在按照“國(guó)八條”要求將二套房首付比例調(diào)高至六成的同時(shí)，滬上多家銀行也取消了首套房貸款利率優(yōu)惠。記者在上海走訪發(fā)現(xiàn)，除了極少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，工、農(nóng)、中、建、交五大行基本已跟首套房“85折”利率說再見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行資金面緊張、按照效益重新配置信貸額度是各大行取消首套房貸利率優(yōu)惠的主要原因。
五大行基本取消首套房利率優(yōu)惠
當(dāng)記者以購房者身份咨詢時(shí)，中國(guó)銀行徐匯支行的一位唐姓工作人員表示，按照銀行最新接到的通知，首套房貸優(yōu)惠利率以1月31日為界，此前審批通過的都按老辦法執(zhí)行，即可享受“85折”優(yōu)惠；而從2月1日起新批的貸款，一律執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
交通銀行上海分行工作人員也向記者確認(rèn)，銀行嚴(yán)格執(zhí)行“國(guó)八條”，同時(shí)根據(jù)監(jiān)管部門和總行的要求，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
此前，工商銀行上海各支行已收到總行的通知，對(duì)首套房取消利率優(yōu)惠，二套房按六成首付要求執(zhí)行，并對(duì)三套房停貸。
農(nóng)業(yè)銀行上海分行相關(guān)人士也向記者透露，首套房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)取消，甚至可以說，現(xiàn)在整個(gè)房貸業(yè)務(wù)處于“暫停”狀態(tài)，因?yàn)檎哌€不明朗，銀行不知道還會(huì)不會(huì)有后續(xù)調(diào)控，干脆“等等看”。
記者以購房者身份咨詢建設(shè)銀行上海閔行支行，工作人員聽聞是買二手房，表示“接到通知，一律取消利率優(yōu)惠”。但另一位工作人員則透露，首套房利率優(yōu)惠大門也沒完全關(guān)緊，如果是購買總行級(jí)的合作樓盤或者特定的VIP客戶，還是有一定的優(yōu)惠。“但幅度也不大，而且能不能通過審批很難說。”
事實(shí)上，資金實(shí)力雄厚的國(guó)有大行在提高首套房貸利率上已經(jīng)算“動(dòng)作慢”的。此前，光大銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行等股份制銀行均已取消利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。
銀行為何捂緊“錢袋”
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，監(jiān)管部門密集調(diào)控、銀行信貸額度緊張，是各家銀行“惜貸”的主要原因。
深發(fā)展上海分行一位工作人員表示，貸款利率是銀行根據(jù)供需關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)來決定的?，F(xiàn)在市場(chǎng)資金面比較緊張，而貸款需求依然旺盛，銀行必然將有限的信貸資源投向效益最大的業(yè)務(wù)種類，以價(jià)補(bǔ)量。目前市場(chǎng)上的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，利率已經(jīng)普遍上浮20%左右，首套房貸利率如果還下浮，顯然已是“虧本”買賣。因此，銀行對(duì)于首套房貸早就不積極，取消優(yōu)惠也是情理之中。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于1月份銀行信貸“開閘”投放過猛，央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至19%的新高，加上資本充足率、存貸比等剛性監(jiān)管指標(biāo)，銀行一時(shí)變得“很差錢”。銀行間隔夜拆借利率在短短一周內(nèi)從略高于5%一路跳升至7%－8%，創(chuàng)下4年來新高。除此以外，很多銀行也集中在春節(jié)前推出高回報(bào)的超短期理財(cái)產(chǎn)品以獲取資金。
事實(shí)上，近年來流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金呈減速趨勢(shì)。央行最新發(fā)布的《2010年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年房地產(chǎn)貸款增速回落，房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長(zhǎng)27.5%，比上年末低10.6個(gè)百分點(diǎn)；其中個(gè)人購房貸款新增1.40萬億元，年末余額同比增長(zhǎng)29.4%，比上年末降低13.7個(gè)百分點(diǎn)。央行上?？偛康臄?shù)據(jù)也顯示，2010年上海全市新增人民幣個(gè)人住房貸款543.8億元，其中下半年僅增加34.9億元，為上半年增量的6.8%。
住房信貸還需“區(qū)別用力”
上海中原地產(chǎn)、永慶房屋等多家中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然沒有明確看到銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，但一段時(shí)間來在客戶操作中已明顯感受到爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠的難度加大、審批周期拉長(zhǎng)、“不通過率”提高。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說，首套房利率優(yōu)惠取消，說明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭(zhēng)客戶”向“爭(zhēng)效益”過渡。
對(duì)市場(chǎng)來說，利率優(yōu)惠取消會(huì)直接作用于經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不雄厚的首套自住群體，加重購房者基礎(chǔ)生活負(fù)擔(dān)，并因此影響到一批儲(chǔ)蓄有限且收入增長(zhǎng)性并不看好的置業(yè)家庭的購房決策。
永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎等業(yè)內(nèi)人士表示，隨著首套房利率優(yōu)惠的取消，關(guān)于二套房利率加成的問題也體現(xiàn)出來。從常理來說，首套房與二套房貸款利率之間保持合理的落差，即便出現(xiàn)調(diào)整也保持同步更為合理，否則便容易演繹為對(duì)首套自住群體的單向打壓。因此，接下來若出現(xiàn)二套房的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)并不奇怪，但這同時(shí)也意味著整個(gè)購房貸款線條都會(huì)面臨信貸壓制。
宋會(huì)雍還認(rèn)為，首套房利率優(yōu)惠的取消，也是配合調(diào)控推進(jìn)的需要。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年上海二手房市場(chǎng)中投資客群的市場(chǎng)占比不足一成，但仍無阻房?jī)r(jià)的繼續(xù)上行。只有有效理順需求結(jié)構(gòu)，針對(duì)自主需求和投資投機(jī)性特點(diǎn)的不同而“區(qū)別用力”，才能夠扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期，徹底抽離房?jī)r(jià)追漲動(dòng)力。
