nèi)容作出正式回應(yīng)。

回應(yīng)說，“土地期滿后的處理方法”是針對《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第28條的內(nèi)容，該宗土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。

因?yàn)椤渡虾Ｊ袊薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第26條中，有體現(xiàn)《物權(quán)法》的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期”相關(guān)規(guī)定，因此輿論認(rèn)為規(guī)土局的解釋應(yīng)意在說明所謂“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或“出讓人無償收回”這樣的字眼，其針對的對象不包括住宅用地。

然而實(shí)際情況似與輿論認(rèn)識不同。在上海市規(guī)土局網(wǎng)站上，本刊記者查詢到一份涉及亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》上，看到該地塊土地用途為普通商品房，出讓年限為70年，而土地期滿后的處理方法則是“出讓人無償收回”。

這也就意味著，《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第26條與該合同的第27條、28條自相矛盾。

第26條強(qiáng)調(diào)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的“自動續(xù)期”，而第27條、28條卻在強(qiáng)調(diào)土地使用者“申請續(xù)期”。三條看上去屬并列關(guān)系的條文，究竟應(yīng)該參照哪一條來執(zhí)行，并沒有明確表述。

我們的房子“安全”嗎

1月19日，上海市規(guī)土局辦公室副主任杭燕對本刊記者表示，關(guān)于土地到期收回事宜“一切以公告為準(zhǔn)”，不再接受任何媒體采訪，同時(shí)稱辦公室主任余亮針對輿論質(zhì)疑，也已做出了回應(yīng)。

余亮在此前的回應(yīng)僅僅是再次提起網(wǎng)站公告，解釋說上海土地市場近期沒有“出大政策”，無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿后，土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)而言的。他的回應(yīng)，并沒有消除公眾質(zhì)疑。

人們?nèi)匀徊幻靼妆驹?ldquo;自動續(xù)期”的住宅土地是不是還要“申請續(xù)期”？如果不需要，為何在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知上會有“出讓人無償收回的字樣”？

由于出讓方與開發(fā)商簽訂的出讓合同不公開，實(shí)際上到期土地究竟該如何處理還是個(gè)未解之謎。

“土地出讓合同對房產(chǎn)消費(fèi)者來說通常是見不到的，但如果合同內(nèi)容與相關(guān)法律違背，這些內(nèi)容就沒有法律效力。”人大法學(xué)院副院長、物權(quán)法草案專家建議稿起草人之一王軼告訴《望東方周刊》。

《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確不是“滬版新規(guī)”，其依據(jù)是2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（簡稱08文本）。

在國土資源部土地利用司對上述示范文本所做的詳解中可以看出，08文本的修訂正是基于《物權(quán)法》等法律制度的變化，修訂目的本質(zhì)上是為了適應(yīng)新法的要求。

而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問題時(shí)，國土部門承認(rèn)該問題“比較復(fù)雜，既關(guān)系到社會公共利益，也關(guān)系到土地所有者和土地使用者的權(quán)益”。

2007年8月30日，第十屆全國人大常委會第二十九次會議通過了《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，并自公布之日起施行。

該法將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請續(xù)期和未申請續(xù)期。再將申請續(xù)期的分為準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)兩大類。準(zhǔn)予續(xù)期的重新簽訂出讓合同，繳納出讓金。而未申請續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)的則要收回使用權(quán)，至于補(bǔ)償與否，該法未提及。

這與2007年10月1日施行的《物權(quán)法》又有出入?！段餀?quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期，并不要求土地使用者申請續(xù)期。

08文本正是基于這兩部法律，其第25條到27條，既承認(rèn)《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期的規(guī)定，又采用了《城市房地產(chǎn)管理法》的分類處理方式。但顯然，08文本里面“申請續(xù)期”的土地使用權(quán)不包括住宅建設(shè)用地。

上海市規(guī)土局在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知上出現(xiàn)“出讓人無償收回”的字樣，顯然不合法。