防御五：社區(qū)規(guī)劃應(yīng)兌現(xiàn)
案例：
劉女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了建設(shè)部示范房屋買賣合同，購買某小區(qū)一期房，劉女士是自由撰稿人，希望有一個較好的寫作環(huán)境。簽訂合同時，她購買的房子四周規(guī)劃都是花園。前幾天，她得知小區(qū)規(guī)劃變更了，她所購房子的西面改成一條八車道的馬路，離她房子不到20米，而她所購的房子的結(jié)構(gòu)也因此受到一定影響。劉女士入住后發(fā)現(xiàn)房子離馬路近，終日吵鬧、灰塵多多，嚴(yán)重影響了自己的工作和生活，所以要求退房。開發(fā)商不同意劉女士的退房要求，理由是規(guī)劃變更合同中沒有寫明，不是解除合同的約定條件，開發(fā)商根本沒辦法控制，所以不予退房?！ ∏芈蓭熖崾荆骸 ∥覈渡唐贩夸N售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之后10天內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。” 但是此規(guī)定并沒有規(guī)定什么是設(shè)計變更，也沒有規(guī)定開發(fā)商在簽訂合同前是否應(yīng)當(dāng)向購房者提交原始設(shè)計，所以劉女士根本無法證明“設(shè)計變更”的事情，無法追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任。
防御六：交房質(zhì)量要核實
案例：
孫某與北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定孫某購買該公司正在興建的公寓住房一套。孫某預(yù)付購房定金人民幣1萬元，約定該公司交付的日期為2000年6月30日，在交付房屋時應(yīng)同時提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門竣工備案表和有測繪資格的機構(gòu)實測面積數(shù)據(jù)。2000年7月2日，該公司與孫某又簽訂了交付房屋通知書，通知書中規(guī)定于7月2日前辦理房屋交付手續(xù)。同年7月25日，有關(guān)部門對該座樓房進行工程竣工驗收備案，次日該樓的銷售面積測繪完畢。孫某以該公司未按合同約定期限提供建筑工程質(zhì)量合格證書和住房實測面積而不能入住為理由，于2001年2月份訴至法院，要求給付違約金2.7萬元。法院認(rèn)為，該開發(fā)公司雖然于7月2日與孫某簽訂了房屋交付通知書，但由于該樓的竣工驗收及提供實測面積數(shù)據(jù)的時間，超過了合同規(guī)定的時間，違反了合同規(guī)定中關(guān)于提交房屋建筑工程質(zhì)量合格證書和實測面積數(shù)據(jù)期限的約定，屬于違約行為，該公司應(yīng)給予孫某一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。
秦律師提示：
開發(fā)商發(fā)出入住通知時，有可能是已經(jīng)通過了竣工驗收備案程序，但也有可能未通過備案。未通過驗收的開發(fā)商向購房者發(fā)出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責(zé)任。如果開發(fā)商書面通知購房者去辦理交付手續(xù)，購房者應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)及合同約定的要求對住宅設(shè)備、設(shè)施及房屋各主要方面逐項進行檢查、核對、驗收，同時開發(fā)商還應(yīng)向購房者出示合同中規(guī)定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》、具有甲級測繪資質(zhì)的測量部門實測房屋面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件，否則購房者有權(quán)拒收房屋，并追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。在上海，住宅建設(shè)局已經(jīng)規(guī)定：開發(fā)商辦理入住必須有許可證；在廣州，今年8月份已開始實行“商品房入住許可證”政策。如果開發(fā)商未取得上述驗收合格證明，購房者應(yīng)當(dāng)慎重辦理收樓手續(xù)！
防御七：產(chǎn)權(quán)問題是關(guān)鍵
案例：
張某在某縣購置了一套三室一廳的房子，已經(jīng)住了2年多，有件事一直讓他不能安心。開發(fā)商在購房合同中承諾交付后六個月內(nèi)辦好房產(chǎn)證，可是卻一拖再拖。張某到有關(guān)部門了解后，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商在建房時沒有取得規(guī)劃部門的《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》及其他有關(guān)證照，這樣張某根本辦不了房產(chǎn)證。更為要緊的是，張某住的這幢樓將來有可能要劃入拆遷范圍，沒有產(chǎn)權(quán)證意味著張某可能得不到拆遷補償?！ ?/font>
秦律師提示：
房產(chǎn)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房產(chǎn)證對于購房者而言極其重要。購房者在訂立合同前，有權(quán)要求開發(fā)商出示相關(guān)證件或者通過律師調(diào)查一下對方是否具備開發(fā)條件，這樣就有一個安全的防范機制，降低購房風(fēng)險。現(xiàn)實中很多購房者之所以交了錢遲遲辦不到房產(chǎn)證，就是因為開發(fā)商不具備或不完全具備法定的銷售條件。購房者應(yīng)當(dāng)有這樣一個觀點：你有權(quán)查看開發(fā)商的上述證件，開發(fā)商也有義務(wù)提供上述證件，否則極有可能會付出像張某一樣的代價。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)限定適當(dāng)?shù)娜掌?，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。由于建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)合同中對產(chǎn)權(quán)證的取得時間并沒有規(guī)定，建議廣大購房者簽訂一份補充合同，在合同中明確提出取得產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確時間，借以保護自己的合法權(quán)益。
防御八：抵押問題要提防
案例：
一對夫婦精挑細(xì)選選中了一套高檔物業(yè)，在售樓小姐的巧言善辯下交了3萬元的定金。在簽訂正式購房合同的時候，這對夫婦感到有所顧慮。雖說當(dāng)初是自愿精心挑選的，但對房屋的合法狀況并不了解，于是委托律師進行了合法性調(diào)查，結(jié)果此項目土地使用權(quán)被銀行抵押，也沒有銀行同意對外銷售的承諾，如果購買了該房屋，開發(fā)商不能如約如期償還銀行貸款，銀行可以依據(jù)我國《擔(dān)保法》對此項目通過拍賣等形式獲得價款進行償還。在聽取了購買該房屋存在較大風(fēng)險的意見后，這對夫婦放棄了該房屋購買計劃。
秦律師提示：
簽訂合同時一定要有關(guān)于抵押的約定，約定出賣人保證此商品房在轉(zhuǎn)移所有權(quán)以前未經(jīng)過任何抵押；約定出賣人保證此商品房在向購房者轉(zhuǎn)移所有權(quán)過程中，不會進行任何形式抵押；約定出賣人保證在購房者取得《房屋所有權(quán)證》前，不得以任何形式將土地使用權(quán)進行抵押。
防御九：違約條款要詳細(xì)
案例：
王先生打算購買某開發(fā)商開發(fā)的一套商品房，開發(fā)商提供的合同對買賣雙方違約責(zé)任是這樣約定的：“買方逾期付款，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣方償付違約金，買方付款逾期20日，賣方有權(quán)終止合同，并有權(quán)沒收買方支付的定金和房價款。賣方未按期將房屋交付給買方，應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買方支付違約金；買方并有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。”王先生對此條款隱隱感到不妥，但又不知道該如何修改?！ ?/font>
秦律師提示：
違約責(zé)任條款是購房合同中必不可少的重要內(nèi)容之一，是購房者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、賠償責(zé)任的法律依據(jù)。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開開發(fā)商違約責(zé)任的約定；或者雖然約定了雙方的違約責(zé)任，但雙方違約責(zé)任的約定是不公平不對等的，對購房者極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。在商品房買賣中，作為開發(fā)商不但應(yīng)按合同約定的日期交付房屋，而且應(yīng)按合同約定的條件(面積、位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、《房屋所有權(quán)證》等)交付房屋，以保護購房者的合同權(quán)利。
