2008年以“房企百日劇變論”成為笑料的三年后，SO HO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹再拋房企劇變論，稱至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局，理由是：“十二五”規(guī)劃要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，至少占據(jù)了房地產(chǎn)半壁江山。但有業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同潘石屹的看法，認(rèn)為保障房增加與開發(fā)商被淘汰并不具備必然的聯(lián)系。不過(guò)，今年限購(gòu)令等政策可能讓市場(chǎng)成交下行，行業(yè)資金面趨緊，大魚吃小魚的并購(gòu)會(huì)比去年活躍，預(yù)計(jì)增加5%以上。

　　爭(zhēng)論

　　“五成房企兩三年內(nèi)被淘汰”？

　　3月9日，潘石屹在微訪談中稱：“‘十二五’規(guī)劃要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，至少占據(jù)了房地產(chǎn)半壁江山。我認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實(shí)力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒(méi)有太大差距的企業(yè)。”

　　值得注意的是，在2008年3月，潘石屹也曾拋出“百日劇變論”，但最后由于政府的救市而成為“笑料”。

　　“50%的房企被淘汰，意味著中國(guó)3年內(nèi)要死掉5萬(wàn)家房企，這對(duì)房地產(chǎn)界無(wú)異于地震，當(dāng)然也缺乏依據(jù)”，廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，首先“十二五”規(guī)劃要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，但是否能完成還是一個(gè)未知數(shù)。目前保障房建設(shè)的資金主要來(lái)自地方政府，只要政策調(diào)控影響到土地出讓計(jì)劃和賣地收入，今年1000萬(wàn)套保障房能否完成是個(gè)問(wèn)題。其次，保障房與開發(fā)商被淘汰并不具備必然關(guān)系，企業(yè)退出或者進(jìn)入房地產(chǎn)主要跟利潤(rùn)有關(guān)，目前商品房項(xiàng)目資本金依然為20%，商品房的利潤(rùn)多數(shù)在30%-100%，巨大的利潤(rùn)對(duì)企業(yè)具有很大的吸引力，有開發(fā)商退出，當(dāng)然也有其他行業(yè)的企業(yè)跑進(jìn)來(lái)當(dāng)開發(fā)商。

　　萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰在萬(wàn)科2010年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上投資者交流會(huì)上也表示，短期來(lái)看，保障房由于和商品房面向不同的供應(yīng)對(duì)象，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響有限。長(zhǎng)期來(lái)看，保障房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將有助于商品房市場(chǎng)獲得更平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。

　　現(xiàn)象

　　1-2月發(fā)生房企并購(gòu)20起

　　“三年內(nèi)是否會(huì)有50%房企被淘汰”最終還需時(shí)間給出答案。但近期房地產(chǎn)的并購(gòu)現(xiàn)象有加劇之勢(shì)，2011年前兩月的并購(gòu)數(shù)就達(dá)到了去年的24%。據(jù)創(chuàng)投與私募研究機(jī)構(gòu)清科研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年1～2月，房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)案例達(dá)20起，涉及金額73.4億元；而2010年全年，房地產(chǎn)業(yè)完成的并購(gòu)數(shù)量?jī)H為84起，交易金額為169.2億元。

　　“我們最近還有一些并購(gòu)在談。你完全想不到，大家都認(rèn)為經(jīng)營(yíng)得很好的中心房企也來(lái)跟我們談并購(gòu)”，一大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，由于對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期不是很好，加上資金出現(xiàn)問(wèn)題，不少房企主動(dòng)找上門來(lái)談收購(gòu)問(wèn)題。

　　事實(shí)上，不僅是中小開發(fā)商不看好今年的市場(chǎng)，大開發(fā)商也有類似的聲音出現(xiàn)。日前，廣州星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事長(zhǎng)黃文仔就看跌今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為不僅廣州，包括北京、上海等城市今年成交量會(huì)下滑60%以上，今年樓市回落20%。無(wú)獨(dú)有偶，3月11日，富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁張力在談到限購(gòu)令的時(shí)候，以“這一手夠辣”來(lái)評(píng)價(jià)，認(rèn)為今年的房?jī)r(jià)起碼要跌10%-20%，特別是在原來(lái)房?jī)r(jià)比較高的城市如北京、上海、深圳等地。

　　專家預(yù)測(cè)

　　今年并購(gòu)數(shù)量將增加5%以上

　　“最早可能被洗牌的，將主要是此前過(guò)于快速擴(kuò)張、應(yīng)交土地出讓金欠款太多的開發(fā)商，以及手中沒(méi)有囤地的中小開發(fā)商，后者尤甚”，房地產(chǎn)專家陳真誠(chéng)認(rèn)為，從緊的貨幣政策和從嚴(yán)的信貸政策、空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，一些開發(fā)商的資金壓力將空前巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)行業(yè)洗牌。但由于前兩年大規(guī)模信貸投放讓不少開發(fā)商獲得了不少銀行貸款，近幾年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)下不少開發(fā)企業(yè)因高價(jià)、快速銷售而獲得了不少資金積累，因此洗牌的進(jìn)程將不會(huì)太快，短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)有太多開發(fā)商被洗牌。

　　“嚴(yán)厲調(diào)控下，銷售下行，融資困難，今年并購(gòu)將加劇。預(yù)計(jì)并購(gòu)的數(shù)量將比去年增加，在5%以上”，謝逸楓說(shuō)。