對于不具備專業(yè)房地產(chǎn)及法律知識的購房個(gè)人來說，遇到自己比較滿意的房子，往往在銷售人員的熱情勸說下，或僅憑從媒體、朋友處得到的推薦，做出沖動(dòng)型的購買決定，事后往往會產(chǎn)生一些遺憾與紛爭。因此，我們根據(jù)目前購房中普遍存在的陷阱與糾紛，歸納整理了九大防御招數(shù)，希望能最大程度地幫助您切實(shí)消除購房風(fēng)險(xiǎn)與隱患。！
防御一：廣告內(nèi)容要約定
案例A：
某房地產(chǎn)公司刊登廣告時(shí)宣稱：本公司提供的樓房符合現(xiàn)代住宅的要求，為你提供下列設(shè)施：煤氣管道、接話口、空調(diào)洞、內(nèi)塑鋼門、外防盜門、分戶電表、地下車庫、屋頂花園……王某看后，遂與該房地產(chǎn)公司訂立了購房合同。幾個(gè)月后，房地產(chǎn)公司在王某付款后交付房屋。王某發(fā)現(xiàn)，該房屋無煤氣管道、屋頂花園、地下車庫等，遂找房地產(chǎn)公司進(jìn)行交涉。對方拿出購房合同說，雖然我們在宣傳材料上寫明有煤氣管道等，但那是別的房子的，不是你的房屋設(shè)施。你看，我們的合同上并沒有寫要為你提供這些設(shè)施。王某一下子愣了……
秦律師提示：
很多購房者都是沖著開發(fā)商做的廣告來買房的。按照我國建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買賣雙方?jīng)]有特別約定，售樓廣告不能作為證據(jù)，如果購房者沒有將廣告內(nèi)容約定在合同中，這就為開發(fā)商日后違約留下了退路，也給購房者的維權(quán)造成了困難。最高人民法院司法解釋關(guān)于廣告視為要約的條件是廣告說明和允諾具體確定，對合同訂立和價(jià)格確定有重大影響，具體適用時(shí)要提供相應(yīng)的證據(jù)。如果案例A的王先生開始簽訂合同時(shí)謹(jǐn)慎一點(diǎn)，在訂立購房合同時(shí)，將上述廣告內(nèi)容明確寫入購房合同，可能僅僅多寫十幾個(gè)字，這一麻煩就可以避免。因?yàn)楹贤羌s束雙方當(dāng)事人的法律文件，這樣開發(fā)商便會受到合同的約束，從而使自己在法律上處于有利地位。案例B中因?yàn)樵诤贤屑s定了廣告內(nèi)容，所以林女士獲得了賠償。當(dāng)然，購房者自身可能不具備相應(yīng)的法律知識，而面對的又是精于此道的開發(fā)商，這時(shí)可以請一位律師或熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的親友陪同購房。有時(shí)雖然可能要多花一點(diǎn)錢，但與事后麻煩相比要好得多。
防御二：審查“五證”步步為營
案例A：
某次，律師為購房者代理簽訂××園購房協(xié)議。最初，銷售商給購房者出示的土地使用證是復(fù)印件，律師堅(jiān)持看原件，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，土地使用證原件的一部分被粘上了。拆開后秘密就暴露出來，原來開發(fā)商已經(jīng)把房屋抵押給某銀行。如開發(fā)商的抵押貸款不能還清，購房者即使交足全部房款，房子也會被抵債。此時(shí)如果合同沒有對抵押問題進(jìn)行約定，購房者往往得不到任何補(bǔ)償?！ ?/font>
案例B：
李某聽朋友介紹，稱某“花園“環(huán)境優(yōu)美，是專門開發(fā)供某啤酒廠職工居住的商品房。由于該“花園”所在地處于一個(gè)島上，需過橋(尚在建)才能到，且屬銷售剩余的少數(shù)幾套房屋，所以價(jià)格非常便宜，每平方米僅2000元，而同地段其他商品房價(jià)格為每平方米2700～3500元。李某為優(yōu)惠的低價(jià)所動(dòng)，又見到朋友已購該“花園“中一套住宅并入住，就問售樓小姐：“是否有房地產(chǎn)證？”售樓小姐回答說：“有。前兩幢已有，這一幢遲一點(diǎn)就會辦好。”于是，李某花了16萬元買了一套三室一廳的住房。他入住之后，才聽別人說該房屋未辦土地出讓手續(xù)，此啤酒廠職工僅對其房擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，以后尚需補(bǔ)交地價(jià)后才擁有完全產(chǎn)權(quán)，在此之前無房地產(chǎn)證。至此，李某如夢初醒，后悔不迭，擔(dān)心自己不是啤酒廠職工，不知怎樣申請辦理完全產(chǎn)權(quán)手續(xù)?！ ?/font>
秦律師提示：
購房者要想按期取得房產(chǎn)所有權(quán)證，必須在購房時(shí)加強(qiáng)對法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，尤其要把好事前審查關(guān)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備下列法律證件：開發(fā)商的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、規(guī)劃部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)部門的《建設(shè)工程開工證》、國土管理部門的《國有土地使用證》、房產(chǎn)管理部門的《房屋銷售許可證》等。上述法律證件不齊全，將直接影響到商品房買賣合同的法律效力?！ ‰m然目前不少購房者都知道要看“五證”，但開發(fā)商往往以“原件在總公司”為名，拿復(fù)印件來搪塞，而陷阱很可能就隱藏在復(fù)印件里。以《國有土地使用證》為例，一種叫《國有土地使用證》，這是擁有土地使用權(quán)的合法依據(jù)；再一種叫《臨時(shí)國有土地使用證》，只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，并不代表開發(fā)商取得最終的土地使用權(quán)。舉例來說：假設(shè)地價(jià)是1000萬元，而開發(fā)商只交400萬元，就可獲得《臨時(shí)國有土地使用證》，但如果剩下的60%不交，就無法取得《國有土地使用證》，而業(yè)主也就根本拿不到房屋所有權(quán)證?！ ?/font>
此外，購房者還要謹(jǐn)防開發(fā)商和銷售商用異地或其他合作開發(fā)商的手續(xù)賣房。比如，某些開發(fā)商因大規(guī)模土地開發(fā)，工程不得不分期進(jìn)行，一期辦理了合法手續(xù)，二期因有關(guān)手續(xù)尚未辦理下來，為籌集資金，開發(fā)商就利用一期的手續(xù)預(yù)售二期的房屋。再有一種情況就是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續(xù)的一方順勢借用與其合作的另一方開發(fā)商的手續(xù)出售自己的房屋(案例B的情況)。以上兩種情況都會給購房者日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來重大隱患。建議將五證問題及相應(yīng)的違約責(zé)任在合同中詳細(xì)約定，為購房者合法維權(quán)提供充分的證據(jù)。
防御三：約定面積具體詳細(xì)
案例A：
張女士在房展會上看中了某花園的一套兩室兩廳的期房，并在展會上簽訂了《商品房買賣合同》。交房時(shí)她發(fā)現(xiàn)餐廳由合同“附件一”中的長方形變?yōu)檎叫?，且開發(fā)商事先口頭承諾的廚房凈使用面積由8平方米變成了5平方米，客廳的過道增加了3平方米，一大一小臥室由事先承諾的20平方米和10平方米變成了兩個(gè)臥室都是15平方米，上述變更無法實(shí)現(xiàn)張女士購房時(shí)的設(shè)計(jì)安排。張女士在與開發(fā)商交涉過程中證實(shí)，實(shí)際交付的房屋戶型結(jié)構(gòu)與工程設(shè)計(jì)相符，但由于在買賣雙方簽訂合同時(shí)，賣方只是在附件一中粘貼了一張手工畫出的房屋平面示意圖，并沒有標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，也沒有標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置，所以根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對開發(fā)商來說也沒有明確的約束，使張女士在解決這個(gè)本來有理的事情時(shí)，因?yàn)殡p方?jīng)]有明確的約定而困難重重?！ ?/font>
案例B：
陳女士在簽購房合同時(shí)，特別注意約定了3%的誤差范圍，本以為在面積問題上不會再有什么問題。可到入住時(shí)，開發(fā)商向她提供的面積測量卻顯示，她家的公攤面積共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面積卻減少了半平方米，這樣近萬元的錢都補(bǔ)在了公攤面積上，自家使用面積還減少了。她找到開發(fā)商，開發(fā)商拿出他們簽的合同，按合同規(guī)定，2平方米的確沒有超過約定的誤差范圍。陳女士白白吃了一個(gè)啞巴虧?！ ?/font>
秦律師提示：
商品房大多是以建筑面積計(jì)算購房款，而建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩部分組成，因此很多購房者在交房時(shí)會突然發(fā)現(xiàn)整個(gè)商品房的建筑面積增加了(不會超過3%)，但相應(yīng)的卻是公攤面積增加，套內(nèi)建筑面積減少。由于《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：面積誤差在3%之內(nèi)，業(yè)主無權(quán)退房。因此，開發(fā)商的這種行為并沒有違法，業(yè)主對此根本無計(jì)可施。開發(fā)商往往可以一分錢不用多花就多掙3%甚至更多的合法誤差款，案例C中的陳女士就是吃了這樣的啞巴虧。所以，建議購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例，最好還要約定在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，套內(nèi)建筑面積與公攤面積同比增減；購買預(yù)售房還要注意暫測面積與實(shí)測面積的誤差問題。
防御四：房屋質(zhì)量要寫明
案例A：
蔣先生花費(fèi)30萬元在某示范小區(qū)購買了一套140平方米的商品房，拿到鑰匙后發(fā)現(xiàn)墻體開裂，山墻滲水，更為嚴(yán)重的是現(xiàn)澆樓板有二處長達(dá)3米的貫穿性裂縫。蔣先生多次找開發(fā)商交涉要求退房、換房，開發(fā)商置之不理，僅同意維修。由于蔣先生只是與開發(fā)商簽訂了建設(shè)部的示范合同，沒有就質(zhì)量問題作出詳細(xì)約定。面對房屋質(zhì)量如此低劣，蔣先生苦于沒有合同依據(jù)，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任，陷于無計(jì)可施的困難境地。蔣先生非但沒體會到喬遷的喜悅，反而吃了個(gè)啞巴虧，心里格外添堵?！ ?/font>
秦律師提示：
房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問題，它常常會引發(fā)購房者與開發(fā)商的沖突。為維護(hù)購房者的合法權(quán)益，《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從交付之日起計(jì)算，保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。雖然“兩書”對一部分的問題已作出了規(guī)定，但一般不寫明違約責(zé)任，所以要解決這類質(zhì)量問題，購房合同還是最有效的武器。購房者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來作依據(jù)。建議購房者在合同中對房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等進(jìn)行開發(fā)商違約責(zé)任約定，一旦發(fā)現(xiàn)問題，購房者可以依據(jù)合同要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國家規(guī)定或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，否則購房者有權(quán)解除合同辦理退房手續(xù)。由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且最好像案例B中袁先生一樣將不能達(dá)到以上質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定為退房事由之一，以免出現(xiàn)案例A中蔣先生這種退不能、住不能的無奈局面。
